深圳客青睐的价格洼地

　　塘厦、凤岗、常平、樟木头，因其交通地域之便，是东莞较早吸引莞外置业者的区域，也是东莞房地产发展起步较早的区域。2007年深圳投资客大举进军东莞，这几个区域也曾因为深圳置业者的进入与退出经历了一轮起伏。2010年，深圳购买力再度外溢东莞，近深片区发展由前两年的稳健再现上升趋势，其供应量与购买力的上升，使四大镇再一次成为东莞楼市的热点区域。

　　据介绍，从2009年开始，深圳购买力对东莞的关注度再度提高，而深圳扩关也成了东莞近深镇区的一大利好消息。而四大镇在2010年的供应量也出现了一定的增长，行内关注度明显提高。

　　塘厦

　　市场繁荣产品线丰富

　　从业人士的眼中，塘厦房地产近年来的发展显得相对稳定，直到2007年因深圳购买力的强势渗入，使市场进入了一个高点。但在2008年受到金融海啸，及房地产市场整体下滑的影响，也曾出现一段时间的低潮。2009年，伴随着经济的复苏，以及深圳楼市的快速回暖，塘厦房地产也再度出现向上的发展趋势。

　　据相关机构的市场监测报告，2010年塘厦洋房市场将出现放量井喷，新增量大大超过2009年新增量，包括金地博登湖、万科棠樾、银湖山庄、御庭苑、锦绣城市花园、丽竣豪庭、德州丹堤轩等项目在内，在2010年可持续供货的项目达到近10个。而供应产品涵盖了小户，普通住宅洋房，墅类产品等多种。

　　“塘厦的产品结构分布比较均匀清晰，虽然各类产品都有，但各大项目的竞争重叠性不强，因而塘厦整个竞争面不复杂。”金地集团东莞公司总经理助理陈君斌向记者介绍说，从整体而言，作为东莞经济重镇，塘厦的购买力比较稳健，供需都没有大起大落，本地人的购买力逐年增长也比较稳健，购买力较强，有些甚至外溢到松山湖和深圳。这也促动了发展商推出一些比较舒适的产品，如博登湖推出的200-300平方米之间的别墅，居住空间刚刚好，总价也比较适合本地人的购买力，增加了有效供给。

　　据业内人士介绍，塘厦房地产发展中传统有两大热点区域。一是观澜北片，即棠樾、森林一号等项目所在的区域，这个片区是人文与自然资源比较集中的区域，同时因为地理位置与深圳毗邻，因此这个区域的置业者基本以深圳置业者为主，这也造成了区域售价比较高，墅类产品约在30000元/平方米左右，高层在13000元/平方米左右。

　　另一热点区域是泛塘坑水库板块，这一片区是可以比较好分享城市资源，同时又有比较好自然景观资源的板块。这一片区是塘厦真正意义上的富人区，是塘厦本地的塔尖群体居住比较集中的区域，目前这一区域的别墅类产品约为20000元/平方米左右，高层洋房售价则在6000元/平方米左右。而这两大传统热点区域在2010年也依然是塘厦的热点区域。除这两个项目比较集中的板块外，塘厦的其他项目区位分布较分散，项目规模相对较小。

　　陈君斌同时向记者介绍说，深圳扩关也是塘厦房地产行业的一个发展机遇。随着深圳扩关的推进，2009年深圳客已经把观澜周边区域淡化了东莞概念。深圳的扩关，不仅在地理距离上，而且是在心理距离上拉近了塘厦与深圳的距离。2009年以来，深圳人在塘厦的置业比例再度提升，如博登湖推出的29层高层洋房，深圳购房者比例接近30%，已经逼近2007年的比例，而且这部分置业者已经不是投资客的概念，有不少是将物业当作第一居所。

　　下半年竞争将更激烈

　　在不久前常平房地产协会举行的2010年春茗晚宴上，曾有相关人士表示，2009年常平镇的房地产行业突破危机，实现了成功反弹。而2010年常平将通过提升改善常平城市环境，提升城市战略地位等措施，推动房地产业重上快车道。

