李宇嘉：住房租赁监管以租金及房源的信息披露为抓手

　　5月19日，住建部就《住房租赁和销售管理条例》(以下简称条例)公开征求意见。这是我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，也反映出我国房地产已部分进入存量时代、租赁时代，租赁已成为居民居住形式的重要选择和生活方式。

　　据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。未来，我国将新增2亿人进入租房市场。到2030年，租赁人口预计将达2.7亿人，长期租赁人群占比将达到30%。

　　大环境也在助推租赁时代到来。首先，近年来热点城市或区域的房价又上了一个台阶，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁;其次，相继进入社会的85后、90后、00后，其结婚年龄也相应推迟，“单身贵族”崛起;再次，外来人口居住稳定性提升，2014年约有2.53亿城镇外来人口，其中60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过3年;最后，近年来房贷月供上涨快于租金，月供与租金“剪刀差”正在扩大。

　　早在2012年，我国城镇家庭户均拥有住房已超过一套，人均住房面积已超过发达国家平均水平(33平方米)。近5年来，我国年均新房销售都在10亿平方米以上，除城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外，多数可归为资产配置。随着“限售”政策的广泛布局，住房回归居住属性下抑制投资常态化，未来将有大量住房投入租赁市场。

　　由此，未来租赁供需的体量将会放大，租赁将逐步取代房屋购置，成为我国住房供应体系的主体。当然，这也是我国楼市走向成熟，释放居民被高房价压抑的消费，满足新市民住房需求，促进外来人口在城市集聚和服务业发展的手段或标志。

　　但是，这样一个关乎如此多民众利益的市场，此前几乎一直在“无管理、无数据、无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与中介之间的权利义务上，甚至租房供求和租金信息等方面，一直没有明确的规范和信息披露。

　　因此，条例既是形势倒逼所致，也恰逢其时。条例将近一半的篇幅重点放在如何保障承租人的权利，笔者细数了一下，承租人总共享有12项“红利”，具体表现在对出租人12个“不得”或约束，比如不得驱逐承租人、不得单方面涨租、不得随意进入房屋、不得无故扣留押金、不得随意解除合同、不得出租地下室和阳台等等。在当前出租人强势、承租人弱势的背景下，这12项“红利”既是对当前租赁市场承租人受侵害的总结和规范，也意在鼓励更多的人去租房。

　　当然，出租人有时也是受害者。租赁市场基础秩序不规范，政府监管缺失，必然会产生诸如“不是自己的房子不心疼”的不良承租人。不爱惜房屋室内环境、拖延交租等，这还是小事，不良承租人损害设施、聚众赌博、随意改动屋内架构，甚至搞生产经营等，实践中也不在少数。因此，条例本着实事求是、权利责任平衡的原则，对承租人行为进行了约束。唯有如此，出租人长期放盘，与承租人签订长期租约，完善室内设施配置等等规范的、长期的租赁思维才能培育起来。

　　如果长期放盘的出租人多了，其租赁经营就不是“一锤子买卖”，更注重追求长期租金收益，减少短租带来的成本和租金损失，而骗租、欺诈等损害承租人的短期化行为就少了。由此，就会有很多企业介入租赁市场，市场秩序规范水到渠成。

　　因此，条例对住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租赁期限不得低于3年。租期长了，租赁关系就更趋稳定，租赁的交易成本下降了，租金收益增加了，久而久之，维护租赁双方的基础秩序就形成了。

　　此外，“二房东”也是合法的，因为他们本身就是规模化租赁的雏形。事实上，在贴近租房需求、降低经营成本、缩短匹配周期等方面，“二房东”具有很高的效率。如上所述，各大城市相继进入存量房时代，租房的人越来越多，市场也会自发催生一批专营房屋租赁业务的人群，也就是“二房东”，比如房产中介公司、城中村村民、城中村村集体、中介从业人员等个人创业者等。据笔者调查，他们都是从市场上收集房源，并经过装修、配备居住设施再投入租赁市场。

　　目前，“二房东”之所以臭名昭著，在于监管没有跟上。试想，目前连对出租人的监管都处于缺失状态，遑论“二房东”。因此，若承认“二房东”地位，并进行工商登记，纳入政府管理，“二房东”将不再是信息不对称、劣币驱逐良币下的“灰色产业”。考虑到政策扶持(特别是国家对规模化租赁的税收优惠)，“二房东”未来有望成长为规范的租赁企业。

　　除了约束承租人、出租人，地方政府也要承担自己的责任。条例规定，各地方政府应当建立租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。

　　信息不对称，这是租赁市场乱象丛生、浑水摸鱼，导致承租者权益受损的罪魁祸首，而信息披露则是解决问题的第一步。如果租金及房源供求等信息披露完善，无疑是地方政府监管的抓手。

　　另外，条例提出，租房者同买房者一样，可以享受子女接受同等教育等公共服务。做到了这两点，地方政府之于租赁的监管才是合格的。