房掌柜小编已达到活动现场，活动稍后开始，不如先跟随小编的脚步探盘。
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沙盘模型
王世泰老师主持开场
在座的各位朋友，各位嘉宾，大家好!
今天是2019年1月5日，在深圳来说，此类活动是开春第一场，新春伊始、想象丰满，来到光明、亲近光明，走读南太(音)、倏然心境(音)，在这里向所有来到南太云创谷空间的朋友，向这座建筑将要产生的能量表示我心中的敬意。
为什么这么说?南太集团1975年就诞生了，台下很多人1975年还没有出生。南太集团在1988年就在纳斯达克敲钟上市，这样一家企业今天出现在我们面前的作品叫做“云创谷”，有一个口号是“实业兴邦”，这四个字今天听起来非常有力量。
我们走过了2018年，很多人迷茫、很多人纠结、很多人对未来不确定性，其中就是脱实向虚，资本流向虚拟经济，在实业兴邦的过程中遇到了前所未有的困难，包括特朗普给我们敲响警钟。如果一个国家的核心竞争力不强盛，虚拟经济只是一种浮出来的水花。当然，这种虚拟经济不是互联网的网上和网下，因为云创谷是物联网IoT，而物联网通常给到人一个轨迹，过去是H2H人到人，H2M人到物，然后H2M2M，物与物的互联。这些是依靠互联网技术的进步、依靠互联网、物联网的推动，而南太的云创谷就给我们提供了一个非常好的空间，让物联网成为经济生活当中的现实，这是非常了不起的事情。当我说到这里时应该做一个检讨，代表台下周学军先生做一个检讨，为什么?
10月31日万豪大酒店南太集团有一个盛大发布会，叫做湾区行动未来，我们接到邀请没有参加，因为一个意外的出差。
今天来到这里与其说来做沙龙，不如说是来做补课的。
借此机会邀请今天来到现场几位上台的嘉宾：
深圳房地产信息网著名大咖周学军先生;
新浪乐居的主编卢韵如女士;
云家星(音)产业投资董事长、网上行(音)的董事长瑞桥先生;
证券时报主编刘筱攸女士。
我是年龄最大的，讲未来可能不合适，但是越是年轻大的人越想未来，未来究竟是什么?很多不确定。我听过一个经济学家说，你如果到什么地方发言用三个字就可以了“不确定”，不确定有很多的变化，你也可以用两个字“难卜”。走过2018、2019很多可以打量的，2018走的比较艰难，用一个字“惑”，不是原来的事件，很多外来的事件冲进来了，比如说中美贸易战。
第二，2018年政府“抖音”，调控不断出手段，左一个线、右一个线，深圳423、732，是抖音的状态。
公众心里对未来的观察是“迷局”，2019钟声敲响时，我完整听了国家领导人的致辞，中间特别说到来到深圳的前海，看到了粤港澳大湾区的蓝图。香港特别行政区行政长官说了粤港澳大湾区的规划，南太山做的行动湾区行动。现在所在的光明无疑是粤港澳大湾区的一个亮点，特别是广深港高速开通以后，这条干线开通交通便捷，标题非常有意思“半日深港、两地繁华”，10分钟到北站，35到39分到西九龙，到那里吃饭喝茶再回来，我们五个今天早晨可以9点多悠然去香港，喝香港早茶再回来跟大家做活动，算了一下还是省一下费用，把所有的时间省下来思考，思考为什么到粤港澳大湾区大态势来了后，光明成了政策行政区以后，南太集团几十年的工艺在这里投资办了以物联网为主要业态的空间以后，开年第五天在这里进行讨论。
我跟瑞董做了关于产业的论坛，学了一个词“EOD”，是国际上比较流行的绿色生态的办公区。我们来到光明，来到南太的云创谷，这些非常符合的。未来这里不仅是产业高地还是人文高地。
中山大学要在这儿办教育机构，中山大学落户到光明，光明公园深圳各个区排在前面，华侨城主题公园、国际森林运动公园、马拉松绿道等都在云创谷的周边，这个地方未来是物联网产业集聚的地方，是产业高地、人文高地，同样也是生态高地，这些不是天上掉下来的，一定有市场和政府两个手，市场手是南太集团投资决策的远见。从政府规划来讲，两个手是比较理想状态。
在这里首先有请卢韵如女士。我第一次看到她身材如此娇小，但是十几年前学历硕士，要仰望她，掌声欢迎!
