解读住房建设规划 加快改造盘活存量或成新重点

　　３月２５日，深圳市规划和国土资源委员会发布了全市住房建设规划２０１０年度实施计划，今年深圳安排新供应用地总量为９７．２公顷，其中商品住房用地为６０公顷，保障性住房为３７．５公顷。相比去年，深圳住宅用地供应总量减少了近六成，其中商品住宅用地供应减少近七成，保障性住房供应略有增加，土地供给紧张将导致新房供应紧张和销量难以增长，在去年，深圳市就针对部分片区、旧有工业区进行了改造，在今年新增土地供应紧张的情况下，加快旧城改造，盘活存量土地，或将成为新的重点。

　　此外，计划中还公布了２０１０年度商品住房用地预安排，从该安排中可以看出，地铁上盖物业成为商品房用地的主力军，包括地铁５号线塘朗车辆段上盖物业商住、地铁４号线车辆段上盖物业一期、地铁蛇口线蛇口西车辆段上盖物业等在内的３个地铁线路的４个地块划入了商品住房用地计划。

　　明年深圳土地供应仍将以关外为主宝安、龙岗、光明、坪山四区合计占明年新增土地供应量的８４％。随着深圳市完善城市轨道交通建设的速度加快以及对轨道周边地区配套设施投入加大加上关内高房价对首次购房需求的挤出效应深圳外围区域房产将成为新的成交热点并带动这些区域的房产升值。

　　答疑解惑

　　问：如何甄别名副其实的豪宅？

　　答：相对于普通商品住宅而言，豪宅项目以其稀缺的自然资源、唯美的建筑风格、高品质的物业管理水平等，显示了拥有者的财富和高贵地位，综合而言，选择豪宅需要关注以下三个重要指标。

　　第一，稀缺资源指标。选择豪宅的实质就是选择资源，依托于不可复制的自然景观，豪宅与城市其他住宅产品的差异显而易见，自然具有较大的增值空间。

　　第二，规划设计和建造水平。豪宅是讲究血统的“，这个血统即指其规划设计与建造的档次。国际知名建筑设计师的规划、一流建造施工单位的建设，无疑会为豪宅物业带来了极高的市场认同度和升值空间。深圳豪宅以往的设计多局限于层高、面积、阳台等基本建筑要素，但新一代豪宅已从这些基本要素扩展到对整个社区的规划、园林、环境和氛围的设计。

　　第三，管理水平和配套服务。对于普通住宅物业来说，有管理和没有管理、管理水平的好坏，对物业未来升值空间有较大影响，而豪宅市场则更加注重管理。如拥有国际级顶尖物业管理专家的服务、提供高水平安保系统及体贴入微的管家服务，设有配备齐全的豪华会所，能够为豪宅主人提供高档次社交活动的空间，将会大大提升豪宅的整体档次。

　　市场点评

　　３月份市场总体呈现上行的态势，受一手房供应紧张影响，上周深圳一手房市场共成交９６３套，与前一周相比有大幅上涨，环比上升５３．６％；同时，成交均价为２０５２３元／平米，较前周有较小幅下滑，环比下降５．１％。由于目前市场推盘力度不大，在新建商品房后续供应紧张的情况下，一手房价格表现稳定。二手房市场上周共成交２６３０套，环比上升１１．９％，一、二手房的成交量比例为０．３７：１。楼市近期的良好表现使得一部分长期关注市场变化的改善型买家开始进入市场，中高端物业成交放大，推高了二手房的交易价格。

　　二手房从各片区的成交状况来看，关外的宝安区以成交３９５套保持第一，占全市成交量的４１．０％；在均价方面，上周龙岗区以１３９７５元／平米的均价成为全市最低。随着城市轨道交通建设速度的加快，以及关内高位运行的价格对首次置业需求的挤出效应，使得关口附近的部分片区成为近期的置业热点。

　　重点关注

　　由于目前一手房的供应主要集中在关外区域，成交热点主要集中在宝安、龙岗等区域，但关内一手房供应较少，更具消费能力的改善性买家转而寻找配套完善，发展成熟的区域进行二次置业，正常情况下，一个城市中的改善性需求所占比重在４５％－５０％之间，未来较长一段时间内，关内新房的供应量仍然偏紧，因此二手房成交中，改善性需求仍将占据较大比重，中大户型物业成交的放大，将带动整个二手房市场的发展。