中原月报：8月商业售价继续上行，成交起色不大

  三重影响下，成交量难以起色

  深圳商业市场8月的成交面积为0.9万㎡，环比7月小幅增加9.59%。新的城市以及区域规划、住宅市场的暂时回暖等因素，都令商业市场的关注度不断上升，一方面，商业市场的潜在客户增多，另一方面，开发商迅速的调高了价格，这无疑增加了置业者和投资者的决策过程。另外，新增供应的项目少，可选择余地小，也很难促进销量得到大的提升。

图2  深圳商业物业成交面积走势图（2009～2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

  从市场录得的数据来看，8月主要有10个商业项目录得成交记录，比7月少4个，其中录得1个新增销售记录，比7月减少1个，新开盘的恒立心海湾花园一举成交68套，带动了整体成交量的上升。8月销售物业除了新开盘的南山物业恒立心海湾花园销量不错外，7月开盘的畔山御景花园表现依然良好，有32套成交，这两个项目的成交量占到了全市成交70%以上。其余项目多是6月的开盘项目甚至较早的项目成交，德意名居（一期）和上品雅园也有部分成交，很久没有销售的写字楼底商深圳国际商会大厦（B座）有一套成交。

  本月区域成交格局有比较大的变化，表现为南山异军突起，一举占据了全市各区成交量的头把交椅，宝安虽然较上月成交下降，但依然位列第二，龙岗有较大幅度的下滑，福田占比较小，罗湖和盐田则依旧没有录得销售记录。本月“关内”和“关外”的成交格局与7月正好倒挂，完美上演“乾坤大挪移”，由过去很长一段时间的关外商业唱主角，扭转为关内商业隆重登场。8月“关外”宝安、龙岗两区的成交量占比为27.28%，其中宝安占8.66%，龙岗占18.62%。 “关内”成交量占比为72.72%，其中南山占71.79%，福田占0.94%。由于龙岗和宝安前期已经消化了较多量，本月又没有新开项目，成交量双双下滑，南山有四个项目成交，其中新开盘的恒立心海湾花园，在本月取得了近半数的销售，同时把南山销售成绩提升至绝对高度。福田只有1个项目成交，占比很小。

  龙岗录得2个物业有成交记录，为大鹏曼湾广场和上品雅园，上品雅园虽是6月发售物业，成交依然不错，共销售13套695.53㎡，大鹏曼湾广场则销售了2套135.51㎡。

  宝安本月录得3个物业有成交记录，分别为宝田雅苑、畔山御景花园和深物业新华城美花园，其中宝田雅苑是较早开盘的物业，活跃度不是很高，2009年取得预售证；畔山御景花园7月开盘，本月销售了32套1618㎡，取得喜人进步。而上月销售良好的深物业新华城美花园本月只销售了3套114.74㎡。

  “关内”福田、南山本月录得成交。福田区仅录得1个物业有成交记录，为深圳国际商会大厦（B座），该项目也是沉淀项目，取得预售的时间为2002年。南山区录得4个物业有成交，分别为德意名居(二期)、德意名居（一期）、中海阳光玫瑰园，以及首次开盘的恒立心海湾花园，国务院针对前海片区的规划对南山的商业来说，无疑是一重大利好，尤其对处于前海的恒立心海湾花园、中海阳光玫瑰园，人气都比较旺盛，恒立心海湾花园本月开盘即销售了近半数，中海阳光玫瑰园已是接近尾盘销售，另外德意名居尤其二期的销售情况也不错，南山项目的热销使得南山占比一飞冲天。

  从本月成交物业来看，8月成交主要集中受益于规划的南山区域，以及关口物业，但由于新增供应量少，售价攀升，总的成交量并没有提升太多，仍处于一个较低水平。