非常感谢文峰的分享，他分析得非常透彻和详细，大家有任何问题可以在讲座结束之后咨询他。
笋盘怎么买？
笋盘出现的原因?福田有一套600万的笋盘，比市场价便宜100万，不熟的楼盘你敢买吗?肯定不敢。所以说笋盘是建立在自己熟悉的楼盘和熟悉的区域，平时要关注成交量和放盘情况。二手笋盘出现，业主为什么降价卖?急用钱，如果能500万卖掉，他有必要400万卖吗?所以笋盘一般对于资金要求比较快，你的首付能不能快速到或者能不能全款。
怎么才能第一时间知道笋盘?中介是一方面，如果在朋友圈刷了一两天还没卖掉，你说这种盘笋不笋?能第一时间得知笋盘，肯定要运用中介，或平时比较熟悉的楼盘，笋盘不可能出现在外网，一般都是朋友圈或私底下发布。
上涨期：今天不买，明天就是笋盘，抢下定。我认识的人也有很多，他们很早就关注楼盘，对楼盘也很懂，正是因为懂，筛选条件多，下手慢，如果你发现市场上看房量跟成交量同步上升，或者有些政策驱动，有放水，肯定处于上涨期，今天不买就是笋盘，这个时候你还拼命找笋盘肯定不合适。
平稳期：直接对比，寻找亮点区域。找这个楼盘早几套的成交量进行对比，平稳期不用急，可以多对比，除了价格比较笋，还要寻找分化的亮点区域，有些区域价格到了一定层次就不适合投资了，所以一定要找亮点区域，笋盘跟行情区域叠加。
降价期：捡笋，小心成交空窗期。上一套的降价肯定对比之前的成交量，但还要小心成交空窗期，假设龙岗百合盛世有一套150平，之前成交价500万，现在400万，但这一套成交价是在2016年最高峰，比较偏，大户型，成交少，不一定每个月都有成交，可能上一套成交是在半年之前，价格很难对比，所以不要被别人的宣传所误导，虽然对比上一套价格是降了一百多万，目前有可能是七折笋，这种盘一定要小心，要么是业主债务过高，没有赎楼公司敢赎，就算赎，赎楼费也很高，现在业主都是实收，赎楼成本不可预估。有些业主有很多债务，这套房子本来就做过抵押，还不了，这次直接甩卖，他可能还要收高定金，如果交了定金之后，这套房子被查封了，你的定金很难要回来。七折笋盘，如果外网报价500万，为什么没卖掉?因为这个盘成交比较少，这种地方容易出现笋盘，但这种笋盘是要打折的，成交不活跃，你买来之后也不一定好卖，所以要考虑流通性，虽然笋，如果不好卖，等你急用钱的时候卖出也要割肉。成交好的区域很少发现笋盘，最多9折笋。
2019年：投资≠投机
为什么大家都看好深圳的房价?因为它不仅是房子，还享受城市的公共服务，所以买房要跟随城市，坐享城市的长期收益，内地放开的三线城市也要小心，一旦限售，锁定变现不了。所以要回归人口和高端产业的一线城市，人口流出的城市房地产长期很难支撑，首选肯定是一线城市，其次是内地省会城市，深圳这种年轻化的城市，很少有老年人，大部分都是年轻人，特别是在深圳已经工作了好几年，适应了深圳，三十多岁了，要结婚，基本上把老家的积蓄都凑过来买房了。
深圳2016-2018年已经调整三年了，政策底已现，目前尚处在调整期，降准对房地产肯定有好处，房贷利率缓慢下调，从15%回落到10%，我觉得2019年利率会支持首套或换房。年前看房量有所复苏，一线城市人口越来越多，新房供应越来越少。年后有可能提高豪宅标准，龙华320万以上就超豪宅，320万连两房都很难买，超过这个价格就要交豪宅差额费。为什么豪宅标准迟迟没有出台?就是因为2016年、2017年房价处于缓慢上升趋势，估计政府不敢轻易调动，现在政策已到底部，我认为豪宅税标准会往上调一点。
买深圳的房子，一方面是抗通胀，银行理财最多是5%，投P2P有可能本都收不回来，而房子的金融属性比较强，急用钱时可以抵押，还可以享受增值收益。大学生等高端人群基本都去到沿海城市、一线城市，所以长期来看，有钱还是可以选择购房，但要通过杠杆，2016年“三价合一”之前，我帮朋友在布吉20万买了一套250万的两房，可以高贷，但你要控制杠杆和利息月供，如果全部都是抵押贷或信用贷贷来的，利率年化8%、10%或更高，房价至少上涨10%才能平衡，所以要尽可能控制杠杆，不要在黎明前爆仓。
准备现金流，坐享城市长期收益。大家都愿意待在深圳，科技、对外贸易基本都集中在这个区域，所以一线城市还是值得投资，如果有钱，又没有特别好的投资渠道，深圳的房子还是值得关注。
我就讲到这里。谢谢大家!
