陶文杰：
刚才看到了一句话，我印象很深刻“地上好莱坞，地下迪士尼”，地上拍电影，地下可以游玩。宣传片中有一栋很高的高塔，不知道未来会不会有摩天楼规划，下来可以向贾经理请教一下。
接下来的环节是我个人的演讲，主办方让我来做个分享，在座各位都是老朋友，经常见面，没有太多好讲的。后来想了想，我今年一直在炒股票，那就跟大家分享一下我个人对2019年中国经济、股市和楼市的思考，也会讲一下我对坪山未来的期待。
2019年，大牛市
我觉得2019年就是个大牛市，如果一定要类别的话，可以说跟2009年的感觉差不多，2008年市场很差，经济很差，大家对经济的预期也很差，2008年底总理才会喊出“信心是黄金”。实际上2018年也是经济预期、基本面比较差的一年，因为2018年和2008年都很差，所以2019年和2009年我们才会采取非常多的措施来刺激经济。市场的短期走势，无论股市还是楼市，短期走势都是取决于政策，因为我们归根到底是政策市，由于2018年和2008年很差，所以2019年和2009年有强有力的政策来刺激，导致2019年我觉得是大牛市。
（PPT演示）这是去年底我做的预判，当时我感觉2019年可能会有一个反弹，我讲了几个底部，货币底+政策底+供求底+预期底。货币底是因为去年降杠杆，是货币最紧的时候。政策底是去年一直说打击楼市，去年是楼市政策最紧的时候，今年会慢慢放松。供求底，去年9月份之后市场上突然出了非常多的房子，似乎一夜之间开发商把能卖的房子都拿出来卖了，目的是为了冲刺业绩、冲击任务，但2019年开发商把任务下调了，也没有这么多货卖，现在有很多项目已经开始调价，尤其是西部项目，有些项目一个月涨1个点，春节后已经涨了4%。所谓预期底就是去年底大家对2019年的预期非常差，去年是在最底部，经过一个季度，我们走到这个位置，开发商和市场对下半年还是没底，所谓牛市就是在犹豫中上涨，我认为下半年市场会更好，因为经济复苏势头已经有了，前几天中国PMI指数已经重新回到扩张区间，去年10月份至今，政府一直在不断出台各种政策刺激经济，包括减税，昨天又把民航的资金减了50%，今天4点多又出台了政策，要刺激汽车产业的发展，过去这么多年以来，2018年是唯一负增长的一年。各个方面都在进行刺激，我相信中国经济会越来越好。
去年底，这句话大家应该印象很深刻：2018年是十年来最困难的一年，但也是未来十年最好的一年。我觉得这句话一点都不靠谱，因为他没有看到经济的周期性，经济的周期就是周而复始，像时钟一样转，去年在衰退的末期，今年应该是复苏期，也许明年、后年迎来经济相对过热，过热的时候是房价上涨最快的时候，现在房价只是复苏，尝试性往上涨，未来两、三年大家可以对房子有一些期待，当经济从复苏到过热时，资产价格会出现比较大幅度上升。比如公寓，去年“731”政策之后，短时间内对公寓会造成一些压力，因为限售，但长时间非常明显，以后批的公寓都不能卖，只能租，这会导致市场供应下降，而公寓的需求并没有下降太多，尤其是粤港澳大湾区政策公布之后，我们到各个项目现场去聊都知道，来自全国各地的购房者开始在大湾区买房，要么买惠州的住宅，要么买深圳的公寓，这是一个趋势。所以对深圳公寓的需求在上升，而深圳公寓未来可售的越来越少，因为新批的项目都不能卖了。
这是2019年影响很多人的一个观点，中信建投证券首席经济学家周金涛在前几年去世之前对中国经济做了一系列预测，他认为人的一生可能有三次改变命运的大机会，抓住一次就可以小康，抓住两次就财务自由了，如果三次机会都抓住了，你可能就是大富豪了。他认为其中一次就是2019年，如果2019年的机会没抓住，下次就要等到2030年。除了这个判断之外，他所作的其他几十个判断基本都验证了，大家可以了解一下，这是挺有意思的预测。
一、2019年两大超级机会
1、粤港澳大湾区
2、资本市场科创板
刚刚说了，周天王认为2019年是人生三次超级机会中的其中一次，我觉得这个机会就在大湾区和科创板。我们以后肯定要成为世界上经济体量最大的湾区。和买房子关系最密切的就是空间布局，港-深、广-佛、珠-澳是三大极点，四个中心城市为香港、澳门、广州、深圳，一条走廊即广深港澳科技走廊。
建设粤港澳大湾区是政治任务，只需成功，不许失败。对粤港澳地区来说，是1980年代后的第二次重大机会。
大湾区的机会在哪里？
第一个关键词：科创。大湾区的首要任务就是科创湾区，要解决科创问题，2019年是中国历史或者说是中国经济发展上的转折点，由于2018年中美贸易战的影响，使整个中国从上到下认识到科技创新的意义，将科创提到前所未有的高度。在地理层面上，选择粤港澳大湾区，在市场层面，选择的是长三角。深圳是大湾区的龙头，大家都争，之前很多人说到底深圳、香港还是广州是大湾区的龙头？明面上好像香港是龙头，但大湾区主要是为了科创，而深圳的科创最强，所以深圳是龙头。
