叶檀：西北最鬼城凭什么翻身？！

　　2019年，房企向龙头集中，房贷收紧，前50开发商才能获得银行青睐。同时，城镇化继续深入，一二线城市继续获得资源、政策倾斜，只有新一线、卫星城的顺利城镇化，中国整体城镇化率才能继续提高。

　　在城镇化深入过程中，有好几个曾经的鬼城开始翻身。

　　我们在2019年4月14日的文章里，提出过三个数字：1亿，2亿和5亿。

　　1亿，就是到2020年，有1亿人口在城镇落户，这是硬指标。

　　2亿，就是常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率，中间有落差，这部分落差将来必定在城镇落户。

　　5亿，就是中国城镇化率到达美日这样的发达国家水准之后，有多少人要迁移到城镇。

　　我们决定研究一下，四五年前被炮火攻击得最猛烈的一群鬼城，现在到底活得怎样，如何融入到下一波城镇化黄金浪潮中。

　　大家比较熟悉的有鄂尔多斯(8.36 -2.34%,诊股)、郑东新区、昆明呈贡新城、天津新城、辽宁营口、兰州新区、惠州大亚湾、贵阳金阳、温州新城、十堰东部新城等等。

　　我们有三项核心判断指标：

　　1.人口密度，人地和谐程度。

　　即人均城市建设用地面积，标准线是1万人/平方公里，相当于每人100平米城市建设用地面积。数字小于0.75则进入警戒线，说明有鬼城化的隐患，小于0.5说明鬼城化的趋势很明显。

　　常见的行政面积和常住人口的比值并不准确，因为中国绝大部分城市，行政规划面积太大，将周边的县级市甚至农田都包括在内。

　　使用人均建设用地面积，主要是对比各城市在建成区范围内，人口的密度大小。

　　根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的标准，新型城镇化的主要指标之一是人均城市建设用地≤100平方米。同时根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，人均城市建设用地标准为65到100平米，新建城市为每人85到105平米。

　　城市用地标准比新城镇化更宽松。

　　原国家住建部副部长仇保兴也曾经呼吁，中国人口众多，应该坚持1平方公里建成区内1万人口的占用地标准。

　　2.新城区的主要优势产业，包括两方面，一是目前的产值规模，企业数量和员工数量等。二是产业新区规划落实情况。

　　3.城市整体经济发展状况，尤其是居民财富和消费数据。

　　根据人均城市建设用地面积，郑东新区、天津于家堡和鬼城无缘，一些曾经的鬼城排行榜，不过是新区大规模建设之前的短暂的空城期。

　　曾经西北最鬼城

　　今天的主角是兰州，每次鬼城大讨论一定会被点名的城市，宝宝心里苦，但宝宝不说。

　　根据官方信息，兰州新区正式开始建设的时间是2012年8月20日，这也是兰州新区被纳入国家级新区的日子。

　　2016年，界面以《西北“鬼城”：兰州新区，一个国家级新区的萧条样本》为标题，将兰州新区描述成一副死城的景象，比切尔诺贝利还要可怕。

　　比界面新闻更早提出兰州鬼城的英国《卫报》，自己打了自己一巴掌。时隔四年，作者汤姆·菲利普斯再次回到兰州，写下《中国鬼城开始复苏》。

　　文章是这么说的：

　　四年前，汤姆·菲利普斯第一次到访兰州新区时，空荡荡的街道让整个城区安静地有些诡异。上个月，当他再次来到这里，曾经如海市蜃楼般的美好幻境如今却逐渐变得真实起来。

　　一座接一座的高山被铲平，一个接一个的村庄被拆迁，在中国西部的甘肃省，兰州新区的建设正如火如荼地进行着。

　　当地居民说：“现在人们开始不断在新区购房置业，陆续搬了进来。这听起来似乎有些不可能，但是兰州新区的确是在逐渐苏醒。它就好像沙漠中的幻影一般，在遥远的地平线边闪闪发着光。你看到了它，但还不大确定它是不是真实的存在——突然之间，你就发现自己已经置身于新城之中了。”

　　昨日鬼城今翻身，变成大西北亮晶晶的一颗星星。

　　2016年，兰州常住人口370.55万人，市辖区城市建设用地面积234平方公里，在全国282个城市里排名第39位，全市人口建设用地密度为1.584万人/平方公里，排在第33位，符合新城镇化的标准。

　　这也是当初兰州新区出现的必要条件。

　　兰州核心城区人口密度已经突破5万人/平方公里。兰州是甘肃为数不多的平原城市，吸引大量省内人口流入，想要就地疏导，必须建立新区。

　　兰州努力跳出黄河盆地，寻找地势开阔、平坦的区域，最后把目光放在了秦王川，这是当时唯一的选择。

　　根据兰州新区官网数据，截止2018年10月底，新区人口30万，建设面积246平方公里，按照每人100平米建设用地的标准，兰州新区目前人口占用建设用地总面积应该是30万平方公里。