干货太多，举起手机先拍。
看沙盘的青年。
大家好！我是咚咚找房文峰，大家可能在电台94.2、106.2听过我的声音，今天主要给大家解析一下龙坂的价值机会——深圳中轴核心，龙坂价值机会。
一、龙华为什么快速崛起，现状分析和未来机遇
深圳最早发展的是罗湖，以商贸为主，对接香港。后来慢慢转移至福田，福田以政治、文化、金融中心为主，有证券交易所、平安金融中心。再就是往南山发展，以科技产业为主，现在政府想着重打造前海，关内最好的区域就是罗湖、福田和南山。早期定位为关内的盐田其实是被遗忘的，目前为止盐田还没有一条地铁，而龙华、宝安、龙岗都已开通地铁。2010年之前龙华的房价是1万多一点，目前均价5、6万，红山、关口已达到7万。
盐田严重跑输大市，盐田的发展，北面是梧桐山，南面是海，地势狭长，没有太多的地可供发展，只有一条路由市区通往盐田，节假日比较容易塞车。房价一方面跟房子相关，另一方面还跟城市配套有关，龙华为什么发展这么快?因为龙华拥有一系列市政配套，如北站、图书馆、美术馆、学校。
龙坂有两条地铁线交汇，一条是横向的5号线，另一条是纵向的4号线，4号线的效率较高，由北站，经过福田中心区，北站目前是中国规模最大的综合交通枢纽，到香港只需要十几分钟，北站的核心优势越来越明显。
但龙华也有一个问题，即距离北面的塘朗山、银湖山，中间只有梅观路、新彩隧道、福龙路，这几条路目前尚不能满足日益发展的需求，早晚高峰容易堵车。我一直在思考4号线为什么这么拥挤，一是4号线是中部唯一一条南北纵向的线，经过的都是大换乘站，如北站、少年宫、会展中心、市民中心等，4号线效率比较高，只要在这一段上车，20分钟之内就可以到达福田中心区。5号线效率并不算高，一端连接黄贝岭，另一端是前海湾，前海湾目前还没有建设起来，很多人都要在前海湾转车。还有一个原因是目前4号线的发车间隔不容易压缩，4号线在龙华这一段走地上，清湖站没有停车场预留车辆，等观澜车辆段建好之后，早晚高峰发车间隔就可以压缩了，目前我们坐4号线要等3、4分钟，最快也要2分半，而1号线有时只间隔一分多钟。4号线在龙胜站有一个车辆段，红山、上塘、北站早上有3辆加班车。
4号线现在已经满载了，压力比较大，未来有没有纾缓机会呢?龙华新增一条6号线，6号线在龙华这一段是重叠的，如果坐到龙胜站，你会发现很多人在这里转乘，6号线建成的话会一定程度上缓解4号线的压力。坂田目前进关内只有5号线，五和、坂田、杨美这几个站对坂田的辐射能力不强，纵向没有线，如果以后10号线也是南下直接到福田口岸，这一块人流就不会往深圳北站转了，10号线也可以减轻4号线压力，6、10号线在2020年通车。21号线到前海，未来在梅林关横岭有一个交汇站，目前定为五期规划。
目前龙华大部分人上班都要去到关内，龙华和坂田早期有两个产业，一是富士康，一是华为基地，目前这两个产业吸引了一部分人流和购买力，但很多上班族还是要去福田，早晚高峰潮汐现象比较严重，包括宝安、龙岗也一样，早上往关内走，晚上出关。深圳北站写字楼和商务区建成后，带来一些产业，就可以在深圳北上班，这样也可以减轻去关内上班的压力，目前深圳北周边还有很多空地，但写字楼还没建成，未来有较大想象空间。
地面交通方面，英雄难过梅林关，早上不管开车还是坐地铁都容易拥堵，也是因为北面的人流都要往这边挤，除了新彩、隧道、梅关，还有福龙路，以后这里会建一条坂银通道，这条路是快速路，双向六车道，银湖对接北环有一点堵车，本身北环的压力就大，所以会有坂银通道开通后，就可以缓解一部分交通压力，以后去福田和罗湖都会很快。