我大致讲一下我的想法，与规划有关系也没有关系，在我看来的一个园区的生长，短期是自己园区周边产业沉淀的过程，来之前我们做产业地产版的时候，会了解到一个产业片区，包括一个空间、一个区域产业生长需要很漫长的过程，需要不断沉淀，短期现有产业沉淀的过程。
现有产业沉淀哪些方面可以看出来的呢?由于种种原因政府规划看上去是规划，面向未来的，政府的规划是面向过去的。
2017年广深科技走廊、创新走廊，2018年会变成广深港澳科技创新走廊，这些提到的产业节点是面向过去，过去这些节点上有哪些产业沉淀在走廊上。就这个走廊来看，以深圳为原点来看，有三条产业线：
第一，西线，科技园沿宝安一路向南，包括向沙井、福永、东莞长安。
第二，中线。坂田、龙华、原来的华为、富士康，一路向南过光明到松山湖。
第三，东线有一个点大鹏国际生物谷。
深圳在产业创新走廊中既是规划也是面向未来资源聚集，实际上也是面向过去，过去深圳汇集在这个规划中体现。
一个园区、一个区域产业崛起，短期看到是这样的产业沉淀，中期更重要的是产业要素的流通，如果以深圳的角度来看或者立足到光明这个位置来看。大家都了解到周边会有六号地铁线，分为三期，一期出来2020年开始投入使用，二期从深圳北站向南继续走到科学馆位置，会有一个支线，跟东莞接驳。把深莞惠产业做结合。如果一号线、六号线一期和二期合起来27个站，10个换乘站。特别值得注意的是13号线，规划是科技长廊线，深圳湾口岸开始沿科技园一路延伸过来。
换句话说，6号线可以把光明和深圳的各个区域，包括产业组团做一个链接，它的产业要素能够和深圳室内做一个交互的联动。
第二，高铁。前两天可以看到平安证券首席经济学家有谈过，为什么中国有很多都市群、都市群中大家叫三角，广东粤港澳这一块叫珠三角，华东是长三角，以及华中三角、西南三角。通常城市群中有三个城市汇成各自不同的功能，大家有各自不同的分工协同。比如说应该有城市承担创新研发的功能，一个城市承担生产制造功能，一个城市承担金融功能。
通常每个都市圈中都会看到有三个城市的存在，如果回到粤港澳大湾区城市中来看，这个功能分区非常清晰的，大家可以清晰地看到深圳所承载的是创新、研发的功能。
但是，深圳的短板也是非常清晰的。深圳有很多的优点，2014年全国都在学硅谷，如果查硅谷可以看到很多县级市的硅谷，学硅谷很多人问中国哪个地方最有可能成为硅谷。我记得当时写《硅谷之谜》的作者来到深圳做采访。他说中国不会有一个城市出现硅谷，每个城市所生成的基因和背景非常不一样的，但是中国如果有一个城市最像硅谷还是深圳。有四个原因：
1、相比较而言，商业优先。
2、深圳移民城市带来多元化。
3、深圳非常宜居。
4、深圳创新能力、产业能力成为一个与硅谷不一样的城市。
深圳缺乏教育短板、贸易短板，会通过高铁得到要素补充。无论是香港还是广州，在教育和贸易方面都是他们的优势。
第三个层面，一个区域未来的发展短期看产业沉淀，中期看要素流通，长期看到的是文化氛围积淀。看硅谷创新不是结果，是一种能力，不是一个人、一个区域甚至一个园区与生俱来的，是通过常年沉淀积累出来的能力。回到光明、回到深圳来看有哪些值得我们期待的地方。
在过去很多年，如果以房地产角度来看，光明很容易忽视掉，光明很多年来新盘量或者二手房的流通性不是那么好。如果向后的眼光来看光明150多平方公里的面积，其中光明农场占据56平方公里的空间，至今没有受到传统产业的影响。未来据我所知，华侨城可能会和光明农场有一个联合的发展。换句话说，它在未来空间后发优势让它从一个比较高的起点培育自己区域的文化。这样对于一个空间来说后发优势相对比较清晰。
