8月房地产分析报告出炉 二手房价突破1.7万创新高

　　8月楼市数据

　　成交(套) 面积(平方米) 均价 成交环比

　　新房 ２９７１ ２６０８７３ １９４３３元 ＋８０％

　　二手房 １３２７９ １２３８４３２ 突破１７０００元 ＋５０％

　　近日，深圳房地产信息网等多家房地产研究机构发布８月份房地产分析报告指出，由于受深圳房地产监管办法９月１日实施的影响，８月份成为二手楼市的爆发月，为避免新政实行后营业税负担，很多二手房置业者在８月份加急过户，使得二手房成交量大幅上扬，共成交１３２７９套／１２３８４３２平方米，环比增加一半以上。同时，市场对调控政策的戒备心理逐渐消除，部分观望者开始入市，新房也出现了比较大的增长。

　　新房预售面积同比增三成多

　　随着“十一”楼市传统销售旺季的即将到来，市场推盘量大幅增加。根据深圳规划和国土委官方网站提供的数据显示，８月份全市住宅推售面积１７８３７２平方米，环比暴增１７倍，同比减少７３．９％。住宅推售套数１６７２套，环比大增１５倍，同比减少７５．６％。８月份入市的项目以普通住宅和别墅两类物业为主，普通住宅的入市均价在１２０００－３００００元／平方米。

　　８月份全市新房住宅预售面积２９９７１５平方米，环比大增约３倍，同比增加三成多，全市新房住宅预售套数２９８４套，环比增５．３倍，同比增加４４．１％。

　　新房成交量价齐升

　　经过３个月的低迷，深圳楼市８月份扭转颓势，成交量从谷底强劲反弹，数据显示，８月份深圳共成交新房２９７１套／２６０８７３平方米，环比大幅增加约８０％，不过仍大幅低于去年同期水平，同比减少约３０％。７０－１４０的改善型物业为成交主力，占全市总成交量的５７．４％，１４０平方米以上的大户型成交占２２．１％，７０平方米以下的小户型成交占２０．５％。

　　新房成交价继续回升，８月份深圳的新房成交均价为１９４３３元／平方米，环比上涨６．９％，同比上涨３．２％。

　　二手房成交上涨

　　受９月１日开始实行的深圳市房地产市场监管办法的影响，许多观望者为避免监管办法施行后税赋负担，在８月份积极入市，使得８月份二手房成交量上涨，不仅远高于７月份的成交量，也高于２００９年同期。８月份全市共成交１３２７９套二手房，环比大增五成多，同比增加６．７％。在８月份的最后几个交易日内，单日二手房成交量冲上千套，８月３０日成交１８８５套，创下今年单日成交量新高。

　　同时，二手住宅挂牌均价突破１７０００元／平方米，再创历史新高，同比大涨约２５．４％。

　　市场分析

　　房价反弹引发“再调控”预期

　　“幸好今年4月份房子没卖出去，要不然现在后悔死了，我这套房子的价格比4月份涨了近20万呢。”昨日市民张小姐庆幸地说。今年8月份，深圳楼市成交量大幅反弹，房价步步回升，这种量价齐升趋势进入9月后仍在延续，来自中原地产的数据显示，上周深圳二手房成交均价17962元/平方米，环比上涨9.2%。房价反弹也引发了“地产再调控”预期，昨日沪深股市地产板块集体下跌。

　　市民体验房价仍在上涨

　　张小姐告诉记者，她不是炒房一族，孩子大了，为改善居住条件，去年买了套三室两厅，今年4月想着把原来那套80平米的两房卖掉，中介报价当时180万，但4月份中旬房地产调控全面启动，房子怎么也卖不出去。4个月过去了，这套原本希望180万出售的房子，居然在严厉的房地产调控下上涨了。“前几天中介说有人愿意出200万买，足足涨了20万呢。”张小姐兴奋地说。

　　面对房价上涨，有人欢喜有人忧。为给孩子弄学位，今年以来一直在看房的林先生说，本指望调控能把房价降一降，没想越调越涨。“年初房主报价200万元，当时觉得有点贵，5月份价格跌了点，后来就跌不下去，现在同样的户型价格已涨到230万了。我对房价下调已不抱什么幻想了。”他说。

　　楼市量价齐升有多种因素

　　社科院城市运营中心主任高海燕认为，引起房价短期上涨的原因有两方面：一方面和9月开始实施的深圳楼市监管办法有关，监管办法旨在打击阴阳合同，出于对“阴阳合同”取消带来税费上升预期，很多购买二手房的业主都抓紧过户，8月底就曾出现过一轮过户高潮，过去一周的房价上涨无疑也和这一监管办法的出台有关。