第二个关键词：极点。深-港是大湾区三大极点中最大的极点，它集中了香港和深圳两个世界级大都市，《粤港澳大湾区发展规划纲要》唯一提到深圳的两个区域，一是前海，二是深港科技创新合作区（河套）。
第三个关键词：轴带。所谓轴带就是交通枢纽，快速、机场、地铁、港口群，以后买房子就是要买交通枢纽密集的地方，比如不远处有高铁站，可以非常方便地去坪山大道、南坪快速三期，也可以通往坪盐高速，去东部过境高速，不远处还有地铁14号线，周边有非常密集的高速公路、轨道、高铁站、城轨的区域，是大湾区未来发展的重要节点。
第四个关键词：公寓。《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后，我身边有很多案例，举两个案例：一是我湖南老家的两个长辈亲戚托到深圳买两套公寓，他有两个孩子，马上要工作了，看到大湾区规划出来了，想到深圳先买两套公寓，因为他没有名额。二是天津的一位开发商老总，前段时间太忙，托太太专门到深圳来选房，要在深圳买房，有两个选择，一是买公寓，立刻买；二是办理入户，过段时间再买住房。有个周末突然给我打电话，让我带他去看房。
我前段时间还和深圳某些卖公寓的开发商沟通，他们说《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，来自外地的购房者比例上升，这帮买公寓的外地购房者有个特点：一是下飞机直接到现场看房，看好就下订，做决定非常快。二是往往一次性付款，当然也有一些是贷款的，但外地客户一次性付款的比例比深圳客户的比例高。三是其中包括一些内地开发商，他们觉得在内地做地产项目已经没什么意思了，在三四线城市做地产项目，未来收益率不是特别高，他们直接把资金转移到深圳，虽然在深圳拿不到地，但可以做深圳的房东。《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后公寓的价值可能要重估，我们都是媒体意见领袖，可以把公寓价值的变化传递给粉丝，为什么瑞府八千万的公寓被秒光？就是因为全国各地的资金在抢占深圳的核心资产。
第五个关键词：战略。深圳的城市发展价值明确分为几块：1、东进。即东进战略。2、西协。因为西面有很多城市，有东莞、广州、珠海、澳门、香港，我们主要是协。3、东联。东面有大规模未开发用地，所以东边是深圳重点发力的地区之一。4、南联。即南联香港。5、北拓。6、中优。
在大湾区背景下，坪山的机遇在哪里呢？我觉得可以用史无前例来形容。
1、深圳东进与深圳东部中心。深圳过去三十年一路向西发展，在向西发展的过程中，深圳的中心在发生移动和转移，最早是在罗湖，后来到了福田，过去十几年从福田向南山移动，未来我们要建设前海国际城市新中心，看起来深圳的中心一路向西不断移动，似乎东部被抛弃了，真的这样吗？其实不是这样，深圳过去城区小，处于城市扩张过程中，在这个过程中，中心没太固定。接下来在大湾区的格局下，深圳的城市定位已经发生了变化，未来深圳最核心区就是罗湖的一部分+福田+南山+前海，这里可以称作深圳的一环，今天“三环之父”深晚一兵也在现场，一环是南山、福田、前海、罗湖的一部分，大家不要小看罗湖，湖贝、笋岗、蔡屋围这一片会连起来。
核心区之外，深圳未来会有两个市级中心：一是西部中心，即大空港沙井，西部中心是深圳西协战略，通过西部中心，参与大湾区、珠江口的建设，和东莞、南沙、广州、珠海发生更紧密地联系。二是东部中心，即坪山和龙岗，通过东部中心来辐射粤东北、惠州和东莞东部地区，是深圳未来的市级中心，定位很高。所以大家不要认为深圳一路向西，深圳向西已发展到极限，未来会东西两翼比翼齐飞。从这个角度来看，未来的坪山有点像05年之后的宝安，宝安的发展是由于深圳向西，享受了深圳城市发展方向的红利，所以宝安中心区崛起、大空港崛起、碧海崛起。未来深圳会东西两翼比翼齐飞，坪山享受深圳东进的战略，就像05年之后的宝安中心区，这是大湾区格局下的城市发展战略。
2、片区发展，交通先行，坪山交通大变局。要致富先修路，交通变化会导致一个区域发生重大变化，可以引入产业、人口。比如滨海大道，南山的发展就是滨海大道导致的。南山未来会有哪些交通大变化？刚才贾经理也放了这张图，多维立体交通，坪山大道相当于坪山的深南大道，坪山高铁站，地铁14、16号线，未来还有19号线，快速路有坪盐通道、南坪三期、东部过境快速，此外还有各种高速路，坪山拥有非常密集的交通体系，是东部枢纽，大湾区之下，抓住大湾区最关键的核心词之一就是枢纽，你要抓住枢纽的价值，因为大湾区的融合和发展是通过枢纽来组织的。
