上海青浦将集中出让三块地 吸引十多位房企参与竞拍

　　8月3日，上海土地市场将迎来青浦3幅地块的集中出让，起始总价28.95亿元。

　　作为上海长期的价格洼地，朱家角板块的房价一直处于“1字头”。链家研究院上海监控数据显示：2016年至今，朱家角板块商品住宅成交均价为18773元/平方米，在上海全市排名靠后。与2015年相比，朱家角板块的房价涨幅为17.3%，远落后于全市大多数板块的水平。

　　相比之下，上海外环外地块的价格在近期大幅上涨：周浦现在的楼板价在4.3万元/平方米，泗泾3.9万元/平方米，新场3.5万元/平方米，祝桥3.3万元/平方米，徐泾2.8万元/平方米，嘉定徐行2.4万元/平方米……

　　明天出让的三幅地块，都已吸引了十多位开发商参与竞拍。　

　　青浦地处上海市西郊，是连接江浙沪的重要门户通道，全区西靠上海市最大的淡水湖泊——淀山湖，东临闵行区，北与嘉定交界，南与松江、金山接壤。青浦区区域面积668.52平方公里，其中水域面积有124.49平方公里。全区有3个街道、8个镇，分别是夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道、赵巷镇、徐泾镇、华新镇、重固镇、白鹤镇、朱家角镇、练塘镇和金泽镇。2015年全区常住人口120.91万人，其中外来常住人口72.05万人。

　　来逐一看下即将开拍地块的信息：

　　青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块

　　该地块用途为纯住宅，土地面积23449.9平方米，容积率2.0，起始价格为70350万元，算下来起始楼板价为1.5万元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，该地块四至范围东至规划地块，南至淀惠路，西至丁家港，北至新塘港路。目前有30家房企领取申请表，竞买人数有18家。

　　青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块

　　也是纯住宅地块，土地面积为30729.7平方米，容积率2.0，起始价格为92190万元，算下来起始楼板价也达1.5万元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，该地块东至黄泥娄路，南至淀惠路，西至青泰路，北至新塘港路。目前有30家房企领取申请表，竞买人数有17家。

　　青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块

　　该地块的土地用途为商业和住宅，土地面积为36279平方米，容积率2.5，起始价格为126959万元，算下来比上面两块地稍微便宜些，起始楼板价13998元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，地块东至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路。目前有25家房企领取申请表，竞买人数有15家。

　　先来说说朱家角镇的地块。

　　朱家角板块的房价常年以来处于沪上的价格洼地，即使在2016年房价迅速上涨时，朱家角板块的房价也一直在2万元左右徘徊，甚至多数楼盘的价格只有一万多，在昆山花桥都已经卖到2万元甚至3万元的今天，这样的价格已经非常罕见了。

　　链家研究院上海监控数据显示：长期以来，朱家角板块商品住宅的供应和成交情况，一直处于供不应求的状态，特别是从2012年开始，几乎年年供求不平衡，从朱家角板块的定位来说，相比于其他板块，区域内楼市一直不温不火，虽然需求量尚可，但区域产品定位多以旅游度假地产为主，购买力主要分两类，一类是偶尔来度假的买家，一类投资的客户。在区域外来人口导入严重不足的情况下，长期阻碍了区域房价的上涨。

　　目前，朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主，公寓的价格在1.5万-1.7万元/平方米左右，别墅的价格为2.0万-3.0万元/平方米左右。　　

　　另外两幅地块则位于盈浦街道，地块距离上海虹桥站的直线距离为23.5千米，距离市中心的直线距离有33.5千米。

　　上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示：三幅地块的出让条件都要求保障型住房配建比重为5%，中小套型住宅比重达到80%，全非毛坯比例100%，必须自持15%住宅用于出租。目前青浦新城板块一手住宅中小套型(100平方米以下)面积库存占比37%，套数占比49%，板块内中小面积比重并不算太少，而此次三幅地块都要求中小套型面积比重达8成，可见板块同质化竞争会比较明显。

　　在Q房网新房事业部研究总监韦谢看来，此次推出的青浦地块在地理位置上并没有什么优势，对于地块的前景不是很看好。

　　韦谢指出，目前朱家角镇和盈浦街道的常住人口年龄结构呈现老化，当地更需要的是改善和养老的房型产品，但此次推出的地块出让要求80%为中小套型。　

　　目前值得被期待的是正在建设的轨道交通17号线在青浦境内线路全长33.9公里，预计2017年底将建成通车。此次三幅地块周边为17号线淀山湖大道站。

　　不过在韦谢看来，17号线沿线只有虹桥火车站未来会有成熟的CBD(中央商务区)，大虹桥的发展也只是刚起步，未来该地块可疏导的人口量非常有限。此外，朱家角以及盈浦街道居住的本地人居多，外来人口正在减少，不利于新房库存的消化。　

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然目前上述地块区域内生活配套便利度不是非常完善，但随着土地大量出让，区域建设也在提速。从这几次拍卖的市场特点来看，都是外围土地市场比市区更“抢手”，所以综合来看，外围土拍竞争激烈程度会更高一些，预计明天这3幅土地也会遭疯抢。从此前经验来看，楼板价创区域内最高记录的概率比较高。

　　卢文曦称，外围地块遭抢的原因可能是相对中心城区，土地价格还是比较便宜。第二，外围处于开发状态，好比白纸画画，中心区成熟，想象空间小。所以从房价涨幅角度来看，也是外围低价房涨速要快过中心城区。

　　按照中原市场研究部的数据，青浦新城、青浦，朱家角近6年房价走势，青浦6年涨幅50.8%，青浦新城上涨93.0%，朱家角上涨20.2%。

  　根据上海土地交易市场官方微信显示，2016年青浦区推介地块共61幅，总面积约221.5公顷，总建筑面积达434.45万平方米，其中住宅(含商住)地块27幅，总面积约98公顷，总建筑面积约157万平方米，地块分布以青浦新城、西虹桥商业区和17号线轨道交通站点周边区域为主。

　　(2013年以来区域内带住宅性质的土地成交记录)