另外，光明非常理解到自己希望在教育方面有所补充，会引进一些大学的校区，南太自己也和南科大有长期的合作，会得到长足发展向后看的空间。
回到一个区域来看差不多是这样的短期、中期、长期三个方向。
听了卢韵如跟大家的分享，第一个阶段讲的交通干线、交通脉络，我觉得也是产业脉络。
刘爱明曾经说过“产业像河流的水”。交通的便捷带来产业的集聚。你应该到深圳市交通运输管理委员会当高级顾问，上106.2做主播。
第二，深圳究竟有没有硅谷?是我们的短板，是发改委、科创委考虑的事，你也讲的非常好，第二个职务应该到发改委或者科创委当资深顾问。
第三，光明后发优势，也到我们期待应该当深圳市长助理。
但是到这些地方都有编制限制，我建议还是到南太集团当高级顾问。
在我心目中瑞董是深圳粤港澳大湾区产业研究的开山始祖。有一次在五洲宾馆主持为瑞董跑龙套，瑞董是粤港澳大湾区产业联盟的创始人，那次规模很大，有国家的高级智库专家起草粤港澳大湾区的王福强(音)博士，有深圳市原来副市长，有深圳现职的科创委主任。有深圳数的上名的在产业方面有特殊付出和贡献的一帮企业家。
深圳这座城市非常重视产业的集聚和发展。瑞桥先生在这方面做的努力值得令人尊敬的。今天下面的话题交给你，南太云创谷走的是产城融合的路子，对未来的实践、思考、展望想听一听高见。
台上很多老朋友，一起在地产圈奋斗的老朋友。我这些年主要做产业地产的事情，一直在研究产业、城市和房地产之间的关系，也做了很多这方面的尝试。
为什么我会去做这个事情?有一个很现实的原因，深圳是很特殊的城市，没有增量土地的城市。90年代时基本上都给国有了，没有新增土地。现在80%以上的土地供应是旧改，必须要做大规模的城市更新，大规模的城市更新一半以上的土地属于工业改造。深圳以前是以加工三来一补发展起来的城市，产业旧改规模非常大。我们必须做一个房地产的服务者，做提前转型，往这个方向转的比较早。
无论是关注房地产还是关注城市、关注投资，未来产业地产必须关注的方向，未来供应量占非常大的比重，甚至半壁江山。无论是研究房地产的还是做物业投资的必须关注这个方向。
现在谈产业地产，现在的产业项目跟原来理解的产业项目不一样。我来深圳比较早，八几年来深圳，到处是工业区，工业区是生产的地方，人不住在工业区，住在住宅区中。三十年的趋势是产业商业居住越来越融合。所有的产业园区的一个非常大的发展方向是产城融合，产城人融合。新型的产业和过去的概念不一样。比如说万科云城，就是一个产业项目，但是很难看到传统工业化氛围。
深圳的豪宅越来越工业化，豪宅也在往工业化的方向发展。无论从居住形态还是建筑界面融合非常重要的方向，未来很难看到空间界面的区别。这是我想讲的第一点，整个产业占市场供应很大比重。
第二，深圳房地产涨很厉害，大家经常谈对面的香港，香港80年代、90年代经历衰落的过程，很重要的原因是产业空心化，所有的香港产业因为城市成本增加都往外迁，香港在做金融服务业。1997年以后香港经济发展很缓慢，不是特别好，深圳这方面做的非常好。
深圳的政府为产业留了足够的空间，有红线不能动的。这对房地产来讲可以重新思考一个问题，真正支撑房地产价值的本质是什么?
