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仲量联行:深圳房地产2016年度回顾与2017年展望

来源:  仲量联行 深圳房掌柜  2017-01-16 05:06:21
[摘要]深圳,2017年1月16日 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:纵观2016年,深圳甲级办公楼新增供应量和净吸纳量均为历史高位,显示租赁需求逐步回暖。受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固,办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。

  深圳成为全国办公楼投资市场热土 高端住宅升值潜力明显放缓

  深圳,2017年1月16日 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:纵观2016年,深圳甲级办公楼新增供应量和净吸纳量均为历史高位,显示租赁需求逐步回暖。受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固,办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。金融机构投资活跃,并呈现兼顾投资和自用型的趋势。租赁需求方面,预计2017年创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用需求仍是主要写字楼需求动力,但供应压力仍使整体租金继续小幅下降的局面。优质零售物业方面,2016年也录得近10年来最多的年新增供应,但整体开业情况良好,核心商圈持续带动全年租金小幅上升。国内外快时尚品牌拓展积极,个性化品牌受关注程度增加。预计2017年总供应量将接近100万平方米,购物中心的升级与转型将持续,租金升幅将保持缓慢。工业物业方面,在第三方物流,电商以及零售强劲需求推动下,2016年华南一线城市仓储需求保持活跃,而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。对于住宅市场,2016年,政府分别通过楼市调控政策及上调房产评估价手段抑制深圳住宅价格过快增长,第四季度一手高端住宅价格停止上涨。预期2017年开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨,高端住宅销量持续遇冷。然而,预计开发商没有需与即时促销去库存的压力,高端住宅市场会有温和的升值潜力,但升幅远远较2016年幅度低。

  甲级办公楼

  甲级办公楼市场需求逐步回暖。2016年的租赁需求呈上半年疲弱,下半年回暖的趋势。夏春毅表示,这主要受益于以下三大方面因素的正面影响:一、不合规金融企业被洗牌及淘汰对租赁市场的负面影响逐渐消减,传统金融行业持续释放新设立及扩租需求;二、深圳整体经济基本面良好,企业看好深圳的经济发展,企业注册数量大幅提高,并同时积极在深圳拓展业务,活化租赁市场;三、租赁需求回暖以及企业自用需求持续支撑并减轻甲级办公楼供应压力的预期。

  2016年新增供应和净吸纳量均为历史高位。超130万平方米的甲级办公楼供应集中投放市场,近八成项目位于福田区。本年度竣工的总部大楼普遍出现了较预期高的自用需求,加上一些项目的超前预租赁表现良好,随着回暖的租赁需求,全年净吸纳量也创了超过100万平方米历史新高。但大量的供应仍对市场的空置形成压力,年末空置率升至12%,同比上升近3个百分点。

  供应压力下,租赁市场由业主市场逐步变为租户市场。全年来看,租户在可选择物业增多的情况下,议价能力增强。但不同品质的办公楼租金也出现了分化。一方面,散售物业以及中低端物业叫价心态持续受抑,租金出现下滑。另一方面,具有良好租户管控及物业管理能力的甲级办公楼叫价稳中有升。整体看,虽然全市甲级办公楼平均租金持续下滑,但跌幅已逐步收窄,全年同比下降约3%至人民币260每平方米每月。投资市场方面,全国办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固,本年度录得多宗来自金融类机构的大宗交易。全年整体甲级办公楼资本值同比上升约4%。

  市场展望:展望2017年,夏春毅预计,深圳整体经济基本面仍将向好。办公楼需求方面,创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用等需求仍是深圳甲级办公楼市场的主要需求动力。由于2017年甲级供应与2016年度相若,预计空置率上升压力仍将持续。在过百万的供应当中,预期超三成新增面积将被总部企业消化。因此,虽然预期2017年末整体甲级办公楼空置率保持上升趋势不变,但有望维持20%以内。

  租金方面,市场继续呈分化局面。夏春毅指出,在市场需求的主导下,优质的单一业权物业租金仍将保持稳定,但供应压力下预计大部分业主叫价心态仍然保守。为了保持进驻率,调整租金策略仍将出现,尤其在一些散售型物业。因此,我们维持2017年整体甲级办公楼租金小幅下降的预期。投资市场方面,随着投资回报率的逐渐下行,预计机构性投资者对投资型办公楼需求将持续谨慎,而兼具投资加自用的需求将保持活跃,以大型国有银行、保险、科技企业为代表,并支持业整体资本值平稳上升。

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责任编辑:陈佩

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