南坪三期已经开通，到福田40分钟、到南山50分钟。在座的如果在北京、上海生活过的话，40、50分钟交通距离已经很近了。地铁14号线2022年开通，项目前面有沙湖站。16号线可以打通东部中心内部循环。东部过境高速，以后从坪山到莲塘口岸只需要十来分钟，莲塘口岸到香港只需要十来分钟。坪盐通道，通过隧道口到盐田也就十几分钟。只要路通了，人口和产业就能过来，区域就有机会，坪山有后发优势，有大规模未开发土地，在大湾区，以后谁有地谁就牛，这是很简单的道理，巧妇难为无米之炊，如果没有土地，产业、人口就引不进来，但坪山有地，未来十五年会有后发优势。
大湾区下枢纽的价值。大家之前可能没有听说过，未来坪山和龙岗围绕坪山高铁站会建一个东部高铁新城，3月15日龙岗区政府举行东部高铁新城项目研究成果汇报会，龙岗区将与坪山区联手打造“东部高铁新城”，高标准规划建设高铁枢纽周边片区。该项目位于宝龙科技城东侧，规划面积约12.7平方公里，把大运新城-宝龙科技城-东部高铁新城-坪山中心，东部完整的串联起来，有利于一体化经营和加大对惠州等地的辐射。今年深圳规划了两个高铁新城，一是南山西丽的西丽高铁新城，位于留仙洞总部基地，是南山今年最重要的三项工作之一。二是深圳东部高铁新城。东西两个高铁新城会带动两个区域大跨步发展，内地很多城市的高铁新城发展都特别快，龙华因为深圳北站的引入而成为“宇宙中心”。
以后高铁新城会加大对惠州、东莞等地的辐射作用，整个东部完整地联系起来，以坪山高铁站为核心，辐射粤东北，相当于西部前海的作用，未来前景远大。
3、教育机遇。今年以来有一个非常有意思的现象，深圳的市一级名校在向比较偏远的远郊地区转移，比如深圳外国语要去宝安，前几天确认深圳实验要去光明，深中要到坪山。2月13日，坪山区召开区政府一届四次全会，会议透露除了确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学，还将引入优质名校深中，未来教育优势逐渐显现。深圳高级中学去了坪山，深圳实验去了光明，深圳外国语去了宝安，市一级名校开始向光明、沙井、坪山等区域转移，这会验证我们之前提到的一个观点，大湾区时代，深圳没有关内关外之分，都是大湾区核心区，未来都会有一流的教育资源、一流的城市配套、一流的产业。坪山也有大学城，深圳只有四个地方提出大学城，即光明、南山、坪山、龙岗。对于购房者来说，既有大学教育，又有中小学优质教育。
4、产业机遇。坪山的产业是新能源、生物和信息技术、文化产业，我们要以历史的眼光来看待坪山的这几个产业，这几个产业都是下一代战略性新兴产业，我们为什么搞科创板？就是为了扶持这样的产业，如果把眼光再往前拉20年，99年、2000年，这些产业就相当于当年的通讯产业，也许现在的坪山会有未来的华为、未来的中兴等未来会影响世界的世界级企业，坪山这方面的产业基础非常雄厚，比如新能源、生物、新一代信息技术，还有文化创意产业深圳国际影视文化城，文化创意产业是附加值非常高的产业，坪山与20年前的南山很像。另外还有福坪区，所谓福坪区的概念比较有意思，深圳未来新十年产业机遇就在坪山，这是福田和坪山区的战略合作，我们开玩笑说是“福坪区”，这也是比较有意思的概念，以后福田和坪山可以在以科技创新为核心，在民生领域、城市管理等方面进行全面的合作。为什么福田跟坪山合作？一方面两个区的领导有一些历史渊源，另一方面福田没有太多的产业空间、创业空间，而坪山有。
深圳国际影视文化城，260万平、130亿、三期开发、50万平米的电影摄影场地，未来会成为中国影视新标杆。这是关于文化产业在全球的分布，日本的环球影城、美国的好莱坞/迪士尼，美国迪士尼总营收接近560亿美元，好莱坞是600亿美元，前几周我去北京参加融创的新闻发布会，融创未来除了做地产，还有文旅板块，我理解就是做国际影视文化城这种东西，未来会有文旅小镇项目、大型MALL，有点像中国的迪士尼，他们要做自己的IP，也要做类似横店影视城这样的场所。当房地产行业发展到天花板之后，头部房企在思索多元化转型，寻找到未来十年、二十年新的发展空间，什么样的空间足够大，能承载房地产头部的企业未来继续发展，万科也在思索，融创也在思索，碧桂园也在思索，碧桂园要做机器人，恒大也在思索，恒大前几天宣布要做中国最大的新能源产业，万科绕了一圈，又说要回归主业。这都体现在行业总值达到天花板之后，中国的房地产企业要思考未来的发展，其中一个很重要的方面就是文化创意。
坪山的定位，包括深圳国际影视文化城的定位，符合中国社会的发展趋势，GDP达到一定的高度之后，物质文明满足之后，会对精神文明需求有更高的需求，我觉得影响文化产业的空间很大，虽然我是外行，但我春节期间看《流浪地球》，看了之后很激动，中国人也能拍出这样优秀的科幻片，中国其实不缺乏优秀的剧本，但要有好的导演、好的摄影棚、好的后期制作人员，把像刘慈欣这样的好的科幻作品拍出来，仅刘慈欣自己的作品就能拍一个系列，不逊色于复仇者联盟、星球大战系列。虽然前几年大家感觉影视文化已经经历了一个发展高峰，但我对这个行业还是很看好。