龙华近几年快速发展历程：龙华主要是2010年之后发展的，2010年之前，梅陇镇、碧水龙庭都是1万出头，现在价格已经5万多。因为大运会，1、3、4号线都集中在2011年开通，2011年龙华从宝安剥离出来成立新区，虽然对个人没有太大影响，但对龙华新区作用较大，2011年北站建成，跟4号线叠加，提升了龙华的关注度，2017年成立龙华行政区，市政府也在龙华落地。以布龙路为界，布龙路以南的民治面貌最好、房价最高、配套也相对集中，大浪的商品房很少，龙华是老城区，商品房比较多，楼龄较旧，以楼梯房为主。观澜的交通是一个短板，但楼盘都是近几年建的，比较新，单价4万出头，民治的均价是5、6万，红山达到7、8万。
龙坂各区解析：城市面貌比较好的是坂田南，坂田北的工业区和旧城中村比较多，大浪的楼盘很少。
关口：离福田最近，交通便捷，地铁、商业都有，租金高，现在走在路上，感觉城区面貌比较整洁，商业和地铁都有，今年又有深圳外国语龙华分校，学校加入后，带动片区楼盘涨了一波，上河坊已经涨了几十万，万科金域华府、星河盛世、玖龙玺都是深外龙华分校初中学区，今年又拉升了一把。万科和风轩开盘不久，目前还有一些新房在卖。
民治：虽然没有特别大的亮点，但配套不错，走路到星河盛世只需要十几分钟，规划了民治文化艺术中心(在建)、深圳市第二医院(在建)，这一块虽然不像关口和红山那么突出，但配套都能享受到，而且到深圳北站走路20分钟之内就能搞定，还有比较好的学校，潜龙学校是一所九年制学校，四大排名20多位，八大排名达到38名，买这个区域的楼盘价格比较亲民，坐车也比较方便。
北站：北站的定位和档次最高，这里是商务核心区，商品房很少，主要集中在早期的三个豪宅盘，如圣莫丽斯、熙园山院、水榭山，买这里的人基本都是对比福田和南山。
红山：新兴配套集中区，承接住宅属性，包括市政配套，新华医院、红山高中、美术馆、图书馆，这一块区域未来是宜居片区，红山镇地铁口的房价已经达到7万，89平三房，水榭春天、中航天逸要600万出头。水榭5、6期、金亨利、汇龙湾在深高分校，学区楼盘三房750万左右，总价较高，深高学区最小户型是水榭5期的两房，600多万。
这一块是核心区，上车门槛较高，如果买不起红山，可以看看外围的世纪春城、金地梅陇镇、七里香榭、幸福枫景，价格比红山地1万多。
上塘：承接1居住属性，档次略低于红山，交通比较有特色，有4号线和在建6号线，价格达到6万多，三房500多万。中海锦城的价格跟红山的水榭齐平，中海锦城为什么能卖这么高价格?一是地铁口，二是旁边“地王”的加持，楼面价比较高，“地王”能不能支撑这个价格目前还不清楚，个人猜测它肯定还要跟岳盟片区的学校挂钩，如果这个学校比较好，金茂府可能好卖，目前传闻金茂府都是一百多平的大户型。
龙华老城：大部分都是老城中村、旧厂房，旧改是片区的翻身之地，但道路不是特别顺畅，规划好的道路还是有一些横向，但龙华老城的交通肯定没有民治好，和平路可以上福龙，又是4号线重叠线，这条线很容易堵车，路也不够宽，这种横向的路规划并不多，此外还有壹成中心在这里，壹成中心最少一万多户，未来龙华老城的交通是一个问题。这里适合上车的家庭，一旦要改善，就不会选这里了，除非家庭人口多，在附近上班，想要大户型，相对而言，老一点的楼盘涨幅比不了民治区域。
观澜：在龙华老城以北，工业区较多，早期没有什么楼盘，08年之后建的楼盘主要集中在鹭湖片区和4号地铁延长线，4号延长线目前楼盘很少。观澜上车家庭的两房选择较少，只有中航格澜郡、北面的玫瑰苑，放盘很少，观澜楼盘89平三房，价格在360-410万之间。观澜价格分化比较大，还分布了较多别墅，比如金地鹭湖一号、仁山智水，买这个区域都是图安静，但刚需肯定不会选这里。观澜北面的观澜湖更是高端别墅，成交很少。观澜可以重点关注一下4号线延长线观澜大道，现在路过这里会感觉道路很堵，一是因为修4号线，二是这条路是主干道，观澜区纵向没几条通道，目前开通了有轨电车，但有轨电车的运力肯定比不了地铁，鹭湖片区目前只有有轨电车，走地上，票价跟公交车一样。观澜崛起还是要靠旧改。
