李宇嘉：楼市分类调控渐次“落地” 渐覆盖各线城市

新一轮楼市调控密集落地。

据澎湃新闻统计，2月28日以来，已有23个城市（县）出台了新一轮调控措施，高效和密集堪比2016年10月那一轮调控，而出台紧缩政策的城市数量则大于上一轮，且一二三四线城市均有覆盖。

房价反弹和投资需求抬头，是本轮调控密集“落地”的根本原因。国家统计局2月70城房价数据显示，重点监测的15个热点城市，新房价格环比下跌或持平，同比涨幅持续回落，成交量普遍下跌30%左右。但是，热点呈现板块轮动特征，非重点楼市近期异常繁荣。2月70城新房价格环比增长0.3%，相比1月0.2%的涨幅明显上升。这意味着，新房价格在去年连续12个月涨幅持续扩大，直至2017年1月首次收窄后，又呈反弹迹象。这其中，三四线城市成为楼市新热点。

今年1、2月，商品房销售面积增速扩大而销售金额增速放缓，意味着低价位的三四线楼市项目热销。同时，三四线城市集中的中部和西部，前两个月销售面积分别增长33.0%和33.0%，增速分别提高4.6和20.6个百分点，而东部增速（15.9%）不仅远低于中西部，而且增速回落了6.8个百分点。同时，一线城市中广州楼市低位蛰伏2年后，2016年以来明显回升，60%的商品住房均价涨幅冠绝一线城市。2015年至2016年，北京市的房价涨幅低于沪深，近期反弹趋势较为显著，尤其二手房价快速回升。此外，杭州和南京等强二线外围郊区县的楼市行情也很火爆，弱二线城市也在借势“补涨”。

三四线城市楼市火爆，很大程度上是因为大城市房价“上台阶”，限购限贷“加码”，使得需求外溢。去年以来，三四线楼市火热多集中在环北京、环上海和珠三角广深周边市县。据近期笔者的调研，这些三四线楼市项目均打着“1小时都市圈”的招牌，在一线城市开设售楼中心，销售对象也是一线城市的购房者。但是，由于接驳之痛、公共服务配套滞后，通勤成本居高不下，购房者多为投资客。而由于入住率低，需求不足，难以抵补配套的供给成本，公共配套更加滞后，造成新盘销售基本面向投资需求。

上一轮调控中，北京和广州均以“认房不认贷”支持改善型需求，即拥有一套房并结清贷款，再次购房可享受杠杆支持，甚至首套房资格。但当楼市出现回暖预期后，“认房不认贷”就异化为“加杠杆”的购房，甚至助长了以离婚来加杠杆的势头。另外，上一轮调控，南京和杭州等强二线城市未将郊区县纳入限购范围。去年房价暴涨，加上库存周期低（6个月左右），轨道交通利好，购房需求外移，在外围不限购的优势下，投资需求蜂拥而至。此外，弱二线楼市尽管有补涨趋势，但库存周期降低，外溢需求和返乡置业兴起。今年1、2月，这些城市成交量增长50%至100%。

概括起来，23个城市（县）发布的措施，均指向打击投资和投机炒作。比如，京穗二套房标准均回归“认房又认贷”；北京限制企业购房再交易时间，旨在打击以企业名义购房逃避限购的现象；广州限制单身购房，旨在打击以假离婚规避限购的现象；南昌规定，未成年人不得在市区买商品住宅；其他城市则通过限制非户籍人群购房套数，约定社保缴纳和纳税连续时限，限制投资需求。近期热点城市新房量价回落，很大程度上要归因于预售管制。

二手房市场火暴是近期楼市的另一个热点。新房预售被管制，需求开始向二手房市场转移。2月，70个大中城市二手住房价格环比平均涨幅为0.4%，已连续23个月上涨，超过新房0.3%的涨幅，其中广州（2.7%）、厦门（2.0%），北京（1.3%）和长沙（1.2%）位居涨幅前4位。近期，北京楼市回升主要集中在二手房，由于近年来京城土地价格飙涨，新房供应“豪宅化”，而土地供给减少，新房预售管制，需求于是全面向二手房市场转移。据链家统计，3月以来京城二手房成交1.2万套，比2月增长40%，深圳二手房交易也比最低位回升了30%。

2015年以来，楼市火爆演化为资产泡沫风险，一个很重要的原因在于监管体制未理顺，尤其地方主体责任落实不到位、分类调控“落地”效果不好，资金准入和杠杆政策没有得到严格执行。目前，金融监管协调机制已形成，上下监管思路开始统一，资管和债市乱相已得到控制。楼市也是如此。去年下半年以来，理财、险资等监管新规接连发布，私募和资管与楼市之间的“防火墙”已建立，差别化住房信贷和限购政策已形成。为防止去库存、信贷支持合理需求的政策外溢，并异化为过度加杠杆和投资炒作，但凡哪个城市“冒头”，都须以启动或强化限购限贷，将投资资金挡在外面。

23个城市（县）启动调控的效率很高，显示地方主体责任在“落地”。未来相当长的一段时期内，“分类调控”都是楼市主题，这是楼市维持高位平衡，协调“三期叠加”背景下的增长和转型、腾挪“稳增长”和“防风险”的唯一选择，更是回归住房居住属性的政策要求。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）