调控之下商业地产渐升温 李嘉诚玩“套现游戏”

　　正如陈启宗所言，现在内地的市场比香港更好些。在两次打包香港物业REITs上市之后，李嘉诚亦打起了内地项目的主意。

　　不过与前两次不同的是，这一次打包的资产仅一个项目——北京东方广场。如若成功，这个REITs将成为香港首只人民币IPO。

　　消息指，该信托基金拟初步筹资约100亿元人民币，市值最多330亿元人民币。

　　此番交易并不小，且又为首个人民币IPO，为了吸引更多的投资，李嘉诚赋予了该REITs更多的中国概念。

　　“中国式”卖点

　　看上去，东方广场确实是一笔不错的资产。据了解，东方广场自2001年开张以来，至今出租率已达九成多，并一直有很长的轮候名单。

　　此外，东方广场项目租金更位列北京物业榜首，租金范围介于550-2400元/平方米/月，更曾被公认为中国最成功的购物中心之一。

　　最重要的一点是，东方广场并未有背负庞大的债务。

　　或正因如此，经过市场试水以后，市场对长实原定的3.5厘的息率并不买账。市场传言，长实有意把息率提高至4厘，此外，首两年派息比率拟100%派发，第三年亦派90%。

　　而长实提息的前提还是预期东方广场续租后租金上调带来的收益增加。

　　据了解，目前东方广场不少铺位、写字楼的租期，将于2012年届满，长实届时或将籍近年内地楼市炽热的环境，向租户要求加租，增加资产现金流。

　　香港泓福证券研究部主管邓声兴对此表示，一般续租都会有租金上的调整，平均有20%的增长，大家会觉得未来的收入会上升，因此最后大部分的租金都会分派出去，有利于持有人即投资者的收益。

　　尽管时下国内的住宅市场正饱受调控的冲击，但这似乎对商业地产并未形成太大的压力。而目前商业地产的日渐升温，无疑增加了投资者对目前国内的商业地产的信心。

　　基于此，商业物业的租金亦借势不断攀升。数据显示，1月北京商业地产市场近500个租售活跃项目写字楼、商铺中，租售报价最高环比涨幅达87.5%。

　　北京在租商铺项目当中，项目报价涨幅最高达87.5%，在售商铺项目中，项目报价最高涨幅为7.69%。

　　据了解，长实预料连同人民币预计可升值3-5%计算，即回报率最高可达8厘以上，但长实不拟就该REITs作任何租金收入保证。

　　在李嘉诚的商业故事里，息率提高、续租期在即毫无疑问成为了最佳卖点。与此同时，人民币升值也在李嘉诚的计算范围之内。

　　消息透露，发行人相信4厘的息率加上人民币升值，应对市场有一定吸引力。

　　在人民币升值的预期下，香港近年来的人民币投资需求不断加大。邓声兴指出，香港人民币资金从2010年年初的800多亿元到现在已经达到3000多亿元，上涨速度非常快。

　　“所以，投资者就想购买一些与人民币相关的产品，摆在银行里面的存款很低，而投资类似的（REITs）产品，除了货币增值还有资产增值的空间所在。”邓声兴表示。

　　邓声兴此前亦指出，由于该只REITs的交易、报价、股息等都是人民币的形式，考虑到人民币的升值空间，仍颇具吸引力。

　　很显然，李嘉诚对此只REITs的上市信心十足。消息传言，长实此次将不会引入基础投资者，反以富户及散户为初步销售目标。

　　“这些项目通常销售反应很好，不一定需要基础投资者。基础投资者主要做一些大的集资，发行人担心投资者认购不足，所以找一些大的投资者先认购，这样大部分货源就不用靠散户。其实只要你有信心，认购基础好，就不需要找大的投资者。”邓声兴称。

　　这种做法并不罕见，此前长和系在对和电国际及和电香港进行分拆时，均未有对外公布引入基础投资者。

　　套现的游戏

　　然而，在长实所拥有的众多资产当中，东方广场似乎并非是最具增值潜力的商业物业。

　　有香港投行人士曾指出，房企做REITs一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时打包上市脱手，既可以套现又可以腾出资金投资其他项目。

　　据最新消息透露，长实此只REITs并未拟发行新股，仅是现有股东出售旧股，所募集的资金不会用于东方广场的发展，也不涉及回流内地的问题。

　　种种迹象似乎都在指向一个事实：李嘉诚企图利用此只REITs套现。

　　据了解，东方广场目前现有四名股东，分别是长实、和黄、中国银行、中国人寿和东方海外，而各股东出售的旧股将约为流通量的四成，倘若正如消息所言，各股东将按比例售旧股套现。

　　若以市传集资逾10亿美元计算，长实、和黄各可套现约33亿元人民币。

　　相关分析人士指出，即使长实把所募集的资金再用于投资其它项目，但最后该笔资金还是会回流到股东的资产里。

　　换言之，此次REITs上市，或许只是李嘉诚再一次故技重施而已。

　　据了解，2005年长实拆分泓富REITs就是套现投资的典型案例。据透露，当时工业大厦租客流动多，加租难，长实选择在地产热潮时出手，受到投资者的欢迎。

　　不过，李嘉诚的计划还没这么容易实现，因为这只以人民币计价的房地产信托基金上市时间可能需要押后，预计将于4月上市。

　　市场传言，长实REITs至今没有通过证监会的批准，且即使获批，只有在上市委员会同意的情况下，才能正式招股。

　　此外，港交所亦在进行对人民币计价新股作电脑系统演习，演习亦稍需时。据了解，演习的重点是，当投资者日后认购人民币新股时，涉及以人民币计算印花税及交易徵费等杂费，港交所与证券行的电脑系统如何协调。

　　但作为首只人民币的IPO，分析人士普遍认为这只REITs的认购反应一定不错，或会创造香港市场的认购纪录。