　　这说明，兰州新区规划做得太大，配套设施没有跟上，人口迁入不及预期。现在建设面积只占规划建设总面积的八分之一左右。

　　兰州新区鬼城说就此诞生。

　　兰州新区人少地多，主要是两个原因，一是规划范围太大，贪多嚼不烂，没有考虑后期人口流入不足。二是想提前储备大量廉价土地，吸引有规模要求的企业，比如大数据、通讯、高端制造和新材料等，为未来预留空间。

　　2019年6月23日，兰州地铁1号线试运营，其实，1、2号线早在2012年就已获批，同时获批的有厦门、常州和佛山等城市，市一级财政资金解决的资本金占比达到40%，分别为201.5亿、134.6亿和199.24亿。

　　相比之下，兰州更穷，需要省市区三级财政一起凑钱，资本金只占总投资的27.48%，合计63亿。

　　以兰州超3000亿的GDP和超370万的常住人口推算，地铁1、2号两条线路建成后，运营维持压力很大，更不用谈通往新区的地铁5号线，遥遥无期。

　　既非浦东新区 也非鬼城 让平庸成为特色

　　既然兰州新区的入住人口不及预期，更要走一条适合自身发展的特色道路。

　　根据天眼查数据，兰州全市一共有8家战略性新兴产业上市公司，分别隶属于不同行业：1家在新一代信息技术，4家在新材料产业，2家商务产业，1家节能环保行业公司。

　　兰州新区主攻大数据、化工和新材料。

　　跟贵州、包头一样，兰州气温低，电价便宜，想做大数据。新区年均气温6.96.9℃、空气干燥。

　　目前已经落地的有清华大学长三角研究院、中科曙光(34.04 -4.68%,诊股)先进计算中心、未来新影IDC影视云、华为云计算等16个项目，计划投资210亿，完成投资40亿，大数据产业园初具规模。

　　兰州没办法和浦东、郑东新区拼金融业、制造业，也没有办法拼地域优势，那就安心做好互联网基础设施。

　　目前三大运营商的数据产业园全部建成，服务器使用率高达50%以上，装配机架1万个，云计算终端提供服务用户达到15万，预计2020年装配机架达到5万以上，成为丝绸之路上的信息港。

　　其他重点行业就是化工和新材料。

　　化工产业园的代表项目包括年产20万吨合成气制乙醇项目、中航油、兰州助剂厂搬迁项目、滨州市信达化工有限公司年产2000吨兽药产品项目，山东金茂建设集团年产25万吨矿物油加氢项目等。其他地区没法做的，兰州做，从中东过来的能源，兰州加工。

　　在新材料方面，兰州新区和中科院、兰州大学、复旦规划院、兰石化等单位合作，重点发展高端化学品、精细化工新材料、精细化工中间体，配套发展化工仓储物流及精细化工研发。

　　兰州新区不需要对标浦东、郑东或者天津，能把自身最优优势的大数据、新材料化工产业发展到极致，就够了。

　　羊肉啤酒 把夜晚的兰州灌醉

　　记得很久之前，一位兰州檀香刻意强调，我们那儿没有拉面，只有地道的兰州牛肉面。

　　正式宣布，兰州有夜生活了!每一个喊着要早睡的人，都会败给兰州的夜生活。

　　6月27日，口碑饿了么发布兰州夜经济大数据。过去一年兰州夜宵外卖增长近50%，午夜0点以后兰州迎来晚间第二个消费高峰，夜间新零售外卖增速位居西北五城第一名。

　　口碑数据显示，2019年以来，兰州人睡得越来越晚，晚上11点以后到第二天早上5点，是夜宵时间段，订单量占比为20.83%，比2018年同期提升40%，后半夜更加活跃，饿了么显示2019年夜宵订单，同比增长48.1%。

　　很好奇，兰州人民半夜在干嘛?

　　夜间消费的主力军是80和90后，他们属于夜行性动物。夜生活集中度最高的是东方红广场、正宁路、万达广场。兰州城关区成为当之无愧的兰州夜间CBD。最受欢迎的夜宵是烧烤，正宁路晚间烧烤订单占比高达40.78%。

　　就着啤酒吃羊肉串，是多数年轻人的夜生活。白天蹲在马路牙子吃牛肉面有多开心，晚上在大排档烧烤撸串儿就有多惬意。

　　中国城镇化进入下一个黄金二十年，最有希望的是强二三线城市，比如西安、成都，贵阳、兰州这些城市也在急剧扩张中。

　　兰州人口密集度不如大都市圈，东部最发达的长三角、珠三角，人口聚集程度不如东京湾，不是因为人口少，而是城市不够紧凑，区域内聚集程度不高。兰州，可别重蹈覆辙。

　　可能要再过是到十五年，兰州新区才能跟上海周边昆山一样，有同城化感觉，在核心区一小时都市圈居住，白天去主城区工作。

　　兰州肯定会不断扩张，重要的是建立特色产业生态链。下一次，我们该问的是，兰州，我们能碰到多少化工工程师，大数据分析师?

（来源：叶檀财经）