世联地产市场研究部：反弹能否持久尚需静观后市

世来源：世联地产 提供深圳房掌柜 2010-08-23 05:31:36

近期，房地产股票指数的触底反弹以及部分城市住宅成交回暖备受关注。世联研究认为，这种触底反弹的现象，说明市场信心在逐步回升。但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。通过对2007年9•27新政后市场状况的分析，我们发现，多数城市住宅成交量具有“二次触底”的特征，直到成交量第二次触底回升之后，成交价格才真正触底。

二次触底的前车之鉴

通过对2007年9•27新政后市场状况的分析，我们发现多数城市表现出如下特征：价格坚挺——量首次触底回升——价格下跌——量二次触底回升——价格触底。住宅成交量经历“两次触底”过程，直到成交量第二次触底回升之后，成交价格才真正触底。根据当时的市场表现，我们将其划分为五个阶段，如表1所示。

表1 9•27新政调控后的市场量价走势

阶段	特点	市场走势描述	持续时间
阶段1	量跌价滞观望阶段	新政出台，市场进入观望期，成交量急剧下跌，形成量的第一个底部，该阶段价格小幅波动，保持坚挺态势	6个月
阶段2	量升价稳促销阶段	受促销刺激，最为刚性的需求小幅释放，成交量局部回暖，但上涨幅度有限，此时价格依然坚挺	3个月
阶段3	量价齐跌降价阶段	量长期处于低位，开发商资金链出现紧张，陆续降价回款，由于此时价格处于下行阶段，市场看空者继续观望，成交量二次触底	3个月
阶段4	量升价跌局部回暖	价格下降到部分客户的预期后，成交量逐步回暖，由于量的支撑，价格停止下行趋势，即价格底部形成	4个月
阶段5	量价齐升全面回暖	成交量快速回升，量支撑价，价格快速上涨	长期

价格底线与心理底线的博弈

对于9•27调控之所以会出现“二次触底”的局面，世联研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。成交量首次触底之后价格依然坚挺，部分持有观望心态的客户对政策看空，认为房价下跌可能性不大，于是急于出手，导致市场局部回暖，市场进入阶段2。但此时成交量仍处于低位，开发商迫于资金压力，不得不降价回款促销，市场进入阶段3，价格呈下行态势，市场看空者继续观望，成交量二次触底。直到价格下降到部分客户的心理预期之后，这部分需求逐渐释放，市场进入阶段4，价格底部形成。

本轮调控首次触底迅速完成

本轮新政可以用快、准、严三个字来形容，信贷、税收和土地政策三管齐下，新政后仅两个月，一线城市成交量快速跌入谷底（下跌54%），而07年9•27调控达到这一效果用了6个月。新政后70个大中城市房价环比并没有降低，但部分城市商品住宅成交出现震荡性反弹。根据世联地产最新监测数据显示，8月前两周，广州、深圳、南京、苏州、厦门、福州等城市商品住宅成交量环比7月下半月继续回升，而北京、上海、杭州、宁波、天津、成都等城市则结束7月下半月的回暖势头，成交量呈萎缩态势。

历史或将重演

目前政策已基本出尽，未来市场自身的力量将发挥其主导作用。世联研究认为，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。

调控之路任重而道远

尽管下半年可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松。如果此轮调控目标达不到，将严重损害政府公信力，因而政府决心很大。为了走出以往越调越高的被动局面，一些根本性的制度改革将提上日程，一方面，出台的密集政策需要逐一消化，另一方面，诸如地方财政、保障房供给等一些促进房地产市场稳定发展的长效机制也将被建立。

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责任编辑：刘俊荣

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