任志强：房价的问题要用市场化的方法来解决

　　房地产从来不缺热度。近日，北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强在诺亚财富房地产金融高峰论坛，发表了主题为房地产趋势的演讲，与我们一起分享了地产投资那些事儿。

　　任志强说：“在不改变现有双轨制的条件下，用市场化的手段解决问题是最好的，不是要限制个人买房，而是鼓励大家买房，但是要加一个空置税。不用市场化的方法解决问题，是不可能建立长效机制的。”

　　北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强在活动现场做主题演讲。

　　各位朋友大家好，我简单谈一谈对房地产的一些看法，包括已经发生的一些问题，和未来可能发生的问题。

　　2018年，房价是涨了还是跌了?

　　从一季度的情况来看，我们的销售额增长了10.4%，销售面积增长了3.6%。中间差是什么呢?价格增长。

　　从去年的情况来看，销售面积的增长曲线和销售额的增长曲线，这两者基本是平行的，没有太大的区别。2月份，这个差别非常大，到了3月份，仍然很大，这就说明全国的土地价格在高速上涨。

　　从销售面积之差上就可以看出来，今年一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年，去年年底，我们的全国平均房价是7898，到了三月份就变成了8500，一个季度之间就涨了非常非常多。

　　从各个城市的指数来看，房价是跌了，政府把销售价格给限制了，但是全国平均房价是历史有史以来的暴涨。

　　在艰难和困境中前行的开发商

　　调控政策造成劣币驱逐良币

　　基本上房地产开发商都是没有钱的。现在到位的资金是3.1%，是2008年以来增速最低的一年，开发商基本上手里是没有钱的。所以开发商是在艰难与困境中前行。

　　今年一季度，我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，企业贷款下降了15.8%，委托贷款下降了15.5%，信托贷款下降了90%，新三半股权融资下降了42%。质押融资下降了80%，所以到三月份为止，企业存款下降了1.21万亿。

　　和去年年底相比，一个季度就少了1万多亿，对于开发商手里的钱很紧。

　　更严重的是现在有70家上市公司的抵押贷款开始进行司法拍卖的，也就是说这70家公司的现金流已经不行了，上市公司一共2000多家，70多家公司开始拍卖股票还银行债，证明金融是一个非常严重的问题。

　　另一个问题是产品价格的问题，我们目前看到的市场上的调控政策是劣币驱逐良币。

　　政策告诉开发商不要盖好房子，盖了好房子也不让你卖高价。那开发商只能盖破房子。有多破?有些楼盘一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又有高级电梯。结果二期的价格比一期还低。

　　于是开发商把空气净化器给撤了，把电梯换成最破的国产电梯，把外墙的瓷砖给去掉了，总之，以后得盖破房子，不能盖好房子。

　　这是一个很麻烦的问题。所以这是产品和价格之前的矛盾，开发商想盖好房子，想用环保产品，但是不给卖高价，利润很小，最后只能破房子卖低价。所以对于开放商来说，规模和利润之间的矛盾很难选择。

　　调控政策造成了供给面的扭曲

　　现在很多媒体上都说，房子是用来住的，不是用来炒的。这个我同意。但是你房子不管是用来租还是用来住，都得有人先盖出来。至少你得先把房子建出来，你再说，是用来租的，还是用来住的。

　　我们看到的数据是，竣工在负增长。如果你把市场扭曲了，房子都没人盖了，如果我们每年不能保证一定的开工量和竣工量的话，这个增长供应量就会很危险。

　　很多人说北京的房子销量下降了60%多了，一方面是没有房源了，没有土地供应了，再压价格就更没有房子供应了。

　　调控政策造成了供给面的扭曲。没有新房子了，房价怎么会不涨呢?总有人要结婚生孩子吧。

　　价格来自于需求，没有需求就没有价格。

　　由于这种政策导致的结果，我们一共有五次大型调控，每一次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的。原因就是政策把供给面扭曲了，所以当各种政策加满了之后，很多地区出现了一二手房价格倒挂，二手房卖6万，一手房卖5万。

　　这就相当于政府在告诉你，要去炒房子，因为你买了新房，转手就可以卖出1万块钱的差价。

　　改善性住房需求仍然强劲

　　我们现在面对的主要矛盾是什么?