　　另一方面，国家4月份出台调控政策，到现在已近半年时间，房价没有降下来，置业者心态渐渐放松，认为跌不下来就有希望涨，这个心理也对房价产生一定影响。

　　炒房客活跃，与一些银行近期贷款放松也有关系，尽管深圳银行整体房贷政策依然严格，但7月份后，银行打“擦边球”地变通放贷再次出现，比如炒房者可联名亲戚作为第一贷款人来申请房贷。

　　同时，人们在生活中对物价上涨的感受越来越深切，货币贬值的忧虑使得人们急切地希望找到抗通胀的有效渠道，而房地产过去的暴富效应，也被防通胀的资金高度关注，一旦政策稳定，资金充裕的人便毫不犹豫地入市。

　　判断房价重返涨势还太早

　　尽管房价出现明显上涨，但专家和业内人士对反弹的持续性并不看好。房地产经纪业资深专家侯科昌称，判断房价是不是反弹，不能用一周、一个月或者两个月很短期的数据来下定论，影响房价因素是多方面的。打个比方，4月份国家出台政策后，出于对房价可能会下行的估计，有些人就迫不及待地出手了，于是5月份很多媒体就根据这个情况说房价大跌，其实这是比较表层的现象。事实上，从4月份到现在深圳二手楼市始终处于比较僵持的状态，到现在为止，也没法武断地说是涨还是跌。

　　高海燕表示，根据以往经验，在调控过程中，波动是不可避免的，但不能认定为反弹，因为政策仍在执行中，风向并没有变，反弹基础不存在。

　　侯科昌认为，在政策调控下，普通住宅的价格在较长一段时间会比较平稳，略微的上升和下跌是正常的，幅度不会太大。

　　反弹引发“再调控”预期

　　随着房价的快速回升，市场对“再调控”的政策预期也随之而来。那么，房价上涨，是否真的将引发更严厉的调控政策出台？侯科昌认为，国家现有的调控政策并不解决根本问题，提高房贷门槛只是细枝末节的调整，不会有实质性效果，根本问题有两个，一是土地单一的供应渠道，完全是国家垄断经营；二是货币政策过于宽松，货币太充裕了，应当适度收紧。这两个问题得不到解决就触动不了根本。

　　不过，深圳地产研究人士半求称，经过几个月运行后，国家一系列房地产调控政策实际上已在发挥着作用，国家调控的目的，是把房价的上涨幅度控制在一定范围内，也就是不要过快上涨，并不是说一定要把房价降下来。房价大幅度下跌会影响到国民经济的发展，降房价阻力很大。从近期市场表现来看，现有调控政策已足够多，并不会有更多更严厉的政策。

　　新政影响

　　《深圳房地产市场监管办法》实施一周

　　二手房成交如坐过山车

　　上周（8月30日-9月5日）是《深圳房地产市场监管办法》实施的第一周，新房市场成交量价较前一周有小量涨幅，二手房成交总量虽然与前一周基本持平，但9月1日二手房成交量锐减，仅成交了163套，是4月份房地产调控政策出台以来的最低水平。

　　根据市规划与国土资源委员会的成交数据显示，上周新房市场成交套数和面积增长实现同步，成交套数852套，成交面积7.69万平方米，环比同时增长5.06%。其中宝安和福田是增长较多的区域，宝安不仅供应的项目多，而且种类齐全，从小户型到豪宅别墅均有供应，满足了不同需求的置业者，上周宝安以416套的销售成绩位于全市区域销量第一，同比上周增加近50%。福田上周的成交则以小户型和公寓为主，共成交55套，同比增长150%。

　　成交价格方面，上周新房成交均价为22204元/平方米，环比上涨12.77%，主要是受宝安结构性成交的影响，大户型和豪宅的成交比例增加，抬高了全市均价。

　　二手房方面，根据市规划国土委的成交数据显示，上周二手房成交4293套，日均成交858.6套，与上周基本持平，成交面积40.18万平方米，日均成交8.04万平方米，环比上升4.9%。

　　为了赶在“阴阳合同”的大限之前过户，上周每日的过户数量也如坐过山车般， 8月30、31日每天的过户量都在1600-1900套之间，而9月1日跌至163套，2日237套、3日372套。成交均价方面，根据深圳中原三级市场成交数据系统显示，上周全市二手房成交均价为17962.79元/平方米，较前周增长9.2%。

　　业内人士指出，上周新房市场成交表现仍旧比较谨慎，叫停“阴阳合同”的说法带动了8月二手房成交的放量增长。深圳中原市场部总监王世界认为，随着楼市传统的“金九银十”的到来，开发商的大量库存预计将集中在此时推出，房价还是有下降压力。