央企退出民企上位地价依旧涨 游戏规则亦需调整

　　据新华社电 国务院国资委人士近日表示，78家非房地产主业央企均已如期上报退出方案。业内对这一退出报以“有限乐观”，且担忧16家房地产央企和一些民营房企在“价高者得”的机制下，仍有可能再次捧出新“高价地”。欲平抑地价过快上涨的势头，游戏规则的改革和竞争主体的调整应同步进行。

　　首现大规模“退出者”

　　３月１８日，国务院国资委要求７８家不以房地产为主业的央企退出房地产业。近日，国资委人士介绍，这些非房地产主业央企的退出方案均已如期上报。

　　据了解，７８户央企中包括由于重组了地方企业而拥有房地产业务的央企；因为所属企业在独立的工矿区或采煤塌陷区，厂区设施、职工住房等需要自行开发的央企，以及本来就有房地产业务，但并未被列为主业的建筑施工类央企。国资委目前正在加快汇总并进一步完善退出方案。

　　资料显示，中远集团、中国核工业集团、中石油等多家央企在国资委“退房令”宣布前后，在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。

　　青岛民营房企百通集团董事长吴国徽说，央企手中的土地并不都是“香饽饽”“有些‘高价地’拿过来可能很烫手”。他说：“冲动的、不理智的行为终将受到市场的惩罚。”

　　中原地产研究中心人士认为，７８家央企的退出，是国家政策对市场呼声的积极回应，是此轮房地产调控的重要举措之一，有望对央企盲目拿地的现象产生一定抑制作用，对目前土地市场的种种非理性现象也将发挥警示效应。

　　央企退出难消市场忧虑

　　国资委公布的统计数据显示，自２００３年国资委成立以来，先后确认和公布了１６家以房地产作为主业的中央企业。上述中原地产人士指出，现存的１６家房地产央企、非国资委管理的部属企业、各地方国企、上市公司等才是拿地的主力，７８家退出的央企在实际规模上对土地市场的影响并不大。另一方面，一些“接盘者”反而可能借此进一步壮大业务、增加融资，从而增强高价拿地的实力。

　　中国指数研究院的统计数据显示，２００９年成交总价排在前１０位的地块中，国企独占８席，成交楼面地价前１０名的企业中，也同样有８席被国企占据。但是在２００７年的总价及单价“高价地”中，买家里面国企与民企之比则为３：７和４：６。即使在２００９年，也不乏民企组成联合体拿下“高价地”的例证。最典型的是２００９年１２月２２日，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以２５５亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新高价地”。显然，只要资金充裕甚至过剩，对高价地的追逐就在所难免。

　　在一些人为７８家央企退出而叫好之时，４月２日的吉林长春，国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战。在经过２４１次的争夺之后，后者以７亿元的总价、２８７％的溢价率摘下了长春的“新高价地”。拍卖师直言“这个价格不理性”。目前，高价土地正从一线城市向二、三线城市蔓延，抢夺土地的企业也逐渐多元化，土地市场的“着火点”依然随处可见。７８家央企的退出，难消市场忧虑。

　　游戏规则需要同步调整

　　国土资源部日前发布的《２００９年全国主要城市地价状况分析报告》显示，２００９年全国１０５个监测城市综合地价增长率为５．０５％，同比较上年提高了４．５８个百分点；其中居住地价增长最快，增幅为７．９２％。上述报告还特别提醒“必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨”。

　　业内人士认为，部分地价的过快上涨，除了土地资源稀缺、房价上涨推动、部分企业炒作等因素外，也是招拍挂的出让制度所致。这一制度虽确保了土地出让过程的阳光透明，但也易将争夺激烈的土地价格推向“失控”的边缘。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性，需要竞争主体的适当调整，更亟待游戏规则的合理改革。

　　一些地方日前已着手对招拍挂制度进行“微调”。比如，上海市规划和国土资源管理局日前发布土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性建筑地块。挂牌文件规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。而竞买报价分值仅占到全部评标环节的３０％。北京也曾设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件。

　　这些调整后的出让方式能否稳住地价，如何减少人为干预以确保过程透明公正，如何在全国范围内对招拍挂制度进行完善等，都有待观察。