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直击中期业绩会:双CFO正为花样年铺就千亿前路

深圳房地产网-房掌柜 2019-08-21 17:11:27来源:花样年 
[摘要]花样年有C8O,更不能错过的是双CFO。

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  刚刚度过的C8O风波,让花样年名声大噪,一时间沉闷的地产圈宣扬起了娱乐精神,也为房地产行业增添了一抹亮色,彼时也正值港股房企的年中报告密集期,关注点也自然转移到21日花样年在深圳举行的2019中期业绩发布会。

  20日下午,花样年控股已对外公告2019年1-6月业绩数据:截至6月30日,花样年上半年总收入人民币85.8亿元,同比增长65.1%;毛利润达到25.37亿元,较去年同期增长接近一倍;净利润约为人民币2.44亿元,同比增长35.6%,盈利水平较同期显著增强。

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  对应同期合同销售金额,达人民币131.7亿元,同比增长16.5%,可见2018年及2019年新增业绩上半年加速转化,带来了实质性的收入及利润增长。

  从近期数据来看,上半年以来,花样年在销售额增速对比百强房企相对较快,据克而瑞统计,2019年1-7月,Top30%房企平均增速约为3%,百强平均增速也仅为4%。在政策紧缩的市场环境下,花样年的快速增长伴随而来的是评级的不断提升,2019年国际评级机构标普、穆迪陆续上调花样年的评级展望为稳定,惠誉首次就给予花样年B+的评级,展望稳定。惠誉在评级报告中指出,花样年的评级提升得到充足的土地储备、健康的EBITDA利润率和适中的负债率的支持。

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  种种迹象表明,花样年正在快速的蜕变当中。

  与以往不同,在今年的业绩发布会上由四位执行董事改为三人,除了花样年控股董事局主席潘军外,是2019年两位新上任的花样年控股CFO陈新禹、花样年集团(中国)CFO张惠明在潘军左右分别落座。

  开场的业绩数据部分陈述则由花样年控股董事局主席潘军改为2019年5月新任的花样年控股CFO陈新禹,他也毫不掩饰内心的兴奋,“中国内外宏观环境都面临比较大的波动和挑战,但花样年迎难而上,通过贯彻稳财务、强运营、重投资的三大策略,积极应对政策及市场变化……”

  从早前花样年官微消息得知,陈新禹任命控股CFO主要为境外投融资及相关债券发行管理,进行集团资本运作规划管理。

  数据显示,截至2019年6月底,花样年的现金为250.69亿人民币,比去年年底减少了约35亿人民币;同时总借款为405.47亿人民币,比去年年底减少了约31亿人民币。

  在现金和负债同时减少的情况下,截止2019年6月30日,净负债比率为79.4%,仍然维持在行业健康的水平,且现金充裕。

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  这里陈新禹特别强调了一个原则,即净负债比率会保持在80%左右,这是一个合理健康的水平。

  花样年在债务总量减少的同时,利用海内外资本市场拓展融资渠道,并提高银行借款的比例,减少信托等其他融资,逐步优化资本结构。

  2019上半年,在债券管理方面成绩尤为突出。

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  陈新禹详细讲到,“随着海外资本市场利率不断走低,我们积极把握市场发行窗口,共计发行较长期债券6亿美金和10亿人民币点心债,并全部用于已有美元债、人民币点心债赎回以及二级市场债券回购,二级市场交易价格得到了有效的修复。”

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  据介绍,花样年已偿还2019年7月到期的1.4亿美元债,下半年还计划提前赎回2020年1月到期的2.5亿美元,之后公司境外的短期负债将被全部清除。

