深楼市成交进入震荡期?房价高企双栖买家渐成主流

一周时间，深圳新房成交量涨了2倍。此前关于深圳楼市的种种不利“传闻”，都几乎被打破。

世联周报（10月12日～18日）显示，上周成交情况来看，深圳一手房市场共成交1873套，与前周相比有大幅回升，环比上升43.5%；同时，成交均价为20766元/平方米，较前周有大幅上涨，环比上升15.1%；二手房市场上周共成交2808套，与前周相比也有大幅回升，环比上升276.9%。世联分析“关外成交大涨是关键原因”。

翻开近半年的全市新房成交资料来看，近期的成交潮愈发明显。8、9月份深圳日新房成交多为100套左右，国庆“黄金周”期间的新房成交更是今年低谷，然而短短一周时间，就迅速蹿升到日均200套的高位，成交震荡比较明显。难怪有置业者大呼：深圳楼市难看懂。

一周内成交激增2倍

事实上，之前的深圳楼市并不“乐观”，在一片房价过高的争议声中，新房成交也延续低迷，8、9月份深圳新房日均成交徘徊在100套左右，和去年楼市低迷期基本一致。对此有观点质疑房价过高直接引发置业者观望，而“秋交会”期间优惠促销鲜见，成交也同样低迷，更是印证了这一说法。但仅是一周时间，深圳新房日均的成交数据就由100套水涨船高至250套以上。

有开发企业称，这是因为节前置业节后集体签约导致，换而言之这是操作时间差上的问题，然而一周时间成交出现如此上涨始终有些蹊跷。

众厦地产总经理助理林晓华认为，8、9月份成交低迷很大程度上与供应结构有关，豪宅当道，大户居多，吸引的是热钱，自然将首次置业者和改善性需求拒之门外，然而这一供应状况在9月底有了很大改观。

深物业深港一号、坤祥花语岸、星苑、荣域……在近期即将入市新盘中，不乏主打2～3房的小户项目，而在两个月前，小户型仍然处于断档状态。御河堤本月底再推500余套30～60平方米的单房和一房，深港一号也将在本月下旬推出1400余套小户单位，据统计，仅仅在福田，10月份推出的小户单位就高达1900套。而阳光天健城、佳兆业香瑞园等近期主打大户型的产品，户型设计和价格定位也非常适合改善性用户，深圳楼市“豪味”略减。产品供应结构的调整也促使了更多自住型买家入市，因此国庆黄金周前后成交活跃。

“双栖”买家渐成主流

在御河堤销售现场，黄先生全家选购了一套120平方米的大户型，尽管售价接近2.9万元/平方米，但是黄先生依然觉得物有所值，他认为，中心城区的房产保值性突出。

自住投资两相宜，这样的“两栖”买家逐渐成为市场主力。“改善性需求大多带有投资保值功能。”有分析人士指出，因为深圳房价近几年来持续高企，几年前的首次置业者大多尝到了物业升值的甜头，因此在购买第二套或者是改善型物业时，也会关注物业的升值保值潜力。

“投资渠道过窄始终存在”，中原深港研究中心总监张伟称，在股市楼市近乎二选一的角逐中，深圳房地产近几年的升值表现明显更胜一筹，特别是在部分热点区域。而目前国家货币供应依然充足，给置业者提供的信贷环境也仍然宽松，因此选择自住投资两相宜的买家会越来越多。

有品牌开发商营销负责人告诉记者，基本上目前热点区位的房子都不愁卖，例如在后海湾、宝安中心区和龙坂片区，只要定价合理，户型搭配正常，再给予小额优惠，置业者还是乐于掏钱的。他认为，决定目前市场成交量的还是市场预期，在房地产政策环境不变、信贷不明显收紧的前提下，积聚的改善型需求和投资热钱，足以撑起市场成交。

年底前房价高位企稳

“目前喊房子贵的大多是首次置业的年轻人。”林晓华分析，因为深圳房价的高企和上半年中小户型的旺销，首次置业者基本已被“清空”。他认为影响年底前房价波动有两个重要因素，其一是11、12月份的国家新增信贷指标；其二是第三季度上市企业的盈利状态。

根据有关机构对全年10万亿信贷指标的预测，实际上目前各大银行放贷数已经超过9万亿元，也就是说年末再度大开信贷闸门的可能性不大。而从许多上市企业半年度报表中不难看出，实体经济部分行业悄然复苏，相信在第三季度还有更好表现，“而豪宅买家和改善型用户多数来自这样品牌企业的管理人员。”因此年底前深圳房价高位企稳，“但是在部分热门区域可能出现续涨行情。”

而中原地产深港研究中心总监张伟则指出，判断后市其实相对简单，政策才是核心环节。因为政策暖风直接吹涨了今年楼市，所以政策是影响市场信心的关键。而照目前来看，尽管澳大利亚打响加息“第一枪”，但是对向来“滞后”的中国央行来说，似乎触动不大。而月初黄金价格创下新高，也在暗示投资热钱依然相当汹涌。“眼下还找不到政策要收紧的真正动机”，所以年底前楼市不担心下跌，而是留意是否重新“疯狂”。