美联周评：二手房成交量连续三周下降(6.7-6.13)

　　政策

　　土地增值税预征划定“底线”

　　6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报。

　　在这份《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，国家税务总局明确指出，出台通知的目的是为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

　　根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1．5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。

　　美联评论：预征率再怎么提高，也不可能提到把土地增值税全征的程度，所以只要不进行土地增值税的清算，对开发商来讲影响都不大，也就不可能解决开发商囤地囤房、捂盘惜售的问题。

　　三部门规范住房贷款，“二套房”认定标准

　　住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

　　通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　美联评论：二套房认定这中靴子终于落下来：既认房又认贷。为史上最严的认定办法。但也并不表示没有空子可钻，例如，首套房是一次付款，但已经买掉了，手上没有房产，再贷款买房时就是典型的第一套，但若是第一套房贷款的，即使买掉了，按此政策也算第二套；还有一种情况，买家手上有房产，为一次付款购买，但都不在本地，那意味着在本地房产管理系统及银行的征信系统里都没有记录，那也将算作第一套房。

　　深圳楼市新政出台直指开发商资金链

　　深圳市政府常务会议8日通过《深圳市房地产市场监管办法》，旨在加强房地产行业管理，维护房地产市场秩序。办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的15%存储项目资本金。开发商在销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房；确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更。房地产经纪机构应当在其经营场所公示主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本、服务内容标准和流程、收费项目、计费依据和标准；房地产经纪机构未经当事人书面同意，不得代收和监管当事人支付的任何款项；房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。价格管理部门应建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测，对违反价格法律法规的企业进行处罚；工商等部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的监管，并依法予以查处。

　　美联评论：此次常务会议对深圳房地产市场一、二手销售过程中不规范及容易产生纠纷的环节加大了监管力度，而且加重了对房地产价格监测方面的监管。

　　规划与交通

　　龙岗北通道7月全线贯通

　　龙岗区建筑工务局北通道有关施工负责人称，北通道开工于2007年9月，到2010年5月，共完成主体投资约129200万，完成至土建总形象进度的87.7%。目前，桩基工程完成100%，路基工程完成99%，隧道工程完成96%，桥梁工程上部构造完成97%。全线主体工程已完工，目前正在施工附属工程（防撞栏、隔音屏、交通信号、路灯、绿化等）；长兴北路至坪地横坪公路段已于2010年4月15日实现部分通车，龙城北路也已完成路面改造并局部通车。

　　美联评论：北通道连接水官高速使得进出大运新城和龙岗中心城将变得更加快速、通畅、便捷，作为龙岗政治、经济、文化中心，龙岗中心城又多了一条交通大动脉。

　　地铁一号线年底通西乡

　　1号线（罗宝线）续建工程共设15座车站，其中的13座地下站中，白石洲站、高新园站、深大站三个站已于去年开通，桃园站、大新站、鲤鱼门站、前海湾站、新安站、宝安中心站、宝体站、坪洲站、西乡站和固戍站，目前仍在紧锣密鼓地建设中。而２座高架站后瑞站、机场东站土建工程也于昨日正式贯通。

　　美联评论：地铁1号线今年底将通至西乡，明年6月底前通至机场，届时，市民乘地铁从罗湖火车站到机场仅需约1小时。

　　市况

　　一楼盘每平降4000元 深圳楼市第一波降价潮来袭

　　继佳兆业三盘降价销售之后，上周末，深圳首次出现第一波降价潮，四个楼盘出现降价迹象，十二橡树庄园每平方米直降4000元/平方米，金山碧海85折推出特价单位，而万科旗下两个楼盘更是以低于市场价格半夜开盘，再次印证万科在以低于市场价格走量的做法。

　　美联评论：目前刚需大量存在，房子建了不是卖不出去，而是价格定得太高，开发商只要在利润方面让步，房子仍就可以卖出去的，现在政策导向依旧保持不变，成交量仍低，开发商要保量就不得不降价。

　　二手房成交量连续三周下降

　　上周（5月31日~6月6日），全市共成交二手住宅2054套，比前一周大幅下降18.2%，成交量连续三周下滑，且环比跌幅均在10个百分点以上。

　　二手房进入买方市场

　　深圳二手住宅市场在整个5月份呈现一片“惨烈”的景象。市规划国土委公布的数据显示，当月全市二手房共成交12264套，成交面积约为107万平方米，比4月份下跌16.8%。同时，议价空间增大，二手房进入买方市场。

　　美联评论：随着楼市调控新政逐步推进和深化，看跌情绪逐步成为主流，置业者观望态度浓重，这是楼市成交持续走低的重要原因。

　　下半年租金将稳中有升

　　根据深圳市出租屋综管办数据，今年前5个月，住宅和商铺类上涨明显，均超过了6%，其中住宅类上涨7.5%，商铺类涨幅6.2%。

　　市出租屋综管调查显示，春节以来，深圳房屋租赁市场成交活跃，伴随着外来务工人员的回潮，住宅租金普遍上涨。此外，受中央宏观调控政策的遏制，商品房成交量下降，间接推动小区住宅租赁上升。3月以来，部分片区出现房源紧张状况，热门社区出租率高达96%以上。