以前讲投资一个房子就是投资一个城市。我的理解不是这样，投资房地产是投资一个产业。
深圳最贵房子在南山，南山是深圳科创的中心，南山科创产业占到全中国的1/6的产能，中国1/6高科技的产值在南山，房价一定是最贵的，未来一定是中国最贵的。因为产业质量摆在那里。
另外一个是福田，福田虽然落后了，但是福田的房价这么多年稳定的。深圳金融和现代服务业中心还是在福田，产业支撑福田非常高的物业价值。
光明很有意思，光明以前没有在深圳主流房地产市场中，光明的房价沿着南坪出来以后，比坪山要高。光明房子和盐田看齐了，盐田是关内的区。光明是相对独立的王国，但是房价非常稳定并且价值非常高的。
科创走廊，目前是粤港澳大湾区唯一出来的一个实质性规划，我们光明在走廊中是非常重要的节点，光明现在有几个核心的产品：
物联网，深圳物联网最重要的产业基地在光明。中国首个卫星(音)物联网产业园在我们边上。深圳首个中意(音)合作机器人产业园在光明，首个文创园也在光明。产业基础非常好，这是产业驱动房价要关注的问题。研究这里面的规律，投资跟着产业走一定不会错，不要跟着规划走，规划有时候挺虚的。
第三，产城物业有没有价值，怎么判断?所谓产城中的物业最核心的价值是两个字“符合”，有三点：
1、属性的符合。传统住宅两个维度，城市的维度，地段占了多少城市资源是一个维度。另外一个是自然资源。从2018、2019年开始要关注第三个产业的维度。判断区域、房价、物业价值时要关注产业维度，对未来更清晰一点。
炒房很容易被各种概念带着走，会关注不确定的东西，2019年房地产应该关注确定性东西，城市本身价值怎么样，深圳肯定是中国最有价值的城市之一。第二个是产业基础是什么，决定了未来城市三十年走多远，要关注产业的确定性，符合属性变化。
2、符合功能。有朋友问我，为什么空间有的分为办公、有的分为居住?这是基于政府规划来做的。未来换一个角度看，这个空间承载的功能是什么?最大价值空间拿来做什么用?
在深圳投很多旧的园区。很多人奇怪投旧的园区怎么挣钱?很简单，改造一个园区升级功能，以前是工厂，升级到商务功能，商务升级到商业功能又比商务功能价值高，看最近回报就可以。往这个角度想很多东西豁然开朗，所以要关注具备符合功能。
3、关注增量的价值。房地产是流量和增量的关系，以前投资房地产，买房子是基于过去的。比如说看福田是基于过去城市产业。所有过去是存量价值。未来要关注增量的价值。关注产业流入，产业带动人口流入，房地产就是人口，这么多年为什么调控这么严?深圳没有下降?深圳这些年一直净流入，量是广州的一倍。关注某个城市、某个区域增量的价值。
现在光明是深圳除了坪山以外存量最大的区域，具备可以更多的人口。未来最大的医院在光明，这些要素带动人口的聚集，这些就是增量。
罗罗嗦嗦讲这么多，不知道有没有回答到王老师的问题。
瑞桥先生不愧是这方面的专家，一是权威，二是专业，而且有很强的指导性。瑞桥从城市、土地、产业价值分析，引领我们思路来了解这种符合的属性、功能的升级、增量的延展，特别是非常巧妙把产业落地和这方土地房价与人口的关系做了非常生动的串联和表述。一般台上专家会回避房价的问题，这方面表达的既有逻辑又有艺术。
接下来有请学军，南太集团在美国纳斯达克上市的，上次的活动我们两个都没有参加，除了深圳和国内的嘉宾以外，海外嘉宾也来了，说明这个项目是普受关注的。某个VCR中有一句话叫做“国际南太，世界产城”，南太所做的项目云创谷也好，云创城也好目标指向的维度一定是全球的。当然，这里面产业会集聚全球有创造能力的产业进来，同时也会诱发人们想象这里的产权投资价值。我来之前遇到一个年轻人说王老师你知道我们这里进了哪些企业吗?有京东云、日本的村田制造所、有远望谷、优点科技等。入驻企业来看非常有国际性，这些企业进来一定有投资进来，这个投资进来有一个精度的算法规避风险、求取效益。你在房网也负责海外资产配置的业务，能不能找一个切口给我们破一下，如果投资南太云创谷会不会具有资产投资的意义?掌声有请!