　　这也许是对常平这两年发展的较好总结与预期。

　　据统计，2009年常平镇共销售商品房2964套、面积34.1万平方米，金额19亿元，实现了恢复性增长。2010年1-2月份，常平商品房销售依然保持了良好势头，销售套数、面积和金额分别同比增长54.27%、66.50%和142.41%。

　　东田地产营销总经理陈哲告诉记者，受到工期影响，常平上半年的供应量比较少，大部分项目无货可卖。而项目来访量却较为可观，这也说明了常平的需求持续保持了稳健。而供应紧张的局面在下半年会被打破，常平整体供应量会跟上，市场竞争会趋向激烈。陈哲告诉记者，从常平今年年内的供应情况来看，主力在售项目可能较往年减少，会在10个以内。但项目少了货量却不会变少，这主要是由于常平2010年主要是一些大发展商运作的规模化项目发力，新增供应量会加大。而从目前了解的情况来看，2010年常平入市项目主力户型会以满足刚性自住需求的中小户型为主，洋房面积段以150平方米以下的产品居多。

　　虽然下半年入市货量增加会加大竞争，但行内对常平的房地产发展依然十分看好。“市政府确立东部重镇地位，环境配套不断完善升级。”陈哲对记者分析说，莞惠城轨的动工、东莞R3线的规划、东站广场的改扩建、高速公路项目的上马，交通优势再次提升，将为常平楼市发展提供更多发展空间。

　　而据常平房地产协会提供的相关资料显示，2010年常平将继续围绕提升改善常平城市环境，提升城市战略地位，推动一大批重大战略设施的立项和建设。从莞高速线位经过东莞火车东站目前进入设计阶段。莞惠城际轨道常平大道路段确定走地下。番莞高速确定连接到莞深高速，目前正在研究论证延伸到常平的方案。东莞东站京九电气化改造进入了改造动工的阶段等。此外，常平还将集中精力规划建设东深路连接线、新城大道北段、东平大道等镇内道路，全力推动贯通镇内以及联通周边镇区的路网建设。除了路网之外，常平还将继续抓好学校、水利、新城区中心公园以及其他的环境改造、绿化美化项目建设。可以预期，随着常平城市地位的不断提升和城市环境的不断改善，区域房地产发展的前景将越来越广阔。

　　深圳客再度加热市场

　　受到深圳扩关影响明显的还有凤岗。一直以来，与深圳毗邻而居，与深圳仅有半小时距离的凤岗，都是不少深圳人的置业首选地。而深圳扩关，将深圳关外区域的意义扩大，在心理距离上拉近了深圳周边区域与深圳的距离，也使越来越多的深圳人关注到了凤岗。而深圳成功申办2010年世界大学生运动会，让龙岗大运片区炙手可热，地形上直插龙岗腹地的凤岗尤其是官井头一带，当然逃脱不了这一恩惠。各方面的利好，使凤岗楼市的旺盛期一直保持到2010年。

　　据东莞中原地产研究部不完全统计，凤岗2010年的新增供应接近50万平方米，约10个楼盘上市供应。

　　“大规模项目有，小楼盘也有。”三正地产副总经理李启清如是对记者说。据介绍，在凤岗，从30多亩地的项目，到500余亩地的项目都有生存空间，2010年在售的大规模项目则主要是三正卧龙山、翡翠山湖、益田大运城邦、翠湖豪苑四大项目。而产品供应类型则包括了40多平方米的公寓，到200余平方米的洋房，还有较大面积的别墅。对于地域不大的凤岗而言，丰富的产品，2000多套的年供应量，市场竞争也就显得较为激烈。