坂田南：以布龙路为界，分为坂田南和坂田北，坂田南的环境优于坂田北，商品房相对比较集中，我一直纳闷，坂田跟龙华的区域位置相差不大，为什么房价目前明显落后于民治?一是坂田属于龙岗区，龙岗区政府把主要配套都集中到龙岗中心区、大运，坂田和布吉早期是受冷落的，发展较为滞后。有些网友说坂田早期的发展主要是靠开发商的带动，确实，早期有三个万科的楼盘：一是万科四季花城，目前保持着较高的成交和关注度，项目位于五和地铁口旁边，大社区，一共有七期，相当于一座小城。二是万科城，三是万科第五园。早期去看万科四季花城的人都说里面是欧洲，外面是非。
坂田崛起还是要靠10号线，5号线目前只有三个站，而且是横向的，纵向五和大道缺一条线，目前10号线已经在施工，2020年跟6号线一起通车，坂田南的面貌比较好，目前楼盘价格在5-6万，像旭景这种离地铁口远一点的楼盘在4万出头。市政府没怎么在坂田投入，初中比较短缺，坂田实验去年刚开学，早期是新城学校，在坂田北杨美站附近，新城学校的成绩不太好，录取率排名在深圳排一百多名，所以一些高端人士会把子女送到关内读书，目前新城学校被深圳实验接管。如果大家考虑坂田南，交通较为便利，楼盘也算新，只是要考虑一下学校，我认为坂田南的潜力跟学校有较大关系。
坂田北：主要靠旧改，看10号线能不能带动这一片。天安云谷有40多栋写字楼目前在建设当中，坂田北目前的公共交通只能自驾和坐公交，10号线要等两年。大部分楼盘都比较新，这一片区域是华为，早期华为的员工租万科城。
龙坂知名学校排名(中靠八大录取率排名)：新华中学在全市排28名，位于龙华老城，算是有资历的老牌中学，但学区范围比较大，涵盖楼盘相对旧，所以买新华中学的楼盘以三、四百万居多，超过五百万以上很少买这个片区。
潜龙学校在民治附近，在全市排39名，相对不错，如果买关内的楼盘，楼龄比较老，关内楼盘新旧差异非常大，像景田、石厦的老楼盘5万左右，新楼盘8、9万，老楼盘的车位、户型不太好。有人说福田中心区都有4、5万的房子，的确，如岗厦北彩虹新都，125平米只能做2+1，没有一个房间是方正的，是香港早期的钻石楼，两梯八户为主，楼道里面都要开灯，梯户比较高，大厦型没小区，公摊较大，户型没有赠送，所以单价较低。但福田的新盘基本上没有低于8万的，福田的片区分化比较大，福田中心区以市民中心或会展中心以东、靠罗湖的区域，好一点的学校有学位支撑，而皇岗、福田南5万多的楼盘很多。
民治中学，包含的楼盘基本都在红山外围这一片，一直到民治。
高峰学校属于大浪街道，大浪的商品房很少，几个楼盘集中在龙胜地铁口附近，如港铁天颂、曼海宁。
深高北位于红山，包括四个楼盘，目前是新学校，暂未参加中考，但来头比较大。
深外龙华分校，今年刚开学，相对定位不错。
细数以上龙华的学校，大部分集中在民治，只有新华中学、高峰学校在民治以北，民治片区集中了较多的教育资源。
坂田现有学校龙华科技城外国语(嘉御山)，今年是第一年参加中考，八大录取率38名，成绩中上，所以嘉御山的价格涨起来，业主心态比较高，特别是大二期，89平卖到600多万，嘉御山说是还有新房，但迟迟不卖，可能跟公司备案价有关，坂田的均价目前只有5、6万，6万多就比较难备案。
深圳实验坂田校区，接管新城学校，这个片区目前跟坂田南共享学区，坂田南目前还可以报深圳实验。新城学校是深圳实验坂田校区，而这个是坂田实验，开头不一样，大家不要搞混了，这两个学校目前共享片区的学区，未来坂田南的学校建起来，坂田南区域很可能会划出深圳实验学区，深圳实验学区主要是新城、悦峰、金色半山，但这个片区只有学校的亮点，地铁、商业等配套比较欠缺，旁边是华为荔枝园，这个学校加入可能也是为了照顾华为子弟上学。
