楼市调控“总动员”低价入市蔓延深圳地产市场？

　　继深圳、厦门等部分城市出台"限购令"后，上海市楼市调控细则也于7日晚出台，此份细则称即日起每家只能新购一套商品房，并提出将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这是上海首次官方表态将进行房产税试点。近日国家财政部和税务总局有关负责人也首度谈及房产税改革思路，称在当前经济发展和市场环境下，有必要恢复对个人所有住房征收房产税。

　　上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确，即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。《意见》还明确按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率、缩短动迁安置房上市交易时间等，意在压制购房需求的同时，增加市场供应，从压需求、逼供应两方面双管齐下落实调控。

　　随着《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，各地楼市落实细则相继推出--

　　深圳9月30日晚出台的限购政策规定，从10月1日起，户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房。

　　厦门市国土房产等7个部门也决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　除部分城市颁布"限购令"外，浙江省商品房预售资金监管暂行办法国庆前夕正式出台，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。

　　虽然市场最为关注的上海房产税试点仍未正式推出，但市场人士为，此番政策信号的释放使尚未出台的房产税成为悬在楼市头上的一把利剑，这或许比"利空出尽"对市场的震慑作用更大。

　　调控政策一轮又一轮房企抢眼圈地势头不减

　　尽管调控政策一轮又一轮，但多数房地产企业保持了高销售高增长的发展态势。数据显示，本年度第三轮房地产调控--"国五条"出台后的10月份，部分房企再次刷新单月销售业绩。房地产企业前十个月销售面积和销售金额同比均有明显增幅，不过营业收入和净利润则显得参差不齐。此外，房企的负债率也在不断提高，但高销售还是为房地产企业"跑马圈地"加足了底气。

　　以房地产四大龙头"万保金招"为例，前三季度，共计实现营业总收入597亿元，同比增长15.9%;实现净利润合计83.3亿元，同比增长28.7%.尽管前三季度房地产企业净利润增长明显，但从第三季度看，房企业绩呈现分化之势。万科第三季度营业收入同比下跌27%,而净利润却同比上升6%;保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%;招商地产实现营业收入同比增加7.96%,但单季净利润却下滑达20.54%.金地集团业绩可谓最为"惨淡",不仅单季净利润下滑幅度最大，且营业收入也呈现同比微幅下滑态势。第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%,而净利润大跌76.75%.

　　除第三季度净利润同比下滑外，几大房地产企业的负债率也有所提升。从地产行业三季报来看，万科的负债率由二季度末的69.83%上升至73.75%;保利地产为78.91%,绿城中国更是高达158.8%.银行人士称，虽然地产行业采用的是高负债率运营模式，但鉴于其除了自有资金外主要融资渠道仍是银行，因此如此高的负债率积聚了较大信贷风险，的确值得关注。尤其是在当前楼市调控政策密集、房价运行前景难以预测的情况下，更需高度关注。

　　从最近的房地产市场表现来看，房地产企业跑马圈地的脚步并没有因为高负债而放缓。

　　11月15日，中国海外宏洋宣布，旗下间接全资附属公司中国海外银川，及独立第三方关联人士宁夏亿群及锡华实业，已确认合共以46.4亿元成功投得包括11幅位于银川市金凤区南部，占地面积135.1万平方米的土地。

　　11月13日，佳兆业集团（香港）控股有限公司与辽宁省辽阳市弓长岭区人民政府正式签署协议，佳兆业将投资20亿元于该区的一个温泉旅游综合体项目。依托汤河谷温泉资源优势，佳兆业拟建设16万平方米的温泉会所和约6万平方米的五星级酒店，总规划用地面积573亩，其中温泉会所用地429亩，五星级酒店用地144亩。

　　北京首创集团投资30亿元与武汉黄陂区签署战略合作协议，共同发展汉口北新城，并在汉口北打造新的城市中心地标建筑。北京首创集团认为，此次合作是该集团进军武汉市场的重要战略步骤。

　　方兴地产近日发布公告称，公司的全资附属公司青岛方兴与青岛城投集团签署增资协议，青岛方兴以增资入股的方式，认购青岛城投集团全资拥有的蓝海新港城置业新增注册资本人民币10亿元。认购完成后，蓝海新港城置业的注册资本增加至人民币20亿元，方兴地产则通过青岛方兴与青岛城投在蓝海新港城置业的持股比例各占50%.

