龙华中心给我们是一个超级机会,丢掉它就是战略性的错误。可是,它到底怎么被低估的?因为有的人说没有低估,已经成宇宙中心了。但现在能够找到论据、证据,以事实说服大家,龙华中心的确是被低估了。
首先,政府就低估了。2014年,政府的规划修编定位是城市副中心,这是不是低估?很多人说没低估呀,以前龙华什么都不是,原来最好的就是深圳的后花园,就是福田的小弟弟。后来就把你作为深圳中心的北拓的区,到了2014年把你提成深圳的副中心,难道不是在抬举你吗。为什么说它被低估?因为深圳北站的规划早就列入了深圳的规划,不是2014年发生的。而作为一个城市,无论是纽约、曼哈顿还是东京、巴黎、伦敦,去看一下它的铁路、火车站,而龙华是高铁,更厉害。凡是重大城市的国际火车站,它都是城市中心,毫无疑问的城市中心,不是城区中心。如果说早就列入深圳市政府的规划,它作为全市的一流的陆路交通中心,那么它怎么仅仅只成为地区的中心呢?它一定会是全市的中心。
既然是这样,综合人口、资金、产业等等这些要素,它的集中点、爆发点、集散点、积聚点,一定是全市中心。所以在这个意义上来讲,最重要的要素是人的要素。在深圳的范围内,面积不大,不到2000平方公里,最大的集散是人口的集散,而人口的集散在龙华,既然这样,为什么要叫副中心,为什么不能往前走一步?所以我认为政府在2014年已经把它低估了。
但是还是要往前看,龙华可能未来还有一次修编,就真正的扶正,有一个过程。2015年深圳房价升幅最大的两个板块一个是前海,一个是龙华,这两哥儿们,但是个头差很远,差多少?差一半。价格基本上房价是一半,前海和龙华真的要差一倍的距离来证明他们的存在价值,是这样吗?这符合事实吗?前海和龙华会有差距,但是没有差到一半。既然是这样的话,那是不是被低估的那一部分将来会有补涨的过程?机会是这样找的。因为你去看前海也是一张白纸,反观龙华的建设,龙华中心区的配套,某种意义上比前海要好,这是事实。所以房价差一倍就是机会、就是低估。
另外,看舆论也在低估,为什么?表面上把你捧上天了,叫宇宙中心。这个语境背后是什么呢?你当宇宙中心?丢不丢人?揶揄和嘲笑。有人说福田叫龙华南,说这话是什么意思呢?你值吗?你配吗?够格吗?所以龙华挺委屈的,舆论都不把你当回事,要揶你一下。公知也出来说话了很多机构、专家说去年龙华的泡沫最大,所以龙华楼市泡沫最大的声音是此起彼伏。
再看现实,北站周边住宅林立,叫卧城,美国当年的卧城在进行纠正,中国很多的卧城也在拼命地纠正,龙华中心能够一直卧在这里吗?不能,现在看到HBC汇隆中心起来了,我很欣慰,为什么?代表了它中心应有的品质:商务、商业、文体、旅游、文化,没有这些光盖住宅是不行的。所以,现在情况下,独缺中心所需要的商业、文化、医疗,授人以柄。