南中国最高端影视产业集群就在深圳国际影视文化城，总投资130亿，五大创新影视业态为深圳产业注入力量，超能影棚是电影产业化的基础。
5、旧改机遇。以项目为例，周边有很多旧改，这一点大家都比较清楚，我就不详细说了。
6、低价+高成长。从投资来说，坪山的住宅一般是3-4万，深圳国际影视文化城这一批公寓是2.5万上下，回顾深圳过去房价的发展历史，会发现收益高的房子有两个特征：一是买的时候价格一定不太高，二是这个区域是高成长区域。低价+高成长是买高收益物业的基础，坪山正吻合这两个重要条件。
2019年上半年是楼市底部，有几个理由：1、房贷利率下降；2、股市财富效应扩散；3、货币宽松下的资产配置效应；4、人民币升值效应；5、优质项目依然很稀缺。再加一个理由，即中国经济已有触底迹象。这六点决定了现在就是楼市底部，下半年房价有上升空间。
接下来讲讲股市，我为什么今年看好股市？资本市场是政策市，今年的政策基调把股市提到前所未有的地位，是国家核心竞争力的重要组成部分，过去几十年从来没有这样的说法，从来没有说资本市场是国家核心竞争力，从最高领导人到中央国务院作出这个定位之后，整个体系都在围绕这个目标运转，所以今年资本市场是牛市。
科创板与海湾战争。为什么我们要搞科创板？就是因为类似于1991年海湾战争给我们的冲击，当年中国以为自己的军事实力很强，结果发现跟自己军事实力差不多的伊拉克被美国为首的多国部队打得落花流水，几百万大军瞬间灰飞烟灭，而美国多国部队总共才死了几十个人，其中有二十多人是自己部队误伤，这是完全不对称的伤亡和战争，对中国的影响非常大，改变了中国的军事理念和军事建设方法。2019年为什么我们对科创这么重视，我们要搞科创湾区、科创板？就是2018年通过中美贸易战发现，我们以为中国已经很强大了，结果当美国停止芯片供应时，作为世界500强的中兴可以一夜之间关门，这对我们的冲击也非常大，我们以为自己非常强大，最后发现我们依然面临危险的境地。所以要做自主可控、国产替代，提升科创力量，这是影响至少未来15年、20年的国家战略，大家一定要重视科创板的意义。去年中美贸易战的痛可以说深入骨髓，没有想到中兴这么牛的企业，美国一停供芯片，我们就没有任何办法。
怎么做科创板呢？那就是让全社会的资金、全社会的力量来支持科创企业的发展，我前两天跟一位朋友聊天，为什么中国能出全世界一流的开发商、全世界一流修路建桥的公司？我们修港珠澳大桥创造了多少项世界纪录？其实跟过去15年中国楼市的黄金牛市有很大关系，因为过去15年中国楼市处于大牛市之中，中国城镇化进程很快，全社会资金、人才都在往房地产领域涌，造就了一大批世界一流的建桥修路基建企业，我们这方面的技术已经达到世界一流水平。如果发展科创行业，未来15年全社会资金、全社会人才都往科创领域涌入，都往大湾区涌，通过竞争，密集的投入、人才的流入，来培养世界一流的科创企业，打破美国对我们卡脖子的状态。
我认为3000点是牛市起点，如果股市能到3000点就大胆买，越往上风险会高一点。
如何实现楼市股市牛市最大收益？我认为就是抓住牛市主线，把握轮动。每一轮牛市都有自己的主线，这一轮的主线就是科技创新，其实现在的大牛市还没真正开始，科创板开板前后才是真正的大牛市，现在只是预热。
房地产牛市和股市牛市有一个共同点，就是去库存，这是我的个人思考，供大家参考。
楼市股市去库存的共同特征：
1、因为危机，所以需要去库存（2014、2018）。
2、涨价才能去库存（群众运动、买涨不买跌）。
3、开弓没有回头箭。惯性、顺势而为。
4、第一次政策反手打压时，不是离场，而是接力、前期踏空者进场时机。
5、去库存一定有一波鸡犬升天的普涨。
6、去库存一定有轮动。
7、去库存后期一定有分化。
8、主线价值投资才是王道。
为什么2015年深圳暴涨？原因是2014年全国的楼市都很差，出现了很多危机，比如银行断供的危机，地方政府卖不出土地的危机，民间借贷资金链断裂，房地产企业跑路倒闭的危机，比如惠州光耀在那一波倒下了，因为出现危机，2015年中央制定了去房地产库存的战略，从2015年开始房价暴涨。怎么去库存？涨价才能去库存，2018年是我们面临由股市导致的整个体系的危机，因为股票卖不出去，P2P爆雷，理财爆雷，股权质押危机，企业上不了市，无法再融资，这个时候如何解决经济危机呢？就是股市去库存，把股票拉起来，让大家都去买股票，股票一拉起来，股权质押的危机没有了，也不需要各个地方政府成立纾困基金、解救质押爆雷的企业，新的企业上市融资也可以，科创企业上市也可以，企业不需要关门，董事长也不需要跑路，就业问题也解决了，所有问题迎刃而解，所以我们2019年发动了一次股市去库存行情，这是今年股市牛市背后的逻辑。
