21世纪泛城：深圳楼市6月份深度调整(6.28-7.4)

　　一、深圳6月新房价格环比降13.6%

　　根据21世纪不动产深圳泛城对国土局的监测数据，6月深圳新房共成交1887套，环比上涨32.61%；成交面积152375.35万㎡，环比上涨28.18%；成交均价为16978元/m2，环比下降13.61%，比2009年6月上涨13.88%。

　　从新房成交的周线看，非常明显地， “4.17”楼市新政调控以来，深圳新房交易量大幅萎缩，成交均价也在5月后开始进入下滑通道。

　　再看新房成交的月线，今年以来，深圳每月的新房成交量均在4000套之下。也很明显地，“4.17”楼市调控新政出台后，5月、6月的新房成交量锐减。

　　6月的成交均价为16978元/m2，环比下降13.61%，这是房价在4月份以来的3个月连续下跌。虽然今年6月的房价降幅明显增大，但与2009年6月的相比仍然上涨13.88%。

新房以宝安、龙岗成交为主

　　值得注意的是，本月深圳房价的下跌，在相当程度上仍然显示的是结构性下跌。从区域和物业类型来看，近期深圳楼市的成交结构主要是：一是以宝安龙岗成交为主，6月宝安、龙岗的新房成交面积占全市新房成交面积的83.1%，所占比重是2009年以来最高水平；二是以普通住宅成交为主，原特区内的住宅或是大户型的豪宅甚至别墅，由于坚持不降价以及推迟开盘，导致成交量非常稀少。由此，在整体数据上，就显得低了很多。

二、深圳6月二手房成交量环比大跌37.98%

　　根据21世纪不动产深圳泛城对国土局的监测数据，6月深圳二手房成交量显示为7606套，环比大跌37.98%；成交面积约为79 .2万㎡，环比下降26.2%。

　　从二手房成交周线看，很明显地，深圳二手房交易量产品从4月底5月初开始回落。6月底的周成交量跟5月初的最高峰相比，周成交量已经大跌42.6%。

　　从二手房成交的月线来看，6月深圳二手房成交量显示为7606套，与5月相比环比下跌37.98%，与去年同期相比大跌44.44%。

　　成交价方面，据21世纪不动产深圳区域的50多家门店的最新观察数据，在楼市新政前后两个月，情况大致如下：侨城区因地带优势，房价居高不下；福田北农科中心片区受学位房影响，价格稳中有升；深圳福田、南山和罗湖三大区域的各大热点片区的二手住宅价格都出现了不同程度的下降，降幅普遍在6%~10%之间。

　　21世纪不动产认为，在市场持续观望的状态下，随着新楼盘的陆续开盘，新房供应量的增加，也将会对深圳二手房交易产生影响。二手房的成交量日益萎缩，说明了楼市的观望情绪仍然很浓厚。

　　三、租金上浮5％～10％

　　根据21世纪不动产对房地产信息网的数据监测，深圳其实每年的住房租金都有一定幅度的上涨。

　　同时，21世纪不动产对旗下多个门店进行了走访。根据21世纪不动产深圳区域五十多家门店的监测，相对 “4.17新政”出台前，6月底深圳房租普遍有5%~10%的涨幅。但不同区域各个因素对租赁市场的影响各有不同。

　　我们注意到大学毕业生对深圳部分的住房租金影响仅是局部的。根据21世纪不动产的门店监测，南山深大周边出租房供不应求的情况很突出，近期租金普遍上涨5%~10%，且租房的的客户70%以上都是大学毕业生。从该片区的需求分析，深大旁边就是科技园区，这个片区有庞大的租房需求，因此该片区近期的房租上涨也在合理范围内。

　　在分析其他片区的租赁市场时，我们发现毕业生对住房租金影响很小。比如罗湖布心片区，租金就没有很大的变化，微涨5%左右。

　　而侨城片区，近来一房一厅的出租房源比较紧缺，根据21世纪不动产的门店监测，侨城区部分购房人由买转租导致该片区的租房需求增长20%左右，且一定程度上助推了该片区的租金上浮5%。

　　而在福田口岸附近的房屋租金相对前2个月也有所上涨，涨幅也在5%左右。根据21世纪不动产在福田口岸的门店监测，部分购房人由买转租是该片区近期房租的上涨的主要推力。

　　21世纪不动产深圳泛城认为，深圳的二手住宅租金都有一定幅度周期性上涨。近期大部分区域的租金上涨5%~10%，除了正常性的周期上涨外，不排除部分人开始炒作租房的投资回报率，但明显地，近期部分购房人由买转租也是房租上涨的主要推力。

　　四、21世纪展望

　　21世纪不动产认为，在新政出台2个月后，低迷的市场状态很明显地反映了出来。随着市场新房供应量的增加，开发商的不少项目都进行了价格调整。当前市场看空情绪有增无减，这从开发商频频推出变相的降价策略中可见一斑，与此同时，二手房的成交日益缩量与房屋租金的全面上涨，也充分地佐证了市场浓厚的观望情绪。

　　对于价格已经全面松动的楼市，我们还会在未来一个月看到更为明显的下跌空间。而近期普遍上涨的房屋租金，会让楼市走向何方，还看国家相关部门的实际动作。