中联:二手买卖成交低迷 租赁市场活跃(6.28-7.4)

　　前言：上周（6月28日-7月4日），根据国土局数据显示，深圳二手房过户成交1659套，与前一周相比小幅上涨4.2。成交均价方面，上周二手房均价小幅上涨，为12698元/平米，环比上涨2.3%。

　　一、上周二手房成交量分析

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

　　六月第四周（6月28日-7月4日），根据国土局数据统计，上周深圳二手房过户成交1658套，环比小幅上涨4.2%。

　　分区来看，上周深圳六区过户成交套数分别为，龙岗356套，环比上涨0.6%；宝安353套，环比上涨12.4%；罗湖344套，环比上涨7.2%；福田341套，环比上涨10.4%；南山228套，环比下跌-10.2%；盐田36套，环比下跌7.7%。可以看到，“关外”两区龙岗和宝安的成交量都超过了罗湖和福田，成交量比重进一步扩大。7月1日后特区扩容开始施行，“关外”置业和租房的现象将愈加明显，。

　　二、上周二手房成交均价分析

数据来源：中联地产成交系统

　　根据中联成交数据测算，上周均价出现了一定幅度的上升，为12698元/平米，环比上涨了2.3%。从上图来看，6月份下旬以来二手房均价连续两周有所回升，但幅度不大。中联实际成交数据显示，上周中大户型成交比重增加明显，90平米以上的成交量比重增加了10个百分点，其中90-144平米增加8个百分点，144平米以上增加2个百分点。从实际成交的区域来看，上周福田和宝安两区成交较好，特别是福田区，比重达到3成，增加了10个百分点，表明在市场调整中，福田区依然受到不少置业者的青睐。

　　三、综述与展望：

　　上周，二手房买卖市场依然保持较为低迷的状态，成交均价也还维持在高位，不利于成交量的释放。与买卖市场形成鲜明对比的是，近期租赁市场较为活跃，据媒体报道一线城市租金上涨，深圳城中村也集体涨价，而中联的数据显示，上涨租赁成交量环比上涨约16%，租赁市场呈现价量齐升局面。近期租金价格上涨较快可以说是短期内需求大幅增长而出现供应不足的所致。据分析需求可分为三类：1、毕业生需求；2、城中村改造释放的租房需求（原租客和原业主）。3、期待房价下跌而转买为租的消费者。可以说，第一个原因是周期性的，即每年都有，后面两个原因则给短期需求造成了较大的影响，如第二个原因则极为明显，据媒体报道，深圳大冲改造释放2万以上租房需求，广州扬箕村开拆释放4万需求，短期内这部分需求给当地的租赁市场带来较大压力，房东的话语权上升明显，租赁价格也水涨船高。

　　我们认为，长期以来租赁价格上涨相对房价较为缓慢，短期内仍有上涨动力。而随着深圳关外一体化和地铁工程的推进，关外租金有望领涨，特别是宝安中心区、龙坂区、布吉等近关内区域和地铁沿线区域。