春节之后，乱七八糟的垃圾股都涨50%，不管三七二十一，涨了再说，这和当年楼市去库存，一二三四五线城市全部涨是一样的，不管城市的基本面、经济如何，人口流入还是流出，只要是房子就涨价。股市也一样，股市没有基本面，亏损，没关系，你养猪，猪都饿死了，没关系，涨了再说，这叫鸡犬升天。但鸡犬升天之后，一定会有分化，中国的楼市到最后真正能涨的一定是深圳这种优质的一线城市，核心地段优质资产，股市也一定是真正优质的股票。最近一两周涨的都是茅台、五粮液、平安银行、中国平安这样的白马股？因为垃圾股都被炒上来，很多资金开始回归优秀资产，这和一二三四五线城市暴涨之后深圳还能继续涨是一个逻辑。只有持有优质的价值投资，才能穿越整个牛熊。
个人观点：3000点是牛市起点，不要等4000点才醒悟。这个观点是两个月之前讲的，3000点是牛市起点，胆子可以大一点，到了3500点以上，大家就一定要小心了，这是我作为到散户给大家的忠告。
2019年先股后楼，财富效应的传导。股市财富效应起来之后，楼市一定会上扬，这是毫无疑问的，比如深圳国际影视文化城的房子，40多平，一百多万，首付五、六十万，对很多人来说只是一两天的涨幅，当股市到高位之后，一定会有很多人把钱套出来，因为有2015年的教训。所以，我觉得楼市下半年还会继续火。
最后放几张图，深圳楼市过去二十多年的长期走势，大家对楼市一定要有信心。
（PPT演示）这是1994-2018年的走势，从5000、4000，一直到5万，当你对楼市前景有怀疑、有忐忑的时候，想想这张图，还是牛市，还在往上冲。
最后，祝大家2019年股市、楼市都发财。谢谢！
演讲结束之后，有请洪总、罗总和各位老朋友一起上台合影留念。
陶文杰：
非常感谢贾经理的精彩讲解。通过刚才的介绍，相信大家对深圳国际影视文化城项目，对坪山文化产业的定位发展，包括对影视行业未来的发展都有了基本的了解。刚才有个数据比较打动我，46平公寓，开间居然有3.9米，目前关内80多平两房的客厅开间都只有3.5、3.6米。这批公寓也是一期65万方中唯一一栋公寓。二期还有一个大师工作室，看了之后我第一时间就想到坐在旁边的瑞桥瑞董，网上行可以在二期进驻，与明星为邻。
接下来放一个宣传短片，让大家更加详细、更加深入地了解文化产业、影视产业以及深圳国际影视文化城项目。
（播放项目VCR）
项目销售经理贾凯：
各位媒体朋友，大家好！很高兴大喜在百忙之中抽空参加今天的活动，下面由我为大家介绍一下整个项目的信息。
在讲项目之前，我要跟大家讲一下中国的电影。随着经济的发展，中国在全球的地位节节攀升，近年来美国好莱坞的电影都在积极融入中国元素，从《功夫熊猫》到《长城》，再到《巨齿鲨》，这些电影制作人都费尽心思融入中国元素。
目前中国的电影票房位居全球第二，仅次于北美，有600多亿。中国电影票房的增速和电影荧幕总数位于全球第一，但中国文化产业在全国GDP中占比却非常小，2017年是4.2%，2018年是9.9%，相比美国、日本是远远不够的，美国文化产业在GDP的占比是25%，日本是23%，所以说中国电影市场未来发展的空间非常大。
这是四大湾区的文化产业，美国好莱坞、迪士尼年产值可以达到500-600亿，日本环球影城达到50亿。未来粤港澳大湾区的影视产业由谁来承接？就是深圳国际影视文化城。
深圳做影视文化产业有很多优势，今年2月份《粤港澳大湾区发展规划纲要》中明确指出深圳的定位，要打造成为国际文化创意之都，深圳本身就具有雄厚的经济实力，资金、科技、文化、交通等都发展非常好，离香港非常近，将成为香港影业北上拍摄最佳承接地。《红海行动》、《无双》等电影就是我们和香港合拍的，目前合拍电影已多达60多部。
目前深圳的文化创意产业非常多，有5万多家文化创意企业进驻深圳，90多万从业者，每年有2621亿元的高产值。深圳最热门的是东进战略，政府投资1.4万亿打造东部四区，形成东部新中心，而坪山区的投入金额达到5824亿，这意味着它占总投资金额的40%，足以见得政府对于坪山区的高度重视。近几年来坪山区发展得非常好，目前已经有三大千亿级产业，即以赛诺菲为主的生物医药产业，以比亚迪为主的新能源产业，以中芯科技为主的高新技术产业。有了产业的支撑，会带动整个区域的经济迅速发展。坪山区沿马峦山到坪山河一带要打造坪山第四大产业，即文化创意产业，这也将成为坪山区第四大支柱产业。
近两年坪山区已经发生了翻天覆地的变化，重点跟大家讲一下交通配套，深圳国际影视文化城离深圳坪山高铁站仅15分钟车程，从坪山站到深圳北只需要15分钟，而到达香港仅需要50分钟，这也为以后香港北上拍摄电影提供了便捷，白天在深圳拍电影，晚上可以回香港跟家人团聚。规划在建的14、16号线2022年底通车，将大大拉近坪山区到主城区距离。地铁14号线从项目到龙岗只有3个站，到罗湖9个站、到福田11个站。周边还有三条快速通道，一是已通车的南坪快速三期，从南坪快速三期到南山只需要开车50分钟。二是坪盐通道，从项目走坪盐通道到达盐田大小梅沙、东部华侨城只需要10-15分钟车程。三是东部过境快速，从东部过境快速到罗湖仅需要二、三十分钟。立体交通路网必定会带动片区物业的升值。