二、龙华二手成交分析，各片区价值解析
这是我们线下收集的二手房成交数据做成的表格，1、2月份是春节期间，蓝线表示成交量，棕线表示价格，“三价合一”后，成交量逐步下降，“三价合一”对二手房的打击比较大，龙华是320万豪宅标准价，就算满两年，如果超过320万，就有差额增值税，所以二手房税费要增加，“三价合一”之后，过户价跟贷款评估价一样，这一招也打击了高评高贷，多贷款就要多交税，二手房成交量3月份之后锐减。新房本来就是以成交价贷款，所以对新房没有什么打击。
“7.31”又出现限售、限离政策，成交量再度下降，“三价合一”增加了税费，“7.31”打击了投资，对于刚需来说，限售是有好处的，“三价合一”之前，评估价可以做高，如果市场上出了一套盘，500万市场价，但业主急卖，400万出售，对于投资客来说，就可以先把这套房子拿下来，400万过户，税费比较低，赚100万差价，就算倒手时税费增加一点，但他可以在两个月之内赚几十万。但出了限售之后，时间拉长了三年，相当于这几十万差价拉长三年来算。
限离政策出来后，成交量在低位徘徊，但是看全年的均价，还是保持在5万左右。年底中介反馈10、11、12月看房量稍微增加了一些，可能是大家都接受了市场，现在政策基本到了底部，很难再有更严厉的政策。
2018年链家带看量变化，2018年3月份带看量达到峰值，当时就有传“三价合一”政策，很多人赶在3月份签单。“3.28”政策后，二手房带看量急剧下降。11、12月，看房量略有所增加，一是捡笋盘心理，二是大家觉得今年的政策的了底部，有的人准备明年换一套房，先关注一下，如果有好盘突然价格降低，才有机会买到。
龙华二手成交套数、特均总价，蓝柱表示套数，三房成交最高，430套，三房均价468万。现在很多买一房的人都是为了学位，如果自住的话，在外面租个房子也能达到月供的档次，我建议买2+1房或三房，深圳的年轻人很多都有两个孩子，再加上父母过来，有2+1房还是比较实用的。四房及以上的成交较少。
2018年龙华二手成交前10楼盘，成交比较旺的楼盘大部分是2005年以后，20年内的楼龄。
成交最好的是水榭春天1-6期，这个楼盘算是红山最大的社区，1、2、3期跟5、6、7期分开，1、2、3期比较大，1期均价7-8万，水榭1、2、3期是龙华实验的学位，价格7万左右，5、6、7期是深高北的学位，因为学校的溢价达到8万左右。第二名是金地每壹梅陇镇，大社区，物管不错，学区均价5万出头。第三名是苹果园，位于锦绣江南那一块，位于红山和老城中间，没有什么配套，好在上车门槛比较低。第四名是世纪春城，在金地梅陇镇旁边。第五名是锦绣江南。
三、2018年回顾，2019年该如何置业
1、2018年“三价合一”，对二手影响大，税费增加，新房抢占关注度。“三价合一”对新房没有什么影响，促成新房成交，2018年新房成交量比其余年份都要旺。
2、“7.31”限售、限离，换房首付提高，限售3年也剔除了一些投资客;房贷利率提高，放款慢，赎楼费大增，总购房成本还是增加。换房比较高，有贷款记录买房首付动辄5成、7成，首付提高，不一定换得起。限售3年剔除了一些投资客短炒。房贷利率提高，月供成本增加，“7.31”之后市场受到了打击，放款慢，新房还好，放款慢无所谓，如果是二手房的话，买一套房子，放款一个月跟两个月，赎楼费完全不一样，现金赎楼万八一天，成本会增加很高，而且当时银行放款不确定，对二手房交易打击很大。
2018年房价没怎么涨，分化区域的房价有所上行，包括香蜜湖、深圳湾，这两个区域为什么2017年、2018年涨得比较多?2015-2016年涨幅其实并不算高，深圳湾和香蜜湖区域比不上刚需房，房价平稳时再往上提升，一是学位，二是补涨类型，但2018年有点涨过了头，下半年豪宅盘降价比例是最高的，每一轮上涨之后总有波动阶段，到顶点之后肯定会回调。对比今年初到年底的二手房，虽然价格没怎么涨，购房者的成本增加了，一是首付增加，二是利率增加。