谢谢!王老师给的命题讲产业的投资价值。我们讲的投资有两种，一种是机构的大宗投资，一种是百姓的个体投资。
机构大宗投资对城市的选择、对区域的选择、对板块的选择有很严格的评估体系的，就如麦当劳、肯德基、星巴克，对商圈、人流做一个很精准的分析，最后得出一个结果才会决定要不要落地。
刚才讲到大的企业落户到南太这边来，他们肯定对这个片区、对这个产业、对这个板块做了很多的调研，所以不会贸然进来布局。
很多朋友问我2019年到底能不能投资?很多人都关注这个问题，2019年是一个动荡、不确定的年份，理由很简单，内忧外患。外患是全球经济在中美贸易摩擦之下出现了很多不确定性的因素。所谓“内忧”结构调整。这几年的结构调整，包括深圳在内的结构调整难度非常大的，特别是产业结构的调整。
大家知道，深圳的产业结构是以“高科技、金融、制造业”为主，高科技产业这些年的发展遇到一些瓶颈。放眼看，目前深圳叫得起名字的企业就是华为、中兴、大疆等。政府有看到目前所处的困局，怎么突破这个困局?
我也参加过几个研讨会，解困的方法有的，包括未来深圳的产业升级，包括所在的光明新区的产业升级都会围绕着未来产业布局做一个重新的调整。从高速口下来时看到很大一个横幅，光明新区的决心是把这片打造成未来深圳北部中心城区，包括北部的科技城。这是很好的定位，光明新区有得天独厚的资源、得天独厚的板块，包括交通、土地供应、原来产业属性，包括各大城区区域衔接等有很好的得天独厚的资源和地理板块优势。这些优势未来会转化成很多的机会，这些机会对我们普通老百姓来说能把握。
回顾一下2018深圳楼市成交的情况，2017年比2018年少卖了3000多套。也就是说，2018年比2017年深圳成交的新房多了3000多套，达到了2.9万多套的住宅，公寓加其他的商业物业突破了一万零七百多套。也就是说，包括商务公寓在内的商业物业市场占比占到了总市场成交的37%以上，37%包括写字楼。也就是说，有很多的投资者继续在投资深圳的所有能投资的物业，包括商业物业。这并不是大家所说的，投资停滞不前，我们的数据非常客观的，用客观数据反应市场向好。
2019年要么不动，做一颗骄傲的韭菜，把脖子伸长谁来割都可以，完全等死的状态，骄傲的韭菜。另外一种自己动起来，自己动起来也不能乱动。股票我不建议大家乱动，金融、证券、股票、P2P，任何自己把控不了的我建议不要动。因为2018年P2P爆雷的包括深圳私募基金爆雷的非常之多。我也是受害者之一，掌握了很多内部信息。P2P也好，私募基金也好不能动，股票也不能动。最好的、大家最看得见的就是投资房地产市场。投资房地产市场又有一个问题，住宅我们有多少人有指标?或者说有多少人交得起首付，这是很大的问题，住宅的环境和投资空间目前来看越来越小。
如果是南太产业属性的物业，我觉得跟着产业走未来这种物业有很好发展前途，特别是跟着大牌开发商走很有前途。为什么跟着大牌开发商呢?因为有足够的资金、足够的物力、财力支持他把产业玩得溜。综合这几个方面来看，我觉得现在市场动起来比不动肯定要强。
有效动起来，跟着大的开发商动起来肯定比跟着小开发商动更有保障，买一些或者介入一些有产业支持的项目会比很多没有产业支持的、没有特别多概念的产业来的更加有效果一些。
我今天就分享这么多，后面如果有互动继续再聊。谢谢!