项目还拥有得天独厚的景观资源，背靠清风岭，面对马峦山，坪山河支流环绕项目。政府投资打造坪山河湿地公园，明年底建成投入使用。坪山河湿地公园地底下100-150米的深度还有珠江投资自己购买的矿洞，08年已成功申报为鹏茜国家矿山公园，未来会打造成天幕电影、水幕电影，以影视为主题的拍摄场景，供电影拍摄以及外来人口观光旅游。
政府大力发展文化产业，提供很多实际政策来扶持，深圳市设立专项资金进行奖励，对进驻深圳的文化创意产业，最高可以享受到200万元专项资金扶持。对于进驻坪山区的文化创意产业，达到标准的，最高可以享受到一千万元专项资金奖励，可见政府对于文化创意产业非常重视，给予了大力支持。
深圳国际影视文化城占地面积105万方，建筑面积约260万方，总投资130亿人民币，将打造成集影视、文化、娱乐及旅游为一体的大型文化产业综合体，未来将成为深圳面向全国甚至全世界的一张新名片，每年将吸引近300万旅游人群，达到260亿产值。
我们跟其他影视城不同，其他影视城仅仅用来拍摄，我们会打造一条集上下游于一体的完整产业链，从前期资本注入，到中期拍摄、后期发行、宣传、影视开发，形成一条完整的产业链。项目建成后，可以同时拍摄12部电影，每年将输出80部电影，可以接待50个剧组，整年可以接待一、两万演艺人士，常住办公人群至少达到3万。
（PPT演示）
这是项目一期效果图，一期由五部分组成：
第一部分是核心资产，公司花费近7亿打造的摄影棚，共4栋，A1栋是置景车间，用于拍摄道具场景的制作，再拿到摄影棚拍摄。A2、A3栋是1.1万平米摄影棚，是华南地区单体量最大的摄影棚。A4栋是效仿香港TVB无线艺员培训班。预计5月份投入使用，今年拍摄档期已全部排满。一部电影的拍摄周期最短也要6-8个月，长的可能要超过一年，这些人全年无休在这里拍摄，将会带来大量的消费需求和居住需求。
第二部分是T10栋是影视创业总部基地，未来将吸引全国各地与影视相关的企业进驻办公。为什么大家想到产业园办公？一是可以提升企业形象。二是在这里可以找到产业上下游，节省公司运营成本。三是大家聚集在一起，可以增加生意机会。目前已经进驻的有影航，深圳广电也在跟我们积极洽谈。
第三部分是星光商业街，刚刚说了，有这么多人需要消费，商业街可以满足整个园区的拍摄工作人员、常住办公人群，这条商业街是打造具有年代感的香港90年代感的情景商业街，既能进行电影拍摄，也能吸引大量游客旅游观光。
第四部分是大师工作室，3-6层低密度类别墅产品，开发商全部自持，给大明星、大导演用来做商务办公、商务接待，外面将打造成与影视元素相关的拍摄场景，比如打造成医院，包装成民国时期公安局、监狱等，无围合式设计，以后可以吸引大量粉丝游客到这里来。
第五部分是明天推出的明星公寓，这栋公寓是65万方建筑中唯一一栋公寓，非常稀缺，也是去年深圳730政策后唯一一批可交易的小面积公寓。3.3米层高，居住舒适度非常高，拥有极致景观资源，46平米一房一厅，开间达到3.9米，比市面上90几平米、100平米的住宅开间还要舒适。此外还有82平两房、47平一房。
简单介绍一下珠江投资，我想告诉在场的每一位，珠江投资是集城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、金融、科技、文化、医养、教育等十大业务板块于一体的综合性开发商，不管是住宅的建设开发，还是商业产业的运营方面，都具有非常丰富的经验。目前全国已经成功打造并运营多个产业项目，如广州珠江国际智能科技产业园、北京物流园等，各大产业都运营得非常好。深圳国际影视文化城项目40%以上的物业都是开发商自持，最大的股东就是开发商，我们投100多亿，客户投100万，我们一定会花大量的人力、财力、物力运营好这个项目。
今天的讲解到此结束。谢谢大家！
陶文杰：
非常感谢罗总的精彩介绍。我大概听懂了，摄影棚有两种，一种是像横店这样的实景拍摄，主要拍古装，另一种是大家经常看的欧美大片，比如《复仇者联盟》，很多特效都是在摄影棚拍摄的，再进行后期制作，这是美国电影工业化集中发展结果的体现。
《流浪地球》可以说开启了中国硬核科幻电影的原点，90%镜头都是在摄影棚拍摄。未来深圳国际影视文化城主要是作为香港电影北上承接地，对于70年代的人来说，香港电影陪伴着我们渡过青春岁月，我们认识很多香港明星，也许以后在深圳国际影视文化城就能看到过去只能从电视中看到的明星身影。
