2017年8月3日,世邦魏理仕发布《大珠三角商务枢纽2.0》报告,解析深圳前海及广州琶洲这两个新兴商务区市场现状及未来发展机遇。报告显示,升级版本的新兴商务区的出现及其带来的大量集中供应,一方面令写字楼租金和空置率承压,但另一方面增加了机构投资者的投资机会,是大面积租户升级或搬迁的窗口机会,还将升级珠三角的服务业,和壮大区域商务市场以及加速区域内各商务市场的融合与发展。
新兴会展商务枢纽--琶洲:未来巨大供应,将由企业总部及TMT需求消化
琶洲邻近珠江新城,区位优越,被寄予发展广州新兴产业的厚望,目前优质写字楼存量较小,科技/通讯/新媒体(TMT)、贸易和房地产行业是主要租户。
图:琶洲交通线路图以及未来规划
数据来源:广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)、广州地铁、世邦魏理仕研究部,2017年第二季度
未来五年,琶洲新增写字楼的供应将达到180万平方米,以总部写字楼为主,占同期全市优质写字楼供应的54%,而琶洲的主要供应82%的面积将集中于西区。
在政府对西区行业的引导、西区电商总部区所带来的上下游关联企业的需求带动、以及TMT行业的快速扩张预期下,TMT行业对优质写字楼需求料将进一步上升。
相比广州其他新型商务区如金融城、南沙、白云新城、万博商务区等,琶洲在区位、开发进度、规划和政府支持方面的优势都较为均衡,更具竞争力。琶洲租金水平亦远低于天河体育中心、珠江新城,很有可能吸引这些商务区的租户迁入。
图:广州各新兴商务区对比
数据来源:世邦魏理仕研究部,2017年第二季度
新兴创新金融商务枢纽--前海:高附加值创新金融产业发展迅猛,写字楼租金与福田相当