我对学军分享的感觉，送他一个称号“光明灯塔”。在光明做树了一个灯塔，给我们看到了光明、看到了明朗的未来。需要动但是不乱动，怎么动呢？跟着产业走、跟着大牌的产业走。这就是2019的投资真经。
大家知道我下面要请证券时报的名笔刘筱攸。今天来到很多媒体朋友，通常媒体生态圈有一个描述，纸媒没落，纸媒难过，发行量下降，广告崩塌锐减。曾经十多年以前排队找这些登广告，五连版、八连版、十连版、包头包尾，跟着走。这些年来纸媒确实有下行的趋势，但是所有都这样吗?证券时报一天可以出124个版，这不是我今天问到的。前天跟一个很好的朋友走过证券时报的那一栋楼告诉我的。
我今天来的比较早，她比我更早，已经在电脑上写文章，非常勤奋的一个人。我知道她还去过我们家乡做过采访，是一个非常有锐利眼光的新闻人，而且在证券解读有她的专业话语力。
大家可能觉得讲证券绿肥红瘦，被割了韭菜，越是这样证券时报越火红。他们知道中国证券市场往哪走，其实就是钱往哪走。
说到产业大家都很推崇，产业可以从天上掉下来吗?还是要投资。你们一定很希望有很好idea的人来做产业、做研发，但是研发初期的投资要资金的。产业再好没有资本资金、金融链的支持还是空中楼阁。把她放在最后不仅仅是颜值最高、普通话最好，内容相当重要。掌声有请!
纸媒确实在落末，我们是一行两会的定点披露媒体，有很多公司再融资的信息、和IPO，所以有那么多的版本，纸媒的日子确实很难。今天抛去代表的媒体仅仅代表个人的观点。
我认真听王老师主持词，他说了四个字资金这些年脱实向虚，这是非常严重的问题。很多资金从实体经济中流出来了，去到互联网或者更加虚无的模式。央行和保监会做了调整，希望资金回到数以万计的小微企业上。
产业园区作为很多的小微企业以及企业主聚集的区域我们能为实体经济做什么。
在分享之前我想说每个地产商几乎旗下都有金融集团，可以看到绿地很大，通常这些地产商通过自有金融牌照把信贷资源放到上面。这是常规的大家理解的逻辑。
我还想理解的问题对于企业主、自然人客户有庞大的需求园区能做什么?这时园区要引入一个具有牌照的社区实体，社区银行是非常好的路径。
社区银行是社区网点的特殊形势，是极简易的网点，很简易的银行。有两个数字给大家披露一下。
截至到昨天2018年共开业了277家社区网点，开业量比前年下降了30%。截至到昨天共1192家社区网点关闭了，因为银行不赚钱了。放设备VTM和ATM在里面，还要配一个工作人员，老百姓觉得没有用，可以手机上支付、转账，为什么要去社区银行?社区银行存在的意义没有了，银行深入挖掘小微客户和零售企业主功能也没有了，只有撤离。
社区银行怎么样可以不撤?就是应该找到产业园区的运营商，南太领导也在，我们能否跟社区银行做一个连接，社区银行找你们选址时，有效半径内覆盖到有效商户。其次南太有一个数据，主要聚集的业态是物联网，天生有特别多海量数据存在，可以监控园区中出入境是什么样的小车，根据车型号可以看出高净值客户有多少，可以主要进出园区的企业到底是什么水平。其次水电煤三表给我们提供的是企业每个月大概需要多少运营资金。缴电费多少就可以看出规模效应多大。
海量数据沉淀下来，对于社区银行分析所要辐射区域的客户是非常珍贵的财富。当然，数据涉及到敏感信息，敏感信息脱去之后数据可以为金融机构使用的。
另外，社区银行不要做的那么像银行。国外的银行做的跟咖啡厅结合在一起。中国银监会的要求比较严格，风险必须隔离，可能不能跟商业性的场合结合。功能可以合并，社区银行可以为客户收发快递、做一些亲民活动，比如说养老基金的普及。这种非商业兴、公益性的东西很产业园区来弄特别好。
对于企业主，企业主有非常多的职工，职工在园区中，社区银行不仅仅代缴工资，可以分析职工，有一个年龄段如果中年人群背后是一个家庭，家庭意味着有小孩有老人这时金融财富需求跟上去，推销一些养老保险，社区方和产业运营方探讨的方向。
我大概分享的是这几点。
我们产业运营方不应该仅仅把眼光聚焦到融资的事情上，而应该把金融活水引到两部分人群：企业、个人，这才是我们应该做的事情，希望南太的领导在深圳颇具有创新的地方闯出一片天。
谢谢!