3、贸易战斗，经济下行压力，P2P爆雷。这一块也是影响国内经济的因素，外贸受影响，内需暂时跟不上，一些P2P公司、金融公司监管加强，以贷养贷的爆了很多，很多人倡导首付越低越好，能买多大买多大，但这也是建立在房价快速上涨的阶段，2016年、2017年还有人冲进去买高评高贷的房子，龙岗一、两百平的房子均价低于周边刚需户型，3万多，龙岗普遍房价4万出头，他买大户型低总价，拉高评估价，差不多能拉到4万，所以首付很少，装修贷、信用贷并发，首付并没出什么钱。但是“三价合一”之后，这部分人受影响最大，你之前可以高评高贷，低首付，现在这一块的优势已经没有了，而且他们用的信用贷跟装修贷利率成本比较高，也会有爆雷的情况。宝安早几年有一套房子，市场价400万，业主急卖300万，这套房子业主负债比较高，赎楼成本很高，而且之前用了高评高贷，现在卖300万，欠款还有270万。
现在有很多新盘项目入市，我们要小心高佣联动的新盘项目，特别是某些公寓和商铺。我一直觉得公寓属于没有名额人投资的产品，有名额还是首选住宅。现在商铺越来越多，其实商场的可复制性是很强的，而且商场以综合体、大型商业为主，大部分是开发商一起运营的，你们买的商铺很多都是底商或外围商铺，不能形成商业规模，所以我觉得不懂商铺的还是不要投。
非常感谢置业同事的分享。
接下来有请第一位分享嘉宾淘房哥文峰，过去一年时间，深圳出台了许多楼市政策进行调控，深圳楼市如同“过山车”一般，那么2019年深圳楼市会怎么走?作为深圳中部轴心地带龙坂的楼市，从之前的均价1万左右到现在的6、7万，升值至少5、6倍，未来龙坂的楼市将会怎么走?有请淘房哥文峰为我们进行深度解读。
他是咚咚找房专家团队之一，主打深圳新房、二手房楼市资讯，非常熟悉龙华、龙岗、坪山，实地踩盘上千盘，擅长楼盘、规划、学位以及二手房流程交易，也是电台FM1062、FM94.2常驻嘉宾。有请文峰。
大家好!我来自深国际万科和风轩，接下来为大家介绍一下项目。
项目位于龙华和福田交接的梅林关关口，大家都知道龙华的发展是从梅林关开始的，随着深圳北站罗湖龙华之后，以北站为核心重新规划了这个区域，项目位于梅林关口，去往深圳各个区域都非常方便。项目占地9.6万平米，建面约50万平米，分三期开发，业态丰富，有住宅、公寓、办公、商业，现在入市的是一期产品，一期有5栋高层、2栋人才房、一所18班幼儿园，项目上月14日开盘，入市不足一个月，销量非常好。
项目位于龙华和福田双城市核心位置，享受的是龙华和福田的双区域配套，1站到深圳北站，8站到福田站。
过去龙华以制造业为主，现在已转型为新兴产业和服务业，深圳十个高新企业就有一个在龙华，总数位于全市第三。每平方公里有17257人，全市人口密度最大，今天有一个新政策出来，政府提升了住宅密度，证明以后的用地会越来越少，项目32层、容积率4.2，是目前深圳市场中容积率相当低的项目。
以北站为核心，政府赤资2000亿打造国际会客厅，规划60栋写字楼，未来会引进20-30家大型企业总部及上市公司，区域的潜力非常大，到北站直线距离只有一点几公里，导航距离两公里，很多香港的客户来这里置业。龙华以深圳北站为核心，定位是全深圳第六大总部基地，未来会有非常多商流、物流、人流带来的红利。