　　积极扩张的底气或许正是来自于销售业绩再创新高的10月。10月份万科以155.1亿元的销售再度刷新纪录，面对抢眼的销售业绩，万科内部自己的人也"已经不知道该用哪些词语形容了。"

　　中国建筑前10个月房地产业累计销售516亿人民币，同比增长25.9%;累计销售面积498万平方米，同比增长1.7%.简报还显示，中国建筑前10月建筑业累计新签合同额达到4508亿人民币，同比增长61%;累计新开工面积为1.26亿平方米，同比增长66.5%;累计施工面积3.46亿平方米，同比增长34.2%.

　　低价入市蔓延 9·29新政效果初显？

　　来自东方财富网讯：作为楼市风向标的深圳，进入11月份之后出现了明显的新盘降价。根据多家机构的监测统计，11月前两周，23个主要城市也出现了低价入市楼盘，一场降价风暴似在预演，9·29新政一个多月以来终于显威。

　　但以限购、限贷为特点的9·29新政，市场认为并不能长久，也不能解决楼市根本问题，接下来的政策走向，依然被各方高度关注，房产税、保障房规划等长期性政策酝酿出台。

　　深圳楼市领跌

　　11月17日，深圳南山区爆出低价入市新盘，塘朗雅苑二期星座开盘在即，预计价格18000/平米左右，VIP登记客户并获得5万-10万的认筹金，在开盘当天也可获得2个点优惠。这比南山区的价格低20%左右。

　　在此之前，龙岗区的世纪新城低开入市，价格比周边低约30%。万科第五园、金色沁园也推出最高10万、20万的优惠；佳兆业大官邸甚至推出最高8.5折的清盘特惠。深圳中介机构人士对记者透露，龙岗、南山出现降价盘之后，有很多新盘计划跟风入市，这是深圳楼市的特征之一。

　　统计显示，受此降价促销影响，龙岗区上周(11.8-11.14)量价齐跌，共成交2.41万平方米/230套，均价11660元/平方米，环比下跌2成。

　　11月16日，深圳市房地产研究中心《2010年10月份深圳市房地产市场分析报告》称，10月份全市一二手房成交量环比大跌，房价环比微降4.86%。

　　随着11月多个新盘降价入市，深圳多位业内人士认为，深圳11月份的数据将出现明显的均价下跌，已成定局。

　　调控效果初显

　　深圳楼市的降价现象并非个案。

　　据中投证券统计，11月1日-7日，其监测的23个城市销售面积环比降11.7%，一线城市降4.8%，二线城市降13.4%；价格方面，一线城市均价小幅回落，而有价格数据的二线城市一半以上房价下跌。其中，北京石景山融景城以1.4万/平米低开4%入市、昌平新盘龙山华府1.5万/平米开盘，均价跌8%；上海内环以内、外环以外均价微跌；深圳宝安均价跌13%。

　　二线城市中，杭州下沙龙湖滟澜山等楼盘低价入市，且均价跌29%；苏州园区东方维罗纳(7000元/平米)低5%入市、其他各区回落均价跌18.8%；无锡各区楼盘打折增多均价跌11%。

　　11月8日-14日，各主要城市价量普跌继续上演。国泰君安报告显示，当周一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%；整体同比下降26%，其中一线城市下降34%，二线下降22%，南京、杭州、深圳的同比数据均下降50%以上。

　　“主要城市价量普跌，调控效果初现。”中投证券分析师李少明认为。

　　“目前各城市的信贷严控等政策的效果逐渐显现，反映在下挫的交易量中。”国泰君安分析师孙建平也称，预计二三套信贷及限购政策的作用大部分已经反映，但进入传统的冬季房市淡季预计对后续销量将有一定影响。同时，随着较大供应量的局面持续，单盘销售压力会加大。

