易宪容：当前的中国房地产市场仍然处于高度繁荣

　　从国家统计局公布的数据来看,7月份中国的房地产市场开始出现调整,因为除了土地购置面积的增长环比还在上升外,房地产开发投资、住房的销售面积及销售金额、资金的流入、房价的涨幅等增长,环比都在下降。特别是报道所说的一线城市的房价开始企稳,更是被他们认为房地产市场调控政策效应开始显现,但事实上并非是那样乐观。

　　实际上最能够反映当前中国房地产市场态势的,看看当前国内一些房地产上市公司最近所公布的业绩,就能够一叶知秋。首先,万科的业绩显示,截至7月,万科实现合约销售金额达3,127.4亿元,按年增43.8%;中期纯利增长36.5%至73亿元。富力日前公布上半年纯利达24亿元,按年增长8%;合约销售金额达447.6亿元,增长31%。远洋上半年纯利26.7亿元,按年增长84%;合约销售金额达305亿元,大幅增长48%。中国海外上半年纯利上升25.2%,至216.5亿;上半年合约销售金额增加33.7%至1273.2亿元等。融创中国上半年赢利增长达14倍之高。可以说,这些房地产企业的住房销售增长都在40-50%以上,都在创造企业的奇迹。这种房地产市场怎会不是绝对繁荣?

　　还有,今年中国的房地产上市公司不仅上半年的业绩大幅度的增长,也用了大量的资金购买土地,从而让今年上半年房地产开发企业购买土地的面积一直在环比增长。中国的房地产企业对未来市场,并没有因为房地产市场调控改变其过度进取政策,反之对未来市场更是信心满满。

　　比如,富力董事长李思廉就表示,鉴于公司拥有充足的货源,把2017年全年合约销售目标由早前的730亿元提升至800亿元,并大幅提 升 2018年 销 售 目 标 到1,280-1,380亿元之间。远洋主席兼行政总裁李明表示,出于上半年销售业绩较佳,已经把全年的销售目标由早前的600亿元提升至700亿元,并预料2018年可销售货源将达1,600亿元,销售金额将实现1,000亿元水平。

　　现在的问题是,房地产上市公司所显示出来的业绩及政府所公布的统计数据为何会有较大的差距,哪一个更能够反映真实的情况?是房地产上市公司还是政府的数据?为何房地产开发企业对未来市场如此信心满满?对房地产市场来说,这意味着什么?还有,在城市居民人均住房面积达40平方米的情况下,未来大量的住房推出,其购买者在哪里?对于这些问题,只要一一梳理,就能够水落石出。

　　可以说,房地产上市公司所公布的肯定是真金白银,任何造假或信息的不真实,肯定会面临严厉处罚的巨大风险,特别是这些在香港上市的房地产上市公司更是如此。所以,房地产上市公司所显现出来的当前中国房地产市场的空前繁荣是真实的。如果再加上三四线城市成千上万没有上市的中小房地产开发企业的业绩,当前中国房地产市场的繁荣肯定会比少数房地产上市公司所展现出来的画面更为精彩。

　　那么政府所公布的7月份的房地产数据为何没有把这种当前中国房地产市场的繁荣显现出来呢?最为重要的问题就在于中央政府对各省各城市已经下过死命令,要遏制房地产泡沫及遏制资产泡沫。在这种情况下,哪个城市敢让房价再上涨,特别是一线城市及二线热点城市。再加上国内二手房交易,交易者为了规避税收,签订“阴阳合约”已经是十分普遍的现象,而且这种“阴阳合同”今年开始蔓延到网上及网下一手住房合约的签订。在这种情况下,网上签订合约的房价低估也是自然。如果这样数据汇总到中央,肯定会低估房价上涨幅度。再加上中央政府所掌握的数据都是由基层房地产局一层层统计上去的,房地产市场调控不需要太好的数据,地方房管局岂能不捉摸上面所需要的数据?

　　这些房地产上市公司及更多的房地产开发企业对未来市场信心满满,就在于他们是在市场的第一线,知道当前房地产市场的情况,知道房地产未来趋势。因为他们知道,在没有找到一个产业或行业来保证带动经济增长的情况下,政府不会轻易改变当前的“房地产化”经济,而“房地产化”经济的持续也正好无法培育出一个或一些新的行业或产业成为新的经济增长点,增加政府所需要的经济增长对“房地产化”完全依赖性。所以,推动房地产市场绝对繁荣的政策短期内不会改变,反之,当房地产市场有所向下调整时,当前那些无所不用其极的房地产调控行政政策则能够逐渐放松,房地产市场的繁荣还会继续。

　　当前及未来大量生产的住房谁来接盘?应该看到,当前三四线的住房接盘主力有两股力量,一是这些城市在外面工作特别是在经济发达地方工作的居民,二是这些城市在外务工的农民。当他们看到一线城市住房投资如此高的收益、看到当地住房购买政策又十分优惠、看到房价还在持续上涨,他们纷纷回到本地购买住房。在这种情况下,很快就会形成房价上涨预期,从而引诱更多的住房投资者涌入房地产市场,推动当地房地产市场的繁荣不断继续。但是这种情况能够持续多久是不确定的。