筱攸给我们南太出了好主意，以后这种社区银行运营的模式是价值性的，是一种非常好的生态。
当年硅谷起步时，为什么有一个起步?有两个原因?一个是IBM1952年想在西海岸建一个实验室，这个过程中带领了蛮多的高端人才进驻到旧金山湾里面去。硅谷源起是斯坦福科技园，本来是政府必须持有政策下出现的产物。斯坦福大学创始人夫妇立遗嘱时说不允许出售斯坦福任何土地，但是作为一个私立的大学在运营过程中也会出现财政危机，运营商钻了遗嘱的小瑕疵，采取长期租赁的政策，把校园外的科技园批出来作为科技园。这是美国真正意义上的科技园，专门划出来的地方进行招租产业运营。而且出现的原因之后的二十年中整个美国是唯一的产业园区，很多新兴公司聚集到这个园区，跟斯坦福大学创新园有一个打通，是硅谷诞生崛起的动力。
一个产业园区起步总会有一些历史的原因，不会一蹴而就的起来。
有些规划是面向过去，有些规划是面向未来。这个规划是市政类规划面向未来的，政府可以独立操作，产业不是能够规划出来的，有自身存在的产业要素在当地，政府和产业相互促进、相互生长。
筱攸讲了社区银行的东西，把产业园区当成一个场景，跟过去理解到有不太一样的地方。过去很多年如果分为上半场和下半场，上半场一直在讲销售，下半场很多房企把空间当做一个场景的入口来运营的。一开始比较早的像会有一些商业的、住宅的，实际上产业园区也会非常好，因为人群聚集的密度、资本的密度，包括产业要素的密度都是非常高的。对于一个企业来讲是非常不可多得的场景入口。无论是运营金融也好，甚至我来运营这些人，与这些人相关的生活和其他的需求都是非常难得的场景。
现在进入自由讨论阶段，突然想问瑞董，瑞董在东久创新科技园拿下两万平。那个产业园EOD做的非常好，进去之后从事研发和运营，需要很多人才进来。就如刚才讲的人口密度，人来了以后是否要解决住的问题？作为公司的老板要不要解决住的问题？目前人舍提供空间的方式对于东久创新科技园是不是具有互补的意义？
现在是物联网为核心的产业园，产城融合必然吸纳人才，人才进来有吃住行文化诉求，这种作为顶层设计的人怎么来考虑这个问题？因为不仅拿了东久科技创新园，等于参与了顶层科技。你心目中希望它怎么样的。
为什么要做这个事情?刚开始想法很简单，深圳每个园区30到50万方，有1万到1.5万的就业人口，怎么帮他们提供服务?园区在为企业家做服务，我们怎么为园区中的人做服务?我们要服务人，里面有很多就业的年轻的蓝领、白领，甚至金领。
第二是服务创业者。园区中不止有大企业，更多关注小企业。作为园区运营方很难关注小企业。
第三是关注企业家。园区少几百个企业家，多是几千个企业家，怎么配套为他们做服务?
我们做几个很有意思的产品，想把这几个产品放在一起。东久现在在跟几个品牌合作。跟优客合作做新一代的优客工厂，在深圳找到新的服务模式。深圳这个项目也在跟优客在合作。包括东莞项目也在跟优客合作。基于联合办公会做一些变化。
第二个品牌，阿朵合作。阿朵是文创组建的品牌，有1.0、2.0，现在做深圳3.0，为企业做服务。
除了创业也有日常生活的需求，包括上周去了上海谈一个新的比较有意思的商业品牌，现在所有的合作东西没定下来。希望能把这些很好的优质服务资源聚集在两万到五万平的集合体中，希望把这些东西聚合在一起。
昨天跟优客的人聊天，说联合办公在中国不挣钱，为什么还要做这个事情?基于一个非常简单的判断，人一辈子在追求什么，所有人追求的都是自由，自由意味着摆脱很多枷锁的束缚，70后很多一辈子在做枷锁。为什么一千万买一个房子?70年后还不是你的。我认识两个朋友，一个月收入二三十万，过去二十年没有买房子，他说为什么要给自己一个枷锁呢?