　　竞争的激烈，使凤岗大大小小的开发商又瞄准了近在咫尺的深圳市场。李启清告诉记者，从2009年的凤岗成交情况来看，深圳置业者在凤岗的置业比例增加趋势明显。“2007年的时候是一个顶峰，2008年回落，到2009年又开始逐步增加。”据介绍，从凤岗各项目的客户结构来看，大运城邦项目的深圳置业者占了70%左右的比例，三正卧龙山庄洋房单位的深圳置业者也占到了50%的比例。而凤岗其他在售项目的深圳置业者大约都占有了10%-20%的比例。“越靠近深圳的地方深圳置业者越多。”而与过往深圳置业者主打投资不同，目前在凤岗置业的深圳人，自住与投资各占到了50%。

　　深圳客置业的再度回温，使凤岗的楼价也保持在了一个比较坚挺的位置。据介绍，目前凤岗的洋房产品售价约在5000元/平方米左右，别墅产品售价约在15000元-16000元/平方米左右。相较于东莞的其他镇街，凤岗的楼价无疑处在了高位。

　　不过行内人依然看好凤岗的后续发展潜力。李启清表示，三旧改造的推进，使凤岗未来的可供应量比较大，而交通优势将使凤岗逐步融入深圳，凤岗会更具备吸引深圳置业者的魅力。

　　樟木头

　　供应放量迎来第二春

　　作为东莞房地产发展起步较早的区域，樟木头近年来的发展显得缓慢而沉寂。多年的发展中仅有少量的全新项目入市。然而踏入2010年，在樟木头居住的人会突然发现久违的一手房广告又开始随着春天的到来，渐渐铺满了樟木头。

　　2010年，樟木头推了的新盘多了很多。

　　在樟木头从事房地产行业多年的东莞市宏圣房地产经纪有限公司方剑告诉记者，今年在销售或即将入市的项目有：香樟国际、温莎堡、山水华府、香樟绿洲、丰泰项目、御景花园、碧河花园三期等。这在樟木头近年来的发展中，已经是相当少见的供应量。

　　而这些新项目带来的是与以往樟木头旧有项目完全不同的新的理念，更注重居住的舒适性，例如，户型向大的方向发展、园林向精致细致发展、小区配套向更完善更全面发展。这样的设计所带来的生活理念，更容易吸引到更新换代的居住需求。而在产品供应结构上也相对显得丰富，虽然区域主力供应产品是以大户型洋房居多，公寓和别墅的量相对偏少，但产品结构毕竟包括了公寓、洋房，还有多年未见的别墅产品等多种产品。

　　对于2010年区域供应的放量，行内认为这依然是需求推动。据介绍，樟木头近年来二手成交十分旺盛，且不仅吸引了樟木头本地置业者，还吸引了广州、深圳等周边区域的置业者，这说明樟木头的置业需求较大。而樟木头近年来每年仅有一到两个新盘入市，一手房供应相对偏少。

　　供应量偏少的主要原因还是可开发地块不多。据了解，2010年樟木头入市项目地块多为早期出让地块，处闲力度的加大，推动了一些旧地块的开发，而樟木头需求量的逐渐放大，也吸引了一些发展商参与到区域的房地产开发上来，合作或转让地块加速，区域房地产开发也同样得到了再一次提速。

　　业内人士分析表示，在樟木头的新增供应量中，有不少是东莞品牌发展商开发的项目，如中惠、富盈、丰泰等。品牌发展商的陆续进入，也意味着樟木头这个区域正受到越来越多的关注。此外，三旧改造也给可开发地块不多的樟木头带来了新的发展机遇。

　　◆业界观察

　　三正地产副总经理李启清

　　越靠近深圳的项目，深圳客越多。

　　凤岗的深圳置业者在2007年到了一个高峰，2008年回落，2009年又逐步增加，且增加趋势明显。

　　凤岗城市升级快，城市面貌变化快，城市魅力越来越明显。三旧改造有推进，预期未来区域可供应量会比较大。而深圳扩关，区域交通的建设将会使区域逐步融入深圳。凤岗无疑会更具备吸引深圳人的魅力，是名副其实的深圳居住休闲后花园。