在粤港澳大湾区的规划之中，深圳的定位是打造具有国际影响力的创新创意之都，创新更多的是在南山，因为南山科技园、大学城。创意在哪里？目前看坪山是一个非常重要的节点，尤其是深圳国际影视文化城就是深圳打造创新创意之都非常重要的创意产业基地。
接下来将请出贾经理为大家详细介绍项目情况和价值。
深圳国际影视文化城摄影棚操盘手、影航文化投资有限公司总裁助理罗亦飞罗总：
尊敬的各位领导、各位来宾，下午好！我叫罗亦飞，来自影航文化，我们是一家专门从事影视专业制作服务的公司。今天洪总让我来讲一讲深圳国际影视文化城，下面简单从电影的视角谈一谈摄影棚、关于影视基地。
中国影视行业、影视产业的状况，目前大家了解比较多的模式，一种是横店影视城，横店影视城是实景拍摄的古装摄影基地。另外一种模式是好莱坞模式，所有景都是在影棚搭出来的景。这两者的区别相当于电影工业化在大棚中操作，春节期间比较火的《流浪地球》，90%拍摄工作都是在摄影棚完成的。美国好莱坞为什么那么厉害？这跟他们的电影工业化有着非常直接的关系。
目前我们有三个国际二代棚，差不多30米的高度，最大的棚跨度64×86×30，中间没有一根柱、一根梁，只有一个铁的棚顶，即将竣工，届时大家可以前来观摩，所有大特效电影都将在这个大棚中拍摄。
我们的产业定位主要是为了迎接香港电影制作北上，这有点像刚刚改革开放时期的香港制造业北上，现在是香港影视文化产业北上的好时机，因为香港人多地少，地特别贵，我们的摄影棚体量大概是现有邵氏电影摄影棚体量的两倍。香港由于制作费用、成本昂贵，将来会有越来越多香港电影在大陆拍摄，前景可期，这也是我们为什么有信心跟珠江合作运营摄影棚的主要原因之一。
由于中国影视文化发展的需要，北京由于气候原因，每年都有一段时间无法拍摄，而深圳的气候非常适合做影视创作，不知道大家有没有关注过粤港澳大湾区战略定位，其中深圳有一项定位是创意文化，这也将会为影视基地的发展提供政策战略层面的引导。我相信有珠江这个大型的集团给我们提供坚实的支持，深圳未来的影视文化市场一定会有着蓬勃的发展。
谢谢！
陶文杰：
非常感谢洪总的介绍，之前可能很多朋友不知道洪总来了珠江，这次借新闻发布会向各位老朋友介绍介绍自己最近的情况。我感觉洪总对数字很敏感，对珠江投资的家底如数家珍，刚才听到了几个数字，令我印象非常深刻。3000亿资产，有7500万平土储，90%在北上广深，尤其在北京和天津，这个数字非常牛，刚才洪总还介绍在北京二环最大的旧改是珠江投资在做，天津还有几千万土储，目前龙岗最高端的酒店也是珠江投资做的。
关于项目，刚才洪总简单介绍了一下，130亿投资，40%自持，公寓非常稀缺，一期65万建面中只有500多套公寓可售。我在想象未来的场景，每天有大量的明星、摄影人员、游客在这里工作、游玩，作为公寓的房东，可以享受这里的人流、热闹，还可以和明星合合影，投拍抖音小视频。
我看了一份资料，关于深圳国际影视文化城，有很多很高的定位，给大家讲一下。它是深圳市重点产业项目，也是坪山区第四大文化产业集群排头兵项目，将依托粤港澳大湾区和东进战略的发展优势，借鉴好莱坞产业运营模式，充分发挥珠江投资的品牌影响力，打造成华南地区最高端的影视产业集群，国际级影业中心。项目定位这么高端，必然有所支撑，而项目最大的亮点就是拥有世界第二代超能摄影棚，说到摄影棚，可能大家不是特别有概念，今天我们特别邀请到深圳国际影视文化城项目摄影棚操盘手、影航文化投资有限公司罗亦飞罗总为我们介绍影视行业发展前景以及深圳国际影视文化城项目全球第二大超能摄影棚到底有什么奥秘，有请罗总。
珠江投资深圳地区副总经理洪玉总致辞：
各位老朋友、新朋友、专家、大咖们，大家下午好！很荣幸在人间最美四月天的下午跟大家欢聚一堂，非常开心，因为看到很多熟悉的面孔，很多人问我“你什么时候来珠江的？”跟大家汇报一下，我去年底到珠江投资深圳区域公司，目前是副总经理，主管营销。
在深圳，珠江投资可能不是做得特别大，但在广州、北京、上海小有知名度。珠江投资成立于1993年，经过26年的发展，目前有十大业务板块，除了地产、产业，还有很多大家不知道的板块，比如基础建设，大家经常走的沿江高速就是珠江投资建设的，广惠高速及其他一些高速路都是珠江投资建设的，我们在内蒙修了第一条民营铁路，基建做得非常不错。此外还有金融保险、教育等板块，目前珠江投资有60多所小学、3所普通院校，中大南方学院在校学生近3万人，此外还有天津科技大学、北京科技大学等。
经过26年的发展，珠江投资目前资产超过3000亿，土地储备7500万平方米，其中超过90%的土地在北上广深，特别是北京、天津，我们目前在北京做的一个项目卖得非常高，在二环旁边，一百多万平米，是北京最大的旧改。我们在天津的土地储备有上千万平米，珠江投资虽然在深圳比较低调，但产业和地产还是非常不错的，商业方面我们在全国有几千个商场，酒店方面，深圳龙岗最好的皇冠假日酒店也是珠江的。
