深圳未来10年，河套、前海到底谁更强？

　　西有前海、东有河套。河套地区作为继前海之后的又一个深港合作重大平台，被定位为支持跨国公司设立全球研发中心、大区域研发中心和开放式创新平台，未来将会走向何方？又存在哪些发展机遇？

　　错过了前海10年，不懂河套，你可能又将错过深圳又一个黄金10年。

　　关于河套开发对深圳城市发展的价值和意义，在昨日由深圳公众楼市研究院与深物业集团共同举办的“河套风口”论坛中，都有了答案。

　　在演讲和对话环节，各位嘉宾聚焦“前海VS河套”。对于河套发展、深港双城合作以及深圳未来城市机遇给出了自己的分析与解读。

　　长达3小时的论坛精华和超万字的速记干货，楼校长压缩成了沉甸甸的精华实录。

　　2009-2019年，这十年间，深圳发展最快的地区非前海莫属。而下一个十年，深圳的城市机遇则蛰伏于河套地区。

　　非常巧合的是，两者都是深港合作区域，但如果认真研究，它们又有着截然不同的发展使命。那么，暗合着深圳城市发展轨迹的两个区域，未来发展谁能更胜一筹呢？综合各位嘉宾的观点，梳理如下：

　　两地定位不同，香港对前海有提防却全面拥抱河套

　　前海是一个综合性的深港现代服务业合作区，以服务为主体，包括金融、科技服务、物流、现代服务业，其中金融是最主要的定位。

　　前海的合作是深圳最先和香港谈的，是深圳的主观愿望，与香港谈的共同执行没那么深入，只有一些简单的举动，毕竟香港的现代服务业占95%以上，香港对把服务业的家底拿出来和深圳合作心里还是有点提防的。

　　但是河套不一样，河套定位是深港创新科技合作区，以创新为主体，而香港高新技术产业、文化产业、创意产业的占比非常小，所以河套是帮香港做价值链的延伸，帮香港做全球的价值链布局，特别是面向中国大陆做价值链的布局。

　　因此，河套地区可以用实际行动加速深港科技创新的节奏，它就是深港创新走廊的起点，就是粤港澳大湾区创新中心的重要节点，一切都从这里出发。

　　香港的知识中心、科技创新中心，搭配深圳和东莞之间形成工业集群和产业网络，河套地区做为深港合作过渡区可以不断的突破空间障碍，在深港之间构建科技产业中心，带动粤港澳大湾区的产业网络所形成的全球产业中心、全球产业创新中心的地位，未来可期！

　　两者发展重点不同，科技比金融更有前途

　　前海重点发展方向是金融。

　　从前海的城市建设来看，它从香港学到很多东西，就是高密度、空间开发力度非常强。中环楼与楼之间会连在一块，地面是一层空间，楼与楼是一块空间，地下还有若干空间，它是高度集约的利用，它的理念，包括前海管理局法定机构的设立，确实都是在向香港靠拢。

　　河套重点发展方向是做高科技。

　　未来是科技的时代，发展科技的机遇可能会比发展金融更猛一些，一旦科技做起来，对产业的辐射、带动是很大的。更重要的是，科技创新是香港的短板，这一方面将会更加依赖深圳。

河套才能实现真正的深港融合

　　虽然前海要引入香港参与，但纵观过去十年，香港的参与度比想象中要小一些，毕竟前海是深圳为主。

　　河套有点不一样，河套本身就是边境地区，皇岗口岸也是深港两地人口两往的地区，河套是合作区，属于香港也属于深圳，能够结合香港和深圳的优势，因此，河套的机会会比较大。

　　因为土地不接壤，前海没办法实现真正的深港融合；而河套刚好在边境，可以结合香港和深圳打造一个地方，在粤港澳大湾区背景下，有机会做成全世界最强。

河套前海各有优势，深圳缺一不可

　　前海作为深港现代服务业合作区，河套作为深港创新科技合作区，再加上深圳作为产业中心的能力，三者结合起来可以让深圳变成全能的经济体和产业体。科技创新、现代服务和产业网络，一个都不能缺。

