中联周评：二手房震荡下行 成交量低迷(6.21-27)

　　前言：上周（6月21日-27日），根据国土局数据显示，深圳二手房过户成交1591套，平均每天成交318套，与前一周相比基本持平。成交均价方面，上周二手房均价小幅上涨，为12415元/平米，环比上涨3.0%。

　　一、上周二手房成交量分析

　　六月第四周（6月21日-27日），根据国土局数据统计，上周深圳二手房过户成交1591套，环比上涨150%，平均每天成交318套，与前一周相比基本持平。从上图看，每周成交量震荡下行，由将近4000套下滑到目前的1500套左右。而6月1-27日总共过户成交了6525套，相比5月份的12264套下滑约47%，从成交量上看，市场仍然处于较为低迷的时期。

　　分区来看，上周深圳六区过户成交套数分别为，龙岗354套，环比上涨190.2%；罗湖321套，环比上涨156.8%；宝安314套，环比上涨157.4%；福田309套，环比上涨198.1%；南山254套，环比上涨146.6%；

　　盐田39套，环比上涨387.5%；可以看到，龙岗和宝安的成交量都超过了福田区，今年以来这个两区的比重呈现逐渐上升的态势，上周比重达到了42%，比前一周增加了4个百分点，相比今年初34%左右的比重更是增加不少，相信随着特区扩容的进一步推进，这种现象将越来约明显。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

　　二、上周二手房成交均价分析

数据来源：中联地产成交系统

　　根据中联成交数据测算，上周均价出现了一定幅度的上升，为12415元/平米，环比上涨了3.0%。从上图来看，6月份以来二手房价格虽然有所震荡，但都处于1.2-1.3万元/平米之间，前一周（14-20日）受结构性影响降到了最低点，而上周则有所回升，但幅度不大。从成交物业的结构特点上看，上周中间价位物业的成交比重有所上升，而主要户型面积则向两端发展，中联实际成交数据显示，上周成交单价为1-1.5万区间的比重超过四成，增加了4个百分点。90平米以下和144平米以上的成交量比重都增加了2个百分点。

　　综述与展望：

　　6月份，虽然房价上涨过快的问题得以遏制，并且出现了小幅的让步，但是仍未能得到普通购房者的认可，使得成交量依然徘徊在相对低位。市场普遍认为，从第三季度开始，深圳新房供应量将逐渐增加，而开发商的降价行为也将形成一定的规模效应和跟风效应，房价将会在第三季度发生实质性的变化，这对于满足购房者的需求、促进成交量上升而言将具有极大的积极作用。

　　在政府解决住房问题的方法中，除了房价回归合理水平之外，还有一个方向就是保障性住房，6月28日，政府公布了《深圳市保障性住房条例》，自2010年7月1日起施行。该条例能否与深圳住房保障现状相适应仍需要在实践中检验，目前不可轻易做出评价。但是，从法律和制度上看，该条例的公布和实施，使得深圳保障性住房建设在有法可依、依法办事和违法必究上取得了实质性的突破，能够在一定程度上防范和治理保障性住房在建设、分配、管理等各个环节上出现的问题，同时，2009年之前保障性住房建设进行缓慢、完成率过低等问题也将有望得到改善。可以说该条例的公布标志着深圳保障性住房建设进入真正的快速发展道路，也使得商品房和保障性住房“两条腿走路”的房地产运行机制越来越清晰。