　　1、农民进城

　　到目前为止，我们城镇化的速度还是很慢的，还没有真正解决农民进城的问题。

　　大家都知道，中央提出建立长效住房机制，现在我们的住房只解决城市居民的住房问题，不解决农村人口的住房问题。

　　你要想成为强国，你要想美好生活，不让农民进城就是美好生活了?这个城市人口变化的规律是不可打破的，如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，就必须解决农村人口的住房问题。

　　2、老龄化问题

　　年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人有房子，但是他有改善性需求。

　　没有电梯的楼房，老人爬不动，北京上海大概有70%的房子都是没有电梯的。很多房子没有卫生间，楼房没有热水，所以很多家庭买热水器，早上起来在厨房刷牙，现在大多数楼房里面仍然保持着这个现象。

　　更不用说，未来人人都有可能活到120岁，这个住房问题更没法弄，改善性需求所占的比例其实是越来越大的。

　　3、独居需求

　　再一个是独居需求，到现在为止，我们大概有7500万独居人口，五年以后每年增长30%-40%，其中一部分是鳏寡老人，另外一部分是不愿意和父母居住在一起的90后00后。

　　有很多政策，房住不炒、租售并举，集体土地租赁房，共有产权，我个人觉得这些问题都解决不了当前的矛盾。

　　用空置税，解决“房子是用来住的”这个问题

　　同样的，我也不认为房地产税能解决房价问题或是公平问题。

　　提高税收和租售并举会让老百姓不仅买不起房子，更租不起房子。

　　在不改变现有双轨制的条件下，我个人觉得市场化解决问题是最好的，不是要限制个人买房，而是鼓励大家买房，买第三套、第四套、第五套、第六套都行，但是我要加一个空置税。

　　香港、德国很多国家都是用的这种方法，只要你的房子是用来住的，空置半年以上，我就要加税。

　　让所有的房子都有人住，不就达到了“房子是用来住的”目的了吗。但是人们为什么要把房子出租呢?德国就是用减税的方式，让富人买房租给穷人住，用政府补贴的方式让所有人都有房子住。

　　倒过来说，如果要用长效机制彻底解决中国的住房问题，那么要解决的就是土地制度问题，户籍问题，矛盾就在于我们短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度的问题，也没法解决户籍制度的问题。

　　中国严格地讲，是没有私有产权的制度的，因为我们没有土地的私有化。各位手里有的钱都叫做浮财，没法生根落地的。

　　只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国长期的住房制度，和农民与城市人口利益相一致的问题。

　　如果户籍制度和土地制度不解决，我们很难从根本上建立一套长效机制，仍然是城里人解决城里人的住房问题，农民进城的时候，他的孩子不能上学，也不能享受医疗保障。

　　单一政策，往往都适得其反

　　十九大提出人类命运共同体，中国要首先形成命运共同体，十九大已经提出了很多很多重要的非常好的报告，但是问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告，造成了房地产出现了很多问题。

　　历史上凡是第一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。

　　布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策：医生必须在病人电话预约后的48个小时内给预约的病人看病，布莱尔出台这个政策非常明确地要保护病人。

　　最后的结果是怎么样你们想象的到吗?所有的医生都取消了电话预约，为什么?

　　因为医生的良心过不去，如果医生把所有的病人填满了它的就医时间，这时候临时出现了撞车的病人，我要临时给车祸的病人看病，那预约好的病人就不干了。

　　为了保证这些临时性可能出现的病患能够得到救治，我宁愿没有预约病人。

　　医生的这项举动，就把布莱尔的单项政策彻底打败了。

　　所以当一个政府试图用单一政策出于好心地去解决某单一问题的时候，通常是悖论。

　　如果你使劲按着，不用市场化的方法去解决问题，我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制。

（来源：诺亚财富）