仲量联行：第一季度深圳甲级办公楼转向租户市场

　　深圳，2016年4月13日 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2016年第一季度，由于供应增多，以及需求短期受互联网金融不稳定因素影响，深圳甲级办公楼市场逐渐从业主市场过渡转变为租户市场。”深圳零售市场核心商圈的项目租赁需求持续活跃。工业物业市场，保税仓库需求维持平稳，非保税仓库仍然保持供不应求的局面。

　　甲级办公楼

　　互联网金融企业进一步洗牌，整体租赁需求疲弱。自2016年1月1日起，为了进一步规范P2P企业过快增长而引申的一系列问题，深圳停止互联网金融企业注册。因此，延续上一季度的情况，中小型金融业企业表现仍然疲弱，甲级办公楼市场继续出现中小型互联网金融企业的退租案例，大部分出现在分散业权的物业。

　　再加上目前经济增速放缓，企业前景不明朗，部分租户对于扩张持有观望态度，并且对承租能力更为敏感。同时，在可供选择的供应增多的前提下，市场逐渐从业主市场过渡转变为租户市场，租客较过往有更强的议价空间。另外，相比于往季，新进驻深圳的租赁成交数量以及企业需求面积均有所减少。例如，本季度的企业新设立租赁面积大多为300-500平方米。受上述因素拖累，本季度整体租赁需求持续疲软。

　　新增三个甲级办公楼项目，以散售项目为主。本季度，有三个甲级办公楼项目竣工，均位于福田区。分别为总部自用的深圳移动大厦，以及散售项目CFC长富中心及卓越城二期，共新增超过35万平方米。

　　虽然本季度全市净吸纳量录得近15万平方米，但由于本季度新增散售项目进驻情况一般，导致全市甲级办公楼空置率本季度上升4.1个百分点至13.4%。

　　租赁市场转弱，租金环比下跌幅度扩大。租金方面，本季度全市租金降幅轻微扩大。主要是在供应日渐增多的状态下，潜在租户有更多选择空间并对扩张需求抱有观望态度。加上空置率继续走高，很多散售项目的小业主为保入驻率主动调低租金叫价，导致甲级办公楼租金环比下降1.1%，降幅较上季度加大约0.6个百分点。

　　与租赁市场不同，投资市场仍表现活跃。本季度出现多宗大宗成交，多个大型银行/保险机构购入个别预计今年竣工的项目，包括皇庭中心、中洲大厦等等。虽然一手办公楼成交量保持稳定，成交价并无太大波动，但是二手散售型物业出现轻微波动，二手资本值环比出现轻微下调0.5%。

　　市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，在限制互联网金融企业注册的措施，以及预期供应过大等多重因素的冲击下，办公楼租金短期下降幅度可能扩大。

　　在预期经济增速保守的大环境下，企业办公面积扩张、搬迁的租赁需求可能有所放缓。加上深圳限制互联网金融企业注册，预计一定程度上影响该类企业的租赁需求。供应方面，虽然总部自用项目能减轻部分供应压力，但年内仍有超过100万平方米的甲级办公楼入市，空置率压力仍然很大。因此，预计未来12个月全市甲级办公楼空置率将突破20%。

　　租金方面，由新增供应带来的空置率压力将抑制租金升幅，预期散售型物业的租金下降压力加大，全年租金增幅下调。投资市场方面，投资者及中小型企业购买需求预期平稳，大宗买卖需求持续活跃，银行、保险、科技行业的自用购买需求仍然强劲。预测未来稀缺的优质可售项目将继续支持资本值稳健上升。

　　零售物业

　　核心商圈保持活跃，快时尚品牌和儿童类品牌在社区型商圈拓展迅速。奢侈品牌及高端服装品牌扩张放缓，但中端至中高端定位的轻奢品牌和快时尚品牌在核心商圈的租赁需求仍然活跃。如Laurèl 进驻了益田假日广场，FURLA进驻了KK Mall等。

　　与此同时，随着年轻家庭的增多，儿童类的租赁需求也在逐步上升，在区域型和社区型的购物中心都出现了较活跃的租赁需求。

　　本季度无新增供应，全市空置率微降0.2%。全市优质零售物业总存量维持在316万平方米。预计新项目从第二季度开始逐步开业。

　　在无新增供应及良好的租赁需求的带动下，全市优质零售物业空置总体表现稳定，环比微降0.2个百分点至本季度的3.9%。

　　全市整体租金表现稳定，核心商圈租金小幅上涨。受空置率低和健康的租赁需求影响，位于成熟地段的项目租金持续上升，如蔡屋围商圈和福田中心区的购物中心等。业态方面，餐饮与休闲娱乐行业的租金升幅相对较快。受此带动，全市优质零售物业首层租金环比微升1.6%。

　　投资市场方面，本季度未录得大宗交易，投资者态度仍偏保守。

　　市场展望：展望未来，曾丽预计核心商圈零售物业将增加，整体租金增幅趋于平稳。

　　未来12个月约有50万平方米的新增供应，近一半的供应将在福田区，如PAFC Mall、卓越汇、KK One等，区内中端至中高端定位的优质零售物业将进一步获得补充。鉴于全市大部分新项目的预租情况良好，预计新增供应对空置率冲击不大，整体空置率将上升至5-7%。

　　租赁需求方面，预计中档至中高档服装和餐饮品牌仍有较强的拓展需求，但仍青睐核心商圈，而对成长中的非核心商圈仍保持谨慎。预期在核心商圈的带动下，未来12个月全市首层租金升幅将保持稳定。

　　工业物业

　　本季度，整体保税仓库市场需求维持平稳。在本季度出口总额同比下跌以及进出口淡季的大环境下，中小型出口贸易租户需求面积减少，导致部分仓库空出少量面积，轻微拉升整体空置率。因此，在没有新增供应的情况下，本季度空置率由2015年末的4.0%微升0.4个百分点至4.4%。在上述因素影响下，整体保税仓库租金升幅持续放缓，环比仅微升0.5%。

　　非保税市场方面，供不应求的局面仍然持续。由于大面积仓库供应不足，大宗租赁成交主要出现在周边城市。如苏宁易购在东莞临深地区承租了近5万平方米的非保税仓库，主要服务深圳市场。本季度，深圳全市除了部分仓库有轻微调整之外，全市非保税仓库入驻率维持高位，整体空置率维持在约3%。可租赁面积维持低位的前提下，业主叫价信心得到增强。本季度全市非保税仓库租金升幅稳定，环比上升近1.3%。

　　市场展望：展望未来，曾丽预期保税仓储需求整体维持稳定，前海蛇口自贸区继续成为支持保税仓库市场长远发展的主要动力之一。但是，政府自本年度4月8日将新实施跨境电子商务零售进口税收新政，对跨境购物每单少于2,000人民币或每年消费总额不超过2万人民币将免征关税，但增值税、消费税将暂按法定应纳税额的70%征收，导致个人买家跨境购物的成本上升，预期一定程度上将抑制对海外商品的需求增长，以及影响跨境电商对保税仓库的需求。加上，进出口市场疲软仍将一定程度上影响外贸企业和第三方物流企业的扩张速度，预计整体保税仓库空置率将轻微上调。预期业主租金叫价保守，预计未来12个月升幅谨慎乐观。

　　非保税方面，曾丽预期深圳城市配送需求畅旺，但供应有限的情况将持续。由于本地仓库已无法满足零售商和电商的大面积需求，对外扩张已成必然。加上第三方物流的需求保持稳健，预计全市整体非保税空置率维持在低位水平。预期业主提价信心仍然充足，我们对未来12个月升幅维持良好预期。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。