长租公寓也是一个重点，关注人需求的变化。为什么这些年谈共享经济，使用权和所有权分离。只要从所有权中真正解放出来才真正自由。地主不是自由的，永远束缚在土地上。亿万富翁不是自由的，一直在金钱的枷锁中。未来生活状态是一个场景中自由获取很多资源、生活要素，并且没有必要拥有它。
所有的产品规划、产品的设计都是基于这样的理念，这是跟我个人性格有关，一直向往自由。未来年轻人比我们对自由更加看重。
这是我的一些私房话。
非常了不得。70后关于自由的崇尚和追求是最能打动人的地方，有这样的场景、这样的空间，驰骋你自由的想象、自由的诉求，这是非常好的境界。
学军，比如说我们在云舍投资，投资的路径和未来的回报怎么样？
用简短时间补充一下收益的问题。除了现场的那么多朋友之外，还有在线的网友收听，大家都比较关注房地产投资的收益问题。
大家都想自由，包括我在内，都想财务自由。如果想实现财务自由，以我个人的经验，过去十年甚至二十年，如果投资了深圳的房产一定是财务自由的。包括我自己在内，半自由状态得益于来深圳快三十年一直投资房地产。
讲到投资收益问题，大家特别关注如果深圳没有放开限价投资住宅实际上赚不到钱的。这段时间跟很多朋友在网上怒怼，网友说现在放开限价、限购，市场要暴涨，我说不会。政治决定一切，限价不放开，放开限购、限贷涨不起来的。但是有一个数据在涨。租售比0.8涨到1.1到现在1.5左右，租金一直在涨，租金没有降过。我来深圳快三十年，从来没有看到深圳的租金有下降过?这种趋势表明如果你买了房子放租其实是慢慢有收益的，这个收益会比较小，这个收益是长期而且稳健的。
回到现在项目产品的投资，受益于区域价值的不断提升，区域价值不断提升产业价值提升。
第二，受益于本身项目以后运营价值的提升，运营价值提升之后相应的物业会升值。
第三，取决于人口增加的产生。这个地方聚集了产业，人口一定增加，人口增加之后所有的投资都会赚钱，这是目前租金赚钱的法则。
现在南太云创谷空间区位有了、红利有了、物联网方向对了、产业聚集功能有了，产业升级增量延展可以预见，人文条件好的、生态基因又是好的，这些利好因素之下你又解读了社区银行的可能性。
我不一定限制你的解答。你作为证券时报也好，作为一个经济类或者财经类的这方媒体人来说，愿不愿意带一个团队到云创谷或者云舍来做一个深度的采访或者做更加精准有料的报道?
答案是肯定的，区位优势、政策优势、产业优势，在座的三位讲非常明显了。我作为一个财经记者，不敢称专家，我也是普通购房投资者，大而空的虚话不要出现在媒体通稿里面，作为产业运营方赋予更加深刻的使命，社区银行只是例子，背后意义希望建立企业和个人数据的画像，不单给到金融机构很好把金融服务传导下去，也知道自己定位在哪里，怎么服务对口的个人，怎么服务在座的千里迢迢捧场的我们。怎么把数据用好，建立一个完整的企业画像，是非常必要值得探讨的。
最后祝各位半日可游深港、一世永享繁华。
今天沙龙的话题是“半日深港、两地繁华”，非常有诗意和文学性。用一首诗来结束今天的沙龙：
“湾区风动报新春，新春光明话产城，产城舞起出南太，南太云创好乾坤。乾坤旋轴是实业，实业兴邦立精神，精神磅礴写传奇，传奇云创志凌云”。
谢谢!
南太云创谷产业高峰论坛到此圆满结束，感谢关注！
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