北站是全亚洲最大的综合家童枢纽，广深港高铁开通后19分钟到达香港，半小时到达广州，3小时覆盖南中国，8-10小时通达全国大部分区域，面对的客群非常高端。龙华位于全深圳心脏位置，到全深圳的各个中心区基本上半个小时都够了，10-15分钟可以到达福田中心区域。龙华规划了非常多市级配套，目前陆续动工的有全深圳最大的美术馆、第三大图书馆、展览馆、演艺馆。周边商业也非常成熟，龙华的发展就是从梅林关开始的，所有配套都是从这个位置开始，旁边有8万平米的cococity，自身拥有3.5万集中式商业，旁边的旧改项目未来也有商业，从项目开车5分钟、10分钟可以享受福田的百万级城市商圈。
轨道交通成熟，4、5、6号线都在项目周边，但目前我们不属于地铁口物业，我们是临近地铁口，步行10-15分钟，但深圳地铁第五期工程21号线即将动工，在项目有一个横岭站规划，距离项目非常近。
项目除了非常核心的区域位置和成熟的交通生活配套之外，还拥有深圳非常稀缺的生态资源，旁边是4.5平方公里生态水库，这也是豪宅项目所没有的配置。
教育方面，小学是行知实验小学，中学是潜龙学校，潜龙学校在龙华排第二，在全深圳排26，目前有很多客户因为这个中学来买我们的项目，同比深圳前26的学校，大多配置的房子都是2000年左右的老社区。
医疗方面，项目开车10-15分钟可以到达深圳市二医院、北大医院，斜对面1.5公里在建一个新华医院，旁边500米左右是深圳市第二儿童医院，未来医疗配套非常成熟。
项目是片区比较大的项目，目前推出的产品是78平米小三房和97平米大三房，毛坯交付，提供装修服务，装修级别非常高，一会儿有样板展示，可以带大家去看。
谢谢!
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首先感谢本次讲座的联合主办方深国际万科和风轩为本次活动提供的场地支持，接下来有请项目同事为大家进行简单的项目介绍，讲座结束后大家可以跟现场工作人员进行深度交流。
深国际万科和风轩住宅持续销售中，项目有约78平3房2厅1卫、约97平3房2厅2卫，共2种面积段3种格局户型，单价5.88万/平起，均价约6.59万/平，带装修交付。
深国际万科和风轩为深国际梅林关更新项目一期，深国际梅林关更新项目位于梅林关口，总占地9.6万㎡，计容建面48.64万㎡，涵盖20余万方住宅、约11万㎡公寓、约7.8万㎡办公和3.5万㎡商业于一体的全能业态综合体，于北站商务区与福田CBD的黄金轴心带顺势而出。多维交通，无缝接驳“广深港半小时生活圈”，领创约50万方都会生活场，在深圳的地理中心夺目登临。
深国际万科和风轩项目位于深圳区位地理中心，屹立北站商务区与福田CBD的黄金轴心带，一个转身轻松链接福田中心，极致便捷的四维立体综合枢纽，带动城市经济与城际经济的快速发展，串联起生活中心区、商务中心区、文化中心区的重要位置。
邻深圳北站超级交通枢纽，接驳“广深港半小时生活圈”，地铁、极速通道的完备交通体系，可无阻穿梭福田、南山、罗湖、前海，城际高铁出发即达15个省会城市(截至2018年1月)，亦可纵享万种生活。
文化、教育、医疗、商业等完美配套，更增深国际万科和风轩的异彩光芒。龙华美术馆、龙华图书馆、龙华展览馆、龙华剧场四大顶级场馆的聚首，使得区域文化氛围浓厚，不仅遨游于前端展览中体会未来科技发展，而且能体会浪漫主义的隽永诗篇。关注下一代的成长，关注周边医疗配套，周围潜龙学校及深圳外国语分校的高等教育资源，及新华医院等医疗配套，更好地为都会生活保驾护航。
项目与4.5平方公里生态水库景观仅一路之隔，周边更有白石龙公园、大脑壳山、塘朗山等打造成为“山、城、水”相互融合的城市中心。于城市中少有的满载绿意，仿佛一眼便能涤烦，再一眼便能净心。
14:40-14:50 深国际万科和风轩介绍
14:50-15:40 淘房哥文峰分享
15:40-16:20 咚咚小银-楼恩分享
16:20-17:00 参观项目
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