这个项目的备案名叫“华谊兄弟文化城”，推广名是“深圳国际影视文化城”，珠江投资联合坪山城投、华谊兄弟，我们占70%股份，三家投资超过130亿打造南中国至TOP国际影视城，项目以产业为主，40%自持。上周我们拿到做明星公寓的预售证，明天正式开售，具体产品信息待会儿贾经理会为大家介绍。我们前天开始启动三级市场，市场非常火爆，刚刚我还跟文杰说买一套，这里未来前景非常不错，整体建面200多万平米，一期65万平米建面，可售公寓只有一栋，500多套房，是作为配套，后期都是4.5米或3.8米层高的办公产品、大师工作室，整个产业中，这栋公寓非常稀缺。未来产业做成后，不光是在这里办公的人，还有拍戏的人。在座各位如果有想法的话，可以找我，名额不多，但肯定会给大家优惠。
再次感谢各位大咖莅临现场，我的讲话到此为止。谢谢大家！
深圳壹地产总编辑陶文杰主持开场：
尊敬的各位领导、各位来宾，各位新老朋友，欢迎大家莅临南中国最高端影视产业集群深圳国际影视文化城项目“筑梦深圳 “影”响世界”媒体见面会的活动现场，我是陶文杰，一般主持角色是德高望重的王老师或美丽的真帅，或妙语连珠的华仲占担任，今天我来客串一下。
本次活动由深圳国际影视文化城主办，深圳国际影视文化城项目由珠江投资、坪山城投、华谊兄弟共同投资开发，斥130亿巨资打造，是集影视、旅游、文化等为一体超大型文化城。今天既是媒体见面会，也是老朋友聚会，下面首先有请珠江投资集团深圳地区副总经理、深圳国际影视文化城营销负责人洪玉为我们讲话。
置业顾问讲解项目：
现在大家看到的是沙盘区域模型，黄色水晶体为项目所在地深圳国际影视文化城，目前最热门的是粤港澳大湾区，而深圳属于粤港澳大湾区核心城市，2019年2月份《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确指出深圳将发展成国际文化创意之都。深圳最热门的目前就是东进战略，政府投资1.4万亿打造东部四区，坪山区的投资金额达到5824亿，占东部四区总投资额的40%以上，足以见得政府对坪山区的高度关注。
距离项目15分钟车程就是坪山高铁站，从坪山高铁站到深圳北站大约15分钟时间，到香港仅50分钟，非常便捷，为以后香港北上深圳拍摄电影提供便捷的交通条件。项目周边还有两条地铁线（14号线、16号线），14号线三站到龙岗、9站到罗湖、11站到福田，大大拉近坪山到主城区距离。距离本项目最近的是沙湖站，大约2公里左右。周边有三条快速通道：一是南坪快速三期，去年底已通车，目前从南坪快速到南山仅50分钟车程。二是盐坪通道，从盐坪通道到大小梅沙、东部华侨城只需10-15分钟车程。项目西边有一条东部过境快速，到达罗湖仅需要二、三十分钟。立体交通网络不仅能为各位业主带来出行便捷，也可以拉动项目物业的升值。
坪山区目前正在打造三大千亿级产业：一是以赛诺菲为主的生物医药产业；二是以比亚迪为主的新能源产业，三是以中兴科技为主的高新技术信息产业。沿马峦山到坪山河，坪山区政府要打造一条文化创意走廊，这也将是坪山区未来的第四大千亿级产业，就像卡曼国际文化旅游小镇、坪山雕塑艺术园、肯渡动漫城，而深圳国际影视文化城就位于这条文化创意走廊的正中间。有了产业的支撑，未来会有大量人口往坪山涌入，预计三年左右，坪山区常住人口会从60万达到200万，目前很多大品牌开发商都已进驻坪山区，如龙光、碧桂园、深城投、珠江等。项目不仅有完善的交通配套，也有大产业的支撑，未来投资的升值潜力非常大。
建面约46平方米公寓产品样板间。
沙盘模型。
房掌柜小编已达到活动现场，活动稍后开始。
深圳国际影视文化城首批公寓已取得预售，产品为建面约46平方米和82平方米1-2房明星公寓，是项目一期65万平方米体量中唯一可售的约3万平方米公寓产品，服务于摄影棚、影视总部基地等大量从业人士，将于4月5日公开销售。摄影棚5月开业，剧组进场，住宿需求巨大。
约3.3米层高奢享空间，大开间轩阔视野，尽揽坪山河湿地公园风光。731新政后臻稀公寓资源，面积小总价低，影视大城稀缺产业配套公寓，限量发售。
深圳·国际影视文化城是深圳市政府重点推进的文化项目，也是坪山区大力发展文创产业的重点引进项目。占地约18万平方米，建筑面积约65万平方米，总投资约130亿人民币，是拥有齐备产业链、完善配套的中国文化产业航母，专业人士预计建成后每年将带来近260亿的影视产值，吸引近300万旅游人潮，创收近3亿文旅红利。
项目最受瞩目的约4.5万平方米第二代超能摄影棚将在5月正式投入使用，最大单棚面积约5000平方米，每年将输出约80部电影，接待约50个剧组，接待超10000名演艺人士，日均接待量达3000人，居住需求巨大。
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