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　　除却河套-前海之争，论坛上专家们对于深圳双城合作更加深入的河套地区的未来发展也给出了独特的见解：

　　张玉阁：河套风口已成，时机成熟，开始进入实质性开发阶段。未来，深圳河的开发是重要的一条线，既容得下人文又留得下乡愁。

中国（深圳）综合开发研究院港澳

　　及区域发展研究所所长张玉阁

　　1、河套南边香港一侧，现在仍是一片山或是生态保护地，还没有开发，但是按照香港2030规划，涉及到新界北、古洞、粉岭新市镇、上水、坪輋、打鼓岭以及莲塘香园围口岸等地，立法会和投资的流程需要一些时间，未来可期。

　　2、按照香港2014年的轨道交通检讨，2030年会把东铁、西铁在靠近锦上路的地方和古洞北连在一起，北环线会把元朗和新界连在一起，这条线差不多10公里。如此一来，新界一带的人流、客流会大大增加。

　　3、深圳是滨海城市，确实需要滨水绿廊，未来深圳河的开发建设应该是很重要的一条线，未来的深圳河有可能成为法国塞纳河的河畔文化，既容得下人文又留得下乡愁。而且它是在深港两个经济能量、经济总量非常大的城市间出现的独特风景线，未来是充满想象的地方。

　　4、从河套的南北西东外部环境来看，是由点、线及面的发展空间，密密麻麻的都是深圳和香港因素，如果深圳很多的公司、机构未来去香港发展，通过香港走出去、走向世界，是有非常大的想象空间的。

　　高海燕：从深港合作空间到粤港澳大湾区平台，只有深圳才是香港科技创新的发展路线图。

知名城市与产业运营专家、深圳市都会城市研究院院长、

　　深圳市企业并购促进会执行会长高海燕

　　1、有的时候看区域合作很有意思，河套的开发定义的提出，还是深圳经济发展的推动促进结果，深港进入势均力敌的阶段。就像关系一样，真正的关系是势均力敌的。

　　2、河套地区是在深港合作上真正的空间连接。它和前海不一样，前海只是一些简单的举动，而河套是帮香港做价值链的延伸，帮香港做全球的价值链布局，特别是面向中国大陆做价值链的布局，离不开深圳、绕不开深圳。

　　3、很多民间的创造史激活了大家的想象力，大疆2006年产生，短短十年间占据全球无人机75%的市场份额，这个事实让香港有了总结，这个过程中也受了启发。他们思考如果香港的科技创新和深圳的产业资源能充分的结合，是不是会带来深港合作的解决方案？就是这样的原因，推动了河套地区深港合作更进一步。

　　4、只有深圳才是香港科技创新的发展路线图，深圳能为香港的科技创新提供很好的产业化条件。深圳为香港的科技创新提供了很好的、发达的技术转移市场，从技术的投资、知识产权的运营，包括技术证券化和知识产权的市场、股权市场等方面。

　　5、香港的金融中心非常重要，因为对科技创新具有推动性，而香港的科技创新也需要深圳的资金。

　　6、深圳为什么适合做硅谷？就是和深圳分散的创新、小团组的创新、碎片式的创新、高度的创业文化、充满风险的创业文化、充满激荡感的创业氛围密切相关。

　　魏达志：河套——大湾区视野下深港科技合作的突破口，大湾区产业链或许能够改变当今全球产业格局。

广东省人民政府参事、深圳大学经济学教授魏达志

　　1、在深圳这座城市如神话般的崛起过程中，香港居功至伟，没有香港对深圳的投资，没有香港对深圳的帮助和支持，就没有今天的深圳，这是深圳不能忘记的历史。

　　2、去年贸易战，美国教训中兴通讯、教训华为的时候，是在给我们民族警醒，不能稀里糊涂的要总量不要质量，要规模不要结构。在这样的情况下，《粤港澳大湾区发展规划纲要》呼之欲出，明确粤港澳大湾区要占领全球制高点，所以，我希望粤港澳大湾区能够打造的产业链，可以改变当今全球产业分工的格局。