　　长期性政策酝酿

　　9·29第二波调控的出台，始终伴随着行政色彩浓郁的质疑，接下来的调控走向备受关注。

　　继限购令之后，11月3日出台的公积金贷款新政，将使得9成以上想使用公积金贷款二套房的人难以如愿。宁错过改善不放过投机，使得市场上出现了“误伤”改善性需求的说法。

　　“公积金的首次收紧，使得改善性需求也增加了成本，必然会减少交易。” 中原地产北京三级市场研究部总监张大伟说，但这些政策都为银行和金融机构降低了风险，也使得很多刚性首套房需求减缓入市，为调控争取时间。

　　“限购、预售款监管、公积金限贷这些都是短期政策。”深圳一家大型地产商高层近日对本报记者称，要使得楼市真正良性发展，房产税、保障房规划等长期性政策应该上位。

　　在万科董秘谭华杰看来，房产税肯定会实施，它是将房价分摊到未来的很多年支付，从而降低当下的名义价格，进而影响到土地价格，对那些手里土地比较多的开发商影响更大；而保障房建设，也是长期性政策的重要内容，应该加快这方面的工作。

　　此外，建银国际分析师陈嘉祺认为，在房地产市场环境趋紧的情况下，市场越来越担心央行会进一步加息，一些净负债率较高的开发商，包括绿城和富力地产等面临的风险较大。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭称，进入加息通道后，货币紧缩会成为常态，对房地产行业的影响也将是长期的。

　　散兵游勇态势热钱逐利股市楼市“主战场”

　　据《上海证券报》报道 近日，外汇局副局长邓先宏接受媒体专访时表示，目前确实有大量资金流入国内，但是不能把"热钱"和资金净流入混为一谈。从实际情况来看，"热钱"呈现散兵游勇态势，主要瞄准楼市和股市，不存在大规模流入。

　　境外资金流入压力加大

　　邓先宏表示，一些主要发达国家采取了量化宽松的货币政策，使得国际市场上流动性泛滥。而我国经济率先恢复增长，贸易增长较快，这样就产生了一个落差，这个落差会对利差汇差造成一种预期。在这种情况下，就会有大量资金净流入，也对外汇局的工作造成了压力。

　　针对一些市场舆论，邓先宏表示，并不能把资金净流入以及国际收支顺差全部看成是"热钱",只要有真实性的交易背景，外汇局都将其看成是正常的经营活动。外汇局打击的"热钱"主要是非法的、没有真实性交易背景的贸易和投资。

　　外汇局分析发现，数据上表现出来的资金净流入很多都是企业通过对市场利率、汇率分析，进行资产负债摆布后的结果。比如，企业该付汇时，会通过贸易融资、延期付汇、内保外贷、境外代付等方式，这样就显得外汇没有大量地出去。

　　不存在大规模"热钱"

　　邓先宏表示，在资本部分管制的环境里，"热钱"进来都是披着合法的外衣，因此外汇局只有通过外汇检查才能知道真正有多少"热钱".

　　他形象地比喻说，"热钱"就像散兵游勇，藏在深山老林里面，只有通过排查搜山才能知道。"当然可能也有漏网的，但我可以告诉你，在我们国家不存在大规模的热钱流入，这些散兵游勇都是分散的。"

　　外汇局在检查中也发现，部分银行没有履行真实性审核的义务，给了"热钱"可乘之机。为此，外汇局加强了相关监管力度。同时，外汇局还加大了对地下钱庄的整体打击力度，今年以来外汇局联合公安部门共打击了13家比较大的地下钱庄。

　　主要瞄准楼市和股市

　　邓先宏认为，吸引"热钱"流入的原因主要包括三方面：一是对人民币升值的预期；二是对股市上升的预期；三是对房价上涨的预期。总的来看，主要是瞄准股市和楼市。对于下一步工作，他表示，宏观调控一方面要弱化市场过度的投机性的利益导向，另一方面要采取行政手段严厉打击"热钱"违法违规流入。

　　有观点认为，加强对"热钱"监管的同时也会打击国外投资者对于中国市场的投资积极性。对此，邓先宏表示，在严厉打击跨境资金违规违法流入的同时，要特别注意依法行政，不能因为打击"热钱"而伤及无辜。此外，外汇管理部门还会积极推进改革，促进投资贸易的便利化。