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深圳中原:博弈持续 市场全面回升支撑不足

来源:  深圳中原研究中心 深圳房掌柜  2016-06-28 11:16:15
[摘要]前两周市场在高价地的带动下,部分区域热度有所上升,但上周访客量开始下滑,热度小幅回落。整体来看,6月份市场较前期有明显回暖。现阶段业主报价持续坚挺,长期仍以看涨为主,同时开发商在资金充裕的情况下,价格优惠力度较低。

  前两周市场在高价地的带动下,部分区域热度有所上升,但上周访客量开始下滑,热度小幅回落。整体来看,6月份市场较前期有明显回暖。现阶段业主报价持续坚挺,长期仍以看涨为主,同时开发商在资金充裕的情况下,价格优惠力度较低。根据深圳中原研究中心监测,本周经理人指数为64.16%,环比上涨5.07%,市场信心较强。但结合前期房价与成交量有一定程度透支,现阶段客户对房价敏感度较高,以观望为主,入市积极性仍然较低。预测未来一段时间内市场将会处于客户与开发商胶着博弈的状态。短期内楼市热度大幅回升支撑力度不足。

  受高价地因素影响,一些开发商定价较为坚挺,结合现阶段市场存量较多,一些开发商采用少量加推或者顺卖的方式试探市场。进入6月份以来,市场推售量与批售量均有明显下滑,截止今日,全市仅有4个住宅与公寓项目获得批售。预测未来一段时间,入市量将会持续处于低位。

  根据深圳中原研究中心监测,上周二手住宅成交量有所上升。现阶段二手住宅成交量呈缓慢上升的趋势,市场信心不断上升。但结合长期数据来看,成交量仍然处于中等偏低位置。根据深圳中原研究中心监测,本周业主报价指数为39.19%,上升至新政之后的最高水平。现阶段业主报价持续坚挺,溢价空间明显收窄。预测未来一段时间,房价仍维持在较高的位置。

  【土地成交情况】

  继上期全市共有4块工业用地拍卖后,上周龙华新区观澜有一块工业用地以0溢价率成交,由于工业用地供应较住宅用地较为充足,价格竞争不及住宅用地激烈。

  6月第4周土地成交情况

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  【一手供应分析】

  上周全市仅有半岛城邦三期推售86套新房,而且上周没有项目获得批售。进入6月份,批售量与推盘速度均有明显下滑。截止今日,全市仅有4个项目获得批售。由于高价地对市场刺激效应有限,结合现阶段房价持续高位,客户价格敏感度较高,入市积极性仍然不足。除了一些价格优惠和信价比较高的项目之外,很多楼盘的销售率不是很理想。而且现阶段很多开发商以小量加推和顺卖来试探市场。加之325新政后市场存量较多,现阶段仍然以消化前期存量为主,市场全面回升仍需较长时间。

  6月第4周推盘成交情况

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  【一手成交分析】

  根据深圳中原研究中心的监测,规土委数据显示上周(6.20-6.26)一手住宅成交713套,成交面积为约7.3万平米,分别环比下降14.6%和21.4%。继新房成交备案量已经连续两周上升后,上周成交量又有所下降。由于前期价格和成交量均有一定程度的透支,在开发商定价持续坚挺的情况下,客户观望情绪浓厚,入市积极性不足。加之6月份以来市场推售量有所下滑,预测未来一段时间内,成交量将会持续调整,市场全面复苏仍需要较长时间。

  上周新房成交均价为56710元/㎡,较上期的68149元/㎡下降16.8%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响,单周价格参考意义有限。

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  分区域来看,宝安和龙岗是全市的成交大户,占全市总成交量的7成多。其中宝安以38.4%的占比位于全市第一,龙岗已35.8%的占比位于全市第二。接下来为南山和罗湖,分别占全市总成交量的13%和11.6%。盐田和福田上周成交量非常少,均为全市总成交量的0.6%。本周壹成中心花园以84套的成交量位于全市成交榜首。

  【二手成交分析】

  根据深圳中原研究中心的监测,上周(6.20-6.26)二手住宅共成交1152套,成交面积约为9.72万㎡,较上期分别上升8.5%和10.4%。现阶段二手住宅成交量呈缓慢上升的趋势,但结合长期数据来看,成交量仍然处于中等偏低位置。继高价地对市场有小幅刺激之后,上周全市访客量有所下降,楼市热度小幅回落。现阶段,业主报价持续坚挺,结合市场前期价格与成交量均有一定程度透支,客户观望情绪浓厚,入市积极性不足,未来市场有望缓步回升。

  从上周的情况看,二手住宅成交均价仍为51020元/㎡,与上期基本持平。继5月中下旬以来,市场笋盘数量较前期有所下降,而且受高价地等因素影响,业主报价持续坚挺。预测未来一段时间,房价将会持续高位。在此需注意由于单周成交总量的原因,成交价格易受成交结构的影响,周数据的价格波动较大,参考价值有限。

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  从二手成交的分区情况来看,上周成交的1152套二手住宅中,龙岗仍以27.3%的占比居各区之首。除盐田之外的其余四区基本均衡,维持在15-20%之间。盐田上周仅成交29套,占全市2.5%。

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  就外围环境而言,上周,英国公投退欧派获胜,将会对全球经济有一定程度的冲击,彻底打消了美联储接下来7月加息的可能性,甚至连明年加息可能都不容易。同时预测短期内,英国和欧盟需求下滑将对中国的外需带来冲击;中长期看,如果全球化出现逆行,将给中国出口和制造业带来不利影响。未来我国货币宽松空间和必要性加大。从当前形势看,未来降准多次甚至降息的概率增加。央行应继续执行现行汇率形成机制,在外围不确定性上升的情况下,增加政策确定性。结合现阶段我国经济将长期处于“L”型走势中,产能过剩,供给侧改革推进难度较大,实体经济复苏缓慢。但房地产数据一枝独秀,销售量与投资额均呈快速增长。特别是一线城市与部分热点城市,房价涨幅较高,风险不容忽视。伴随着部分热点城市调控政策相继出台,预测未来一段时间内市场热度有望下降。结合今年下半年货币政策有望持续适度灵活,房地产市场有望持续稳健发展。上涨与下降的可能性均比较小。

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责任编辑:吴丹

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