　　过去租金价格较低的龙岗区，今年以来租金上涨势头强劲，达9.4%，为全市之最。罗湖区紧随其后，全区升幅为9%。盐田区也不甘示弱，随着物流业的回暖和外贸出口持续恢复，盐田区住宅租金整体上涨8.5%。

　　反观历来租金较高的福田、南山两区，今年住宅租赁市场比较平稳，平均增幅分别为7.6%和6.3%。但这两区的高档住宅表现抢眼，福田中心区雅颂居租赁均价高达85元/平方米，即一套90平方米的住宅，月租高达7650元。南山区的阳光带海滨城和南海玫瑰花园等楼盘的租金也有所上调。

　　美联评论：由于楼市调控压抑了购买力，无论是投资客还是购房者，都“转售为租”或“转买为租”，因此，租赁需求仍较活跃。而甲级写字楼市场延续了去年的向好趋势，整体空置率下降，租金稳中有升。

　　开发商动态

　　万科邀业主畅游上海世博

　　5月28日，作为国内唯一拥有世博馆的房地产企业，万科在保利剧院宣布正式启动“万科2010世博之旅”，深圳万科携手国旅新景界，为万科业主打造上海世博会专享旅行线路“2049绿色通道”。活动将从6月持续至10月，在此期间，深圳万科业主均可报名参团，享受极具专属特色的团队游服务。与此同时，作为迎接“六一”的特别礼物，万科还在28日晚为数千名小业主奉献了国内首部理财启蒙双语儿童剧《钱兜兜与财旺旺》的专场演出，以答谢广大业主的支持与厚爱。

　　佳兆业加强战略合作联盟 看好未来市场

　　5月31日，香港上市房企佳兆业集团在深圳隆重召开2010年战略合作伙伴大会。据了解，此次大会邀请了在行业内有影响力的供应商出席，范围涵盖了建筑设计、土建施工、工程设备、非毛坯装饰等整个房地产开发链上的合作企业。

　　2009年底，佳兆业成功在香港上市，至今半年的时间获得飞速发展，新增40万平方米的优质土地储备，建筑面积达125万平方米。迅速发展了珠三角地区的深圳宝吉项目，长三角地区的江阴顾山项目，环渤海地区的沈阳青年大街项目等。

　　在投资合作方面，佳兆业分别与生命人寿保险股份有限公司成立策略联盟，共同拓展商业地产业务；与海航置业控股（集团）有限公司成立策略联盟，共同拓展大陆地产业务；与长江（中国投资）企业有限公司、龙岗区一起正式签订合作框架协议，共同开发华为科技城更新项目等。

　　在战略合作方面，与江苏华建建设股份有限公司签订策略联盟框架协议，与中国建筑第四工程局有限公司签订策略联盟框架协议，与深圳市建工集团有限公司签订策略联盟框架协议等。

　　在融资方面，与中国银行深圳分行签订战略合作协议，中国银行将向佳兆业集团提供150亿元的授信额度；与建设银行深圳分行签订战略合作协议，建设银行将向佳兆业集团提供50亿元的授信额度；佳兆业集团在全球成功发行3．5亿美元的优先票据等。

　　美联评论：佳兆业深圳三项目首推特价单位，开深圳今年的楼市促销先河，此番大会，无非是想告诉业界：佳兆业并不缺钱！？

　　土地市场

　　本周无土地成交。

　　二级市场

　　新增预售

　　全市成交

　　楼讯

　　宝安

　　6月11日水榭山3期双拼别墅端午节购房送家电；

　　龙岗

　　6月12日上品雅园加推2栋B座焦点非毛坯家居网84-88㎡非毛坯2房；

　　6月11日凯旋湾1期22套单位300-400㎡独栋别墅5万元/㎡起；

　　6月11日康城国际2期4-7栋160-240㎡大宅1.2-1.3万/㎡；

　　6月15日华业玫瑰郡41㎡非毛坯玫瑰公寓开放样板房；

　　6月11日茗萃园3期12号楼B座特惠房；

　　6月11日12橡树庄园K1-K2_L1_L3号楼140㎡高层享98折；

　　三级市场

　　全市成交

　　公司成交

　　本周，全市二手房成交量继续回落，全市共成交二手房1910套，环比减少10.37%，全市二手房成交量已连续四周回落。六区中，除龙岗区、盐田区外，其余四区成交量均有明显回落。其中，南山区下降最为明显，本周南山区成交二手房300套，环比减少19.35%，降幅为六区之首。福田区成交369套，环比减少15.56%，紧随南山区之后。此外，罗湖、宝安分别成交390、359套，环比分别减少8.02%、13.49%。龙岗区成交表现较为活跃，本周成交二手房446套，环比增加2.06%，市场成交份额占比为23.35%，成交量增幅及市场份额均居六区之首。盐田区成交46套，与上周持平。二手房成交价格有所回升，本周二手房成交均价为19450元/平方米，环比增长3.86%。近期房产税传闻甚嚣尘上，上海细则又迟迟不出，楼市信心难以稳固，预计二手房市场短期内依旧会维持量低价跌的局面。