　　3、香港若干财团对香港所有产业进行垄断，导致香港是没有创新精神的。香港最优秀的人才和深圳最优秀的人才相比有很大的致命差异：香港人最大的理想就是获取全球最好大学的最高学历，然后去做一个打工皇帝，年薪也是几千万、一个亿；但深圳不是，深圳最优秀人才的追求是能够创立一个独立王国，最后来当国王，企业家是、科学家是、教育家是、专家学者是，深圳的任何一类群体都具有这样的心态，我一定要超过你，你今天牛，我明天比你更牛，这就是深圳人，这样的心态导致深圳的原创动力特别强劲。

　　在这样的情况下，河套的功能是什么？香港其他都玩得非常好，有很多值得深圳学习的地方，但科技创新还不太会玩，所以深圳带着香港到这1平方公里玩一玩，然后再统一推广，这样既发挥香港的优长也避开我的短项，这样才能实现合作共赢。而这也是粤港澳大湾区站在工业文明的基地上眺望、拥抱科技文明的伟大设想，正式中国在全球建立制高点必须要有的动作，非常至关重要。

　　最后还是要回归到大家最关心的房产问题。既然河套拥有如此良好的发展前景，那么，现在是合适的买入契机吗？

　　深圳中原董事总经理、最资深深港房地产专家郑叔伦先生认为：

深圳中原董事总经理、最资深深港房地产专家郑叔伦

　　目前河套的步伐还是比较慢，只是拉开序幕。应该说河套的价值还没体现出来，现在是吃头啖汤的时候，我们投资的时候就要等它还没体现就入手。

　　而且目前政府也在帮忙，调控阶段在某种意义上压制了房价，目前房价不一定反映真实的市场价格，未来回报可观，所以现在买房是比较好的时机。

　　更重要的是，河套地区不仅仅是重新定义河套片区，它还是重新定义深圳，还是重新定义深港关系。重新定义的地区面临城市化的升级、城市形态的重建、城市通路重大的改善、生活方式的重新搭建、人口的重组、城市文明的整体更新和升级，这不是一个想象力，这是确定的城市行动。这样的地区是新增的高成长地区，从比较效应来说，用它穿越一个周期还是有所帮助的。

　　对此，高海燕院长也深表认同：我们要用高成长性穿越周期，思维方式要变成方法论，周期有长有短，经济的发展、房价的发展、地区间的发展都面临着周期性，但是只有高成长性可以穿越周期，不管是置业还是房地产投资，选择高成长的地区是没错的。

　　至于具体的区域，郑叔伦先生认为河套未来肯定是以科技为主，如果要居住在河套（A区）里面其实不太合适，最好选择河套附近辐射区。因为它辐射比较好，又近又可以生活，未来人才肯定是高收入的，肯定也有居住需求，毕竟楼下研发、楼上居住不太现实。

　　如果是投资的话，一定要投资河套地区辐射的房地产是最合适的。

　　如果买来自住的话，还是要比较适合居住的，买二手房手续稍微复杂一点，买新房比较合适。

　　目前，河套辐射区在售的楼盘只有深物业金领。至于未来房价会升多少，年轻人不要有这种心态，因为房价绝不可能一买就升，而且国家也强调房住不炒， 所以要做好长期持有的心理准备。

　　基于此，楼校长为大家找来了深物业金领的概况，有需要的读者可以参考：

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项目效果图

　　项目占地面积约1.3万㎡，总建筑面积约18.3万㎡，共由3座150米高的超高层建筑围合而成，自带8000平商业，周边配套成熟。

　　目前住宅产品正在热销中，主推建面约65-88平瑧装小户型，单价6.9万元/㎡起。

免费咨询电话：400 8181 360 转82050

深物业金领 均价：75000元/㎡

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