首进or加码︱光明“单限双竞”宅地将花落谁家？

　　时间回到2018年11月8日，深圳融祺投资发展有限公司(金融街控股)以最高限价28.1亿元加竞配4000平米人才住房，拿下位于光明街道的A621-0044地块，深圳市润投咨询有限公司(华润置地)以22.2亿将马田街道A689-1328地块收入囊中，可售楼面地价均价突破了3万/平米，这也是光明区最近一次宅地出让。

　　时隔七个月后(2019年5月24日)，深圳土地房产交易中心一口气挂牌出让五宗居住用地，其中光明区占据两宗，分别是位于观光路北侧、明政路南侧A510-0151地块和光明大道东侧、华裕路北侧A510-0152地块。6月24日，两宗地块将在深圳土地交易中心以挂牌方式公开出让。

　　时隔七个月

　　光明再拍“单限双竞”宅地

　　A510-0151地块用地性质为二类居住用地，土地面积46019.51平米，建筑面积184070平米，人才住房初始配建面积为25630平米，容积率≤4.0，商业10000平米，物业服务用房370平米。

　　A510-0151地块与光明大第、深房传麒山均只有一街之隔，地块一公里范围内还有光明区政府、龙光玖龙台、宝丽来花园酒店、新城公园、深圳实验学校光明部等，观光大道与龙大高速之间是邦凯科技城、汇业科技园等一批高新科技有限公司的聚集地。

（深圳实验学校光明部）

（光明新城公园）

　　总体来说，该地块位置优越，交通便利(从光明高铁站打车不到十分钟的车程)周边配套较为完善。

　　而A510-0152地块用地性质为二类居住用地，用地面积18428.72平米，规划指标容积率≤4.0，总建筑面积73710平方米，其中住宅66010平米，人才住房不少于6630平米，商业2000平米，物业服务用房150平米。

　　A510-0152地块与A510-0151地块相隔约10分钟路程(步行)，A510-0152地块与光明新村相隔一条华裕路、与绿地代建的深圳十中相隔一条光明广场路，与在建中的地铁6号线观光站仅500米距离，1公里处是光明高速出入口，由于地块紧邻光明大道，噪音明显。

　　科学城+人工智能等产业集群

　　光明势不可挡

　　回看光明楼市，从2012年到2019年，短短7年时间，已有中粮、万科、华润、卓越、佳兆业、龙光、宏发、深城投等十多家大型房企入驻光明。在粤港澳大湾区的辐射利好之下，光明的价值早已不可同日而语。

　　在发展布局上，光明重点围绕科学城、凤凰城、光明小镇、茅洲河一河两岸生态休闲文化带、沿松白路一路两侧转型提升带等区域开发建设，逐步构筑南北协调、东西均衡的区域发展格局。

（光明科学城）

　　科学城位于光明东北部，是深圳市重大科技基础设施集群的重要布局。

　　凤凰城是全市17个重点发展区域之一。

　　光明小镇拟投资300亿元，将打造出一个集都市农业、休闲度假、文化体验和运动生活于一体的生态农业旅游小镇。

　　茅洲河一河两岸生态休闲文化带将重点打造成为光明独具魅力的城市滨水景观长廊和休闲文化带。

　　沿松白路一路两侧转型提升带以城市更新作为土地二次开发利用的重要抓手，引导城市空间和产业空间双转型，城市功能与产业形态双提升，加快打造成为一条新旧协调、功能完善、环境优美的“转型升级带”。

　　在产业规划上，光明规划了16.42平方公里用地打造新一代信息技术产业基地(规划面积9.22平方公里，新增2.84平方公里)、人工智能产业基地(规划面积4.1平方公里)、新材料(石墨烯)研发制造基地(规划面积3.1平方公里)三大新兴产业集群基地。

　　其中，光明科学城将成为国家级综合性科学中心，通过基础科学研究和科技转化，将吸引大量的科技人才向光明聚集。这也是众多开发商越来越看好光明的原因。

　　“单限双竞”逐渐成土拍主流

　　国企、央企或更具竞争优势

　　近年来，深圳出让的宅地大多采取“单限双竞”的形式。此次出让的A510-0151、A510-0152两宗地块亦采用“单限双竞”的形式，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

　　依据最高限制地价来算，两宗地中，A510-0151地块楼面价最高将达到2.94万元/平米，A510-0152地块楼面价最高将达到2.73万元/平米

　　地价直接决定了开发商的开发成本，进而决定了开发商最高可向政府贡献额人才房的面积大小。

　　“一般来说，国企、央企的融资成本更低、融资难度更小，再加之其对利润路的追求不及私营企业大，所以在这样的土拍中往往更具处于优势地位。”中原(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄表示。

　　距离土地出让还有近10天的时间，房掌柜了解到，已有不少开发商去勘察过地块了，土拍当天会有怎样的盛况，让我们拭目以待。