　　目前凤岗唱主角的依然是本土发展商，深圳发展商只有佳兆业和益田。两地发展商都会努力共同打造更适合区域发展的房子。

　　金地集团东莞公司总经理助理陈君斌

　　深圳扩关已成定局，这无形中带来很大的信号，扩关之后的泛龙华板块，是深圳往外扩的一个重要部分，会使凤岗和塘厦成为与深圳关系更紧密。深圳扩关信息发布之后，在2009年深圳客已经把不仅是地域上，而且在心理距离上认为东莞塘厦、凤岗区域与深圳十分紧密。这也让更多深圳人的产业转移向这些区域，再加上东莞产业转型的相关政策，会吸引越来越多的深圳力量进入这些区域。

　　近年来塘厦房地产发展比较平稳。而深圳的扩关，会带来更多机遇。深圳扩关的影响力，目前已渐渐体现。

　　本地人的购买力其实是比较强的，有些甚至外溢到松山湖和深圳。因此塘厦现阶段应提供一些比较舒适的产品，一方面增加了本地的有效供给，另一方面也承载深圳的转移购买力。

　　东田地产营销总经理陈哲

　　常平上半年因为工期原因使供应出现断层，区域目前的供应量很紧。下半年整体供应量会上来，市场竞争会比较激烈。

　　虽然供应偏紧，但从项目来访量来看需求依然保持旺盛。

　　目前常平的置业者依然是以本地置业者为主，深圳置业者在常平还没有很明显的反应。但随着市场大势的发展，已经有发展商主动出击，开始针对深圳置业者进行推广。

　　莞惠城轨的动工、东莞轻轨的规划、东站广场的改扩建、高速公路项目的上马，交通优势再次提升，将为常平楼市发展提供更多发展空间。

　　东莞市宏圣房地产经纪有限公司经理方剑

　　樟木头房产二级市场在沉寂了多年后，今年，终于迎来了第二春。今年在销售或即将入市的项目有：香樟国际、温莎堡、山水华俯、香樟绿洲、丰泰项目、御景花园、碧河花园三期等。各发展商都不约而同地选择在今年入市，自然是看好今年的樟木头楼市。整体经济的提升、轻轨的规划、低于周边镇区的房价水平、近几年一直居高不下的三级市场交易量、几年没有大规模新房入市、原有旧规划房基本销售完毕、现有新房销售情况良好，这些都是吸引开发商入市的理由。

　　一二手联动销售在樟木头初露端倪，新盘带来新的理念，樟木头二级市场接下来会有更精彩的表现。

　　◆代表项目

　　卧龙山庄

　　卧龙山庄由三正地产开发，位于凤岗城市中心区，永盛大街东北路段。项目总用地面积40多万平方米，拟规划总建筑面积近20万平方米，约500栋别墅。年内主力户型为400-990平方米的独栋别墅，约90套。洋房预期10月入市，面积段为70-280平方米。

　　博登湖

　　博登湖由金地开发，位于塘厦新行政中心区，迎宾大道塘坑水库旁。项目总占地18万平方米，总建筑面积约32万平方米。今年推出两类产品，一是主力户型为120-160平方米的中大户；二是叠加别墅和联排别墅，联排面积在250-280平方米之间，叠加面积段在180-190平方米左右。

　　山水华府

　　山水华府由富盈地产开发，地处樟木头东城路与柏峰路交界处(石马河畔)。项目总建筑面积约20万平方米，主要以独立别墅、叠加别墅、高层洋房为主。项目拥有约60000平方米水景、1500平方米长廊水岸。年内主力户型主要为80-180平方米高层豪宅，位于小区中央位置，是一期的升级版组团。

　　香樟国际

　　项目位于樟木头南城大道，靠近火车站，东面与南城公园及花园酒店隔路相望，西面为山景(宝山)。项目总占地面积约1.21万平方米，建筑面积约5.28万平方米。由5栋22－25层的高层住宅组成。主推43平方米的一房一厅-150平方米的三房二厅。