王锋：城市更新改善深圳楼市供应局面

　　房地产市场形势这一块，应该说在最近这十年深圳的黄金期，因为这个跟城市更新关系非常密切，恰恰就是在这十年里深圳的城市更新才开始茁壮的发展起来。

　　从2004年到2015年，是房地产开发投资的一个快速增长期。“在2009年和2010年以前基本上每年的开发投资增长幅度都不是太大，甚至还有一个负增长，但是从2010年以后房地产开发投资深圳没有低过20%。”深圳市房地产研究中心主任王锋表示。

　　城市更新改变住房供应

　　由于深圳在2009年之后开始大规模的城市更新，改变了深圳以前的土地规模，也改变了住房供应，房地产开发投资出现了快速的增长。从2010年一直到2015年，这几年平均的房地产开发规模都是保持比较高的水平。在2004年到2010年的时候，房地产开发投资在整个固定资产的占比是每况愈下，这反映了深圳土地供应不足，也导致了房地产开发投资对于整个经济的贡献、对于投资的贡献是逐渐逐渐在下降的。

　　王锋认为，自2009年以后随着城市更新的清晰，随着城市更新供应大规模的增长，房地产开发投资在整个固定资产的占比在提升，到2015年达到40%。

　　从供应的情况来看，2004年到2010年商品房供应情况每况愈下，自从有了城市更新以后供应局面开始好转，2010年之后商品住房的有效供应开始持续的增长，到2015年达到接近1000万的供应，住宅达到700万供应。

　　深圳是全国房价唯一一个快速上涨的城市

　　在一线城市中深圳人口密度是最大的，GDP增数和人均GDP都居第一。在房地产开发投资这几年的增速，深圳市是最快，并明显快于北京、上海。但是在固定资产占的比重并不是特别大，北京、上海明显比较高。

　　深圳是全国唯一一个快速上涨的城市，它的涨幅要比其他城市多出很多，但是今年以来出现一些变化。目前深圳的房价涨幅，新房在七十大中城市排名31位，二手房经过两个月的调整排名52位，下调5%-15%，这就表明深圳虽然取得了全国率先，但是今年也是率先开始进行调整。

　　深圳总的人口规模比较大，而且人口增长比较快，常住人口60万，比之前各年平均新增人口的3倍，但深圳的新增建设用地已经到天花板，建成区面积接近行政区面积的50%，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里，基础设施、道路、住宅加起来仅8平方公里。长期供不应求的局面直接导致了房价的上涨。

　　二手房市场明显的受到了经济环境、经济政策的影响。在07、08年次贷危机爆发以后，二手房市场极具萎缩。09年又马上大幅上涨，之后在10年开始实施的新一轮防控的过程中，二手房的交易量整体呈现下滑的趋势。但是15年随着国家一连续的刺激政策公布，市场马上出现好转，这就反映了二手房受到了市场预期、国家政策的影响。在15年末的时候深圳新房价格到了最高，但二手房价深圳并不是最高。

　　深圳未来住房和房地产发展政策

　　“从今后的走势来看，我想有两个方面，一是目前短期看楼市还是处于调整状态，长期看楼市仍然会保持景气和活跃。”王锋表示，深圳潜在需求旺盛，改善型需求较大，购买动力强劲，资产配置需求强烈，深圳商品房基本实现高价位、高端化，从中长期看深圳的楼市会保持景气和活跃。

　　最近正在征求意见的深圳“十三五”时期住房和房地产领域发展的政策目标，进一步加强房地产领域供给侧结构性改革。房地产市场发展，首先要推进供给侧改革，主要是进一步加大城市更新。城市更新从09年才5%~6%，到了15年已经接近50%，今后要占的比重更大，对于稳定市场预期、促进房价稳定作用很大。

　　公共住房发展政策，加大人才安居住房建设力度，扩展东部发展空间，提高交通沿线开发密度，这个在技术上我们已经完全解决了，在有限的土地上尽量多的增加住房供应。从金融税收以及其他必要的手段稳定市场预期，防止泡沫扩大，现在深圳的房价已经5.6万，所以在这种情况下对于政府而言不但要保证有房，而且要保证有房的资产泡沫不会扩大。

　　政府要稳定房价，要在高房价背景下让那些买不起房的人才留在深圳，就是要加大公共住房的支持力度，加大人才安居住房建设力度。供给效率和住房质量提升，比如说产业化、绿色建设、加快配套、同步建设。