邓志旺：平湖逆袭将是下一个“高富帅”

掌来源：房掌柜 梁津深圳房掌柜 2019-01-21 17:56:17

[摘要]自2015年深圳提出东进战略以来，平湖的发展开始提速。

　　平湖是深圳十七大重点发展区域之一，同时也是前海后陆拓展区的经济腹地，纵观整个深圳的发展轨迹，前40年主要集中在罗湖、福田和南山前海，但自2015年深圳提出东进战略以来，平湖的发展开始提速。深职院房地产研究所所长邓志旺就平湖区域价值作出了分析。

　　邓志旺观点总结：

　　一、中国有四个城市最为典型，万年的城市看西安，千年的城市看北京，百年的城市看上海，十年的城市看深圳。

　　二、深圳的GDP短短38年内增长13000多倍。

　　三、深圳特殊的城市化：碎片化导致好地段在第一轮发展中遗漏。比如前海、龙华第一轮发展中没有得到机会，但第二轮发展时，由于其天生的地理位置而具备机会。

　　四、城市规划迭代：颠覆性的规划定位导致区域华丽变身。

　　五、产业升级换代：低端产业向高端产业跃级的机会。当一个区域由低端产业向高端产业跃升时，这是一个重大的机会，好的产业不仅带来好企业，还带来高收入员工，使得区域购买潜力发生改变。

　　六、城市二次开发：深圳无地可用，旧颜换新貌要靠更新。

　　七、平湖区位特点，地处深圳中间地带，具有很强的辐射能力，它不仅可以辐射到深圳周边区域、东进城区，向北还可以延展到凤岗、东莞，具有很好的延展性;土地资源，深圳已经无地可用了，但平湖因为做物流、仓储，土地利用强度不高，建筑物都比较低，从二次开发的角度来说，难度相对较小，容易改变。

　　八、作为下一个龙岗的中心，平湖中心作为龙岗区战略性地区和东进枢纽，优先开展研究和土地整备，：一是平湖有交通枢纽中心;二是区位特点;可以辐射到东莞，三是土地资源相对丰裕。

　　九、平湖新的定位是“金融+科技+总部”为特色的全市战略性新兴产业基地。金融产业后台基地，已引入招行金融创新中心、民太安财险总部。科技方面以中科院为龙头发展通讯技术、生物医药、智能制造产业群。发展总部经济，目前已经引入五、六家总部，未来还将持续引入。

　　十、平湖有大量的项目扎堆，至少19个项目已经明确了，如华侨城、佳兆业、宝能、保利、招商蛇口、卓越等，这些企业对城区面貌的改变起到很大作用。

　　十一、全国房地产市场进入稳定状态，尤其深圳市场价格很稳定，政策达到预期效果，没有必要进一步加码。内地三、四线城市已经出现房地产销售困难，但深圳市场的压力很大，政策可能还会延续。

　　十二、深圳有三条红线指明买房方向：第一条红线是用地红线，深圳2000平方公里土地，50%用地划为生态控制线，剩下用地中还有30%用地只能做工业，不能做住宅;深圳建立了多层次住房供应体系，60%住房必须是保障性住房，只有40%商品房，深圳2019年至少需要11万套住房，缺口达到7万套，住房供应量非常缺乏;原关内75%不能改造，只能做综合整治，这些政策只有一个指向，即减少深圳的供应量，不管是写字楼、住宅、公寓，还是商业，都在减少。未来十年、二十年之内，深圳的供给量都处于非常紧缺的状态。