  下半年,花样年依然制定了继续减总债、减短债、减境外美元债、开拓境内融资平台,拉低平均融资成本的优化目标,快速为发展踏平了道路。

  除了资本结构的不断优化,大运营体系也在花样年逐渐显效。

  坐在潘军右侧的是花样年中国集团CFO张惠明,他于今年3月加入花样年,一直负责花样年境内业务的整体经营,着手建立了花样年的大运营体系。

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  张惠明开场即首先重点介绍了花样年年初设定的销售目标完成情况,“到7月底,我们的合同销售已经达到168.4亿元,同比增长31.1%,这和公司全年增长20%-30%的目标是相匹配的,对完成全年的目标充满信心。”

  报告期内,花样年新开工面积约140万平方米,在建面积约736万平方米,粤港澳大湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段,规划总建筑面积约1,672万平方米,其中位于深圳坪山的世界塑料厂一期预计今年第四季度将正式开工,明年可以推出市场,市场预计货值接近90亿元人民币。

  在销售回款方面,公司上半年取得了75.8%的回款率,这与张惠明在年初预定的70%的回款率已超出预期。

  他在现场透露,“这个超预期完成依赖于四方面的动作,提升花样年的整体运营能力。首先,花样年在组织方面进行扁平化的管理:实行集团-区域-项目,其次通过三层架构两级管控实现集团做专-业务做强-项目做快的目标。将利润、现金流管理贯穿开发全周期,建立运营考核体系、三层经营会议体系,最后,基于整体规划、分步实施的IT建设策略,推进信息化平台升级,确保线上线下一体化,进一步促进公司经营提质增效。”

  在投资方面,2019年上半年花样年新增地块总权益建筑面积达43万平方米,分别位于张家口怀来上古科学城、天津市武清区,且均实现快速周转,预计分别在下半年9月、10月推入市场。

  为进一步加快周转速度,花样年还在上半年开启与旭辉集团的战略合作,主要合作形式为双方互相入股对方优质项目,进行联合操盘,据悉首次合作项目主要位于武汉等华中区域。

  土储方面,截至2019年6月底,花样年规划土地总储备建筑面积已达约3,320万平方米。粤港澳大湾区占比过半占到53.5%,成渝都市圈及环渤海京津冀都市圈占比分别达到19.5%及第19.1%,其次为华中区域及长三角区域。

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  张惠明介绍,花样年土储的优质有两个突出的体现,㇐是土地储备集中于全国五大都市圈,㇐线城市和二线城市占比超过90%。二是粤港澳大湾区土地储备占比超过50%,布局了深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山六大核心城市。

  而众所周知,花样年一直深耕大湾区,且在旧改领域布局已久。单深圳就拥有22个项目总货值1605亿元,占城市更新总货值比例达46%。8月18日消息,中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。一时之间,深圳及粤港高大湾区又成为了市场关注的重点。

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  张惠明讲到,“花样年的策略是5+N,聚焦京津都市圈、长三角区域、粤港澳大湾区、成渝经济区、华中区域五大都市圈及周边核心区域和城市,除了以上区域,除非有其他特别好的地块,否则我们不会考虑。一定坚守这个准则”。

  “花样年以前之所以慢了,是慢在投资结构,土地结构大部分都是长周期的。今年我们计划将高周转项目比例提升到60%到70%,利润型、粮仓型的项目占30%,通过调整投资结构,加快土地周转效率。”

  通过强运营策略,预计未来1-3年花样年的土储价值将得到释放。

  花样年在全国核心区域的优质土地储备布局已成为公司长期的护城河,在优化财务结构,明确负债红线的原则下,大运营体系的良好运转将成为花样年稳健的现金流、业绩加速释放的原动力。

  左手稳健、右手提速运转,双CFO的配置可谓完美的为花样年铺就着“千亿之路”。

  最新数据显示,截至2019年7月31日,花样年累计实现合约销售金额约168.4亿元,实现合约销售面积1,444,164平方米,同比分别增长31%及13%。这样的成绩在各大龙头房企业绩拐点之际,可谓是可圈可点,为下半年开启了良好开端,而花样年规模的再次腾飞也指日可待。


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责任编辑:梁津

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