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​十年间“进京赶考”的开发商们 如今过得怎么样了?

来源:房掌柜  肖硕丰 深圳房掌柜  2018-06-05 07:51:38
[摘要]多年来,“进京”也是房企全国化的必经之路。

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  岁月如刀,浮生若梦,十年,北京有值得诉说的故事、也有许多值得想起的人和事,楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:北京楼市十年》系列文章,呈现北京楼市白银时代的全景图。

  多年来,北京作为我国的首都,因其丰富的资源优势而成为房企眼中的战略制高地,一直以来都是房企的必争之地,“进京”也是房企全国化的必经之路。

  自1993年香港新世界成功进京后,此后的多年间,诸多房企亦纷纷踏上了“进京赶考”之路。

  从最初的旧改,到如今的豪掷千金拿地,异地房企进京的代价着实不小。但即使是这样,也依然阻挡不了异地房企进京的决心。

  接下来,房掌柜就为大家盘点一下2008年-2017年,地产的白银十年,有哪些房企成功入驻北京。

  “逆市”进京代表合景泰富

  2008年初,粤派房企广州合景泰富集团以招拍挂的形式拿下顺义马坡市场40余万平方米的地块,规划建筑面积50万平方米,即后来的合景·香悦四季,不过该项目并没有在市场上形成合景影响力。

  从2009年开始,合景泰富加速全国布局,同年底开始,合景泰富开始频频出现在北京土地交易市场上,不过每一次都铩羽而归。

  直到2011年6月,合景泰富以7.1亿元代价竞得位于二环内的崇文门菜市场(含西侧地)地块,获得二度进京资格。

  此后的几年间,合景泰富一直活跃在北京的土地市场。

  2013年2月,合景泰富以27亿总价竞得房山两宗土地;同年11月,合景泰富子公司5.4亿元竞得北京海淀区一居住用地项目,地块建筑规模2.74万平方米;2014年4月,合景泰富以14.29亿元拿下通州区运河核心区Ⅸ-04地块,楼面价11469元/平方米,溢价率1.49%。

  自此之后,在北京土地市场便很少能够看到合景泰富的身影。房掌柜从其官网看到,截至目前,其在北京仅有合景中心、合景映月台、世茂维拉、合景领峰及合景香悦四季五个项目。

  而据媒体消息,合景泰富在北京首个潮有摩力购物中心——北京摩方,将于今年10月11日亮相崇文门外大街1号,这也是沉寂多年的崇文门地块第一次正式亮相。

  北京魔方效果图(图片来源于合景泰富官网)

  据了解,北京魔方是合景泰富旗下唯一“小而精”的商业品牌成员,主要目标客群为年轻潮人,主打前卫摩登的时尚生活体验。目前该项目整体招商签约率已超过90%,其中70%的品牌是首入崇文门地区。

  环京布局,伺机突围的碧桂园

  作为宇宙第一房企,碧桂园的进京之路可谓一波三折。

  一直以来,碧桂园坚持“深耕三四线、拥抱一二线”的营销战略,以三四线城市为主要战场。2015年5月,为进一步完善集团产品线,提升集团品牌形象,碧桂园正式成立一线城市区域公司以及一线城市事业部,正式吹响向北上广深进军的号角。

  同年10月,碧桂园与金茂联合以34.2亿元的总价摘得丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地,折合楼面价2.9万元/平方米,溢价率高达140%。

  历经多次进京拿地未果的尴尬局面后,碧桂园终于成功进入北京市场。然而世事难料,后来因为地价原因,碧桂园不得不退出该地块,由中铁接手。

  一直到2017年5月,碧桂园以2.2亿元代价成功拿下密云区密云新城一地块,终园进京梦。此后,碧桂园继续在北京市场发力,同年8月,碧桂园联合招商局、华润以38.4亿拿下东城区一地块,占地面积4.25万平方米,最高预售价格9.35万元/平方米;而后,碧桂园又与中铁、国瑞联手,拿下海淀一宗地块,以及独自以6.2亿元摘得怀柔一自住房地块。

  从其官网可知,截至目前,其在北京及环京区域已有7个项目,其中,包括一个待定项目。

  “城市运营商”绿地

  来自上海的绿地集团,在2001年开始实行全国化战略布局,到2009年上半年,绿地的建设项目已经遍布全国20个省35个城市。

  2009年7月,绿地以30.25亿元代价,从万科、首创、龙湖等9家公司手中夺下北京市大兴区黄村地块,溢价率达到116%,项目规划建设面积约16.2万平方米,规划总建筑面积约45.8万平方米,首次进入北京。

  与很多房地产商单纯开发住宅类项目不同,绿地在房地产开发和商业运营领域定位为“城市运营商”,承担助力城市生态发展的职责。

  作为绿地集团在北京地区获得的首个项目,大兴区地块建成了集高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目,取名“绿地中央广场”,其中住宅部分打造的是绿地的“新里”系,取名“新里·西斯莱公馆”,商业部分是绿地缤纷城。

  其后每年,绿地几乎都会在北京土地市场拿到或多或少的地块。值得注意的是,2014年1月30日,绿地成功摘得昌平北七家地块,这也是继新里·西斯莱公馆住宅产品之后,绿地时隔5年再次在北京拿到住宅产品地块。10天后,绿地又以16.95亿元夺得位置优越的朝阳区太阳宫地块。

  据统计,绿地在北京的地块多为商业、办公用地,且几乎所有项目均位于市郊,五环之内仅有一处绿地中心坐落在望京。

  北京绿地中心实景图(图片来源于网络)

  截至目前,绿地在北京市场有一批颇具市场影响力的项目,如城市地标望京“绿地中心”、大型城市综合体大兴“绿地中央广场”、文化创意产业园房山“绿地智汇产业城”、高端住宅项目大兴“海珀云翡”等。

  “土豪”恒大

  提到“进京赶考”的房企,就不得不说一下恒大。在房产圈,恒大被誉为“土豪”,其多元化的运作模式频频登上各大媒体的头条。

  2013年7月3日,恒大以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块,地块溢价率为16.7%,折合楼面价约6964元/平方米,这是恒大首次在北京拿地。

  资料显示,该地块为“限房价、竞地价”地块,最大建筑面积51.1万平米,公租房回购价1.1万元/平米;园区安置房回购价为1.4万元/平米。由于该项目利润微薄,恒大此次进京也被称做“战略性进京”。

  值得注意的是,在2014年恒大进京开发的首个项目入市之后,短短四年时间,恒大在北京迅速扩充到7个项目,北京区域的销售业绩由2014年的53亿元、2015年上升至74亿元,2016年已高达百亿,位列当年北京房企销售额排名10强。

  “后来者”阳光城

  作为闽系房企的领跑者,阳光城的进京之路似乎顺畅了很多。

  2015年11月,阳光城以18.73亿、配建1.2万平方米限价房的报价,斩获通州台湖镇地块,首度在北京布局。

  自此之后,阳光城加速在北京布局。

  2016年6月,阳光城以7.5亿元及竞报异地保障房面积6.8万平方米的报价,竞得北京市顺义区后沙峪镇一宗公建混合住宅用地,进一步布局北京。

  2017年6月,阳光城通过全资子公司以64.5亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。目标公司的核心资产为“君山别墅”项目及“君山高尔夫球场”,位于密云县。期间,阳光城又与北京国贸商区的豪宅标杆——梵悦108项目展开合作,一举进入京城核心区域。

  房掌柜从其官网看到,截至目前,其在北京共有7个项目。其中,地处东五环台湖板块的新中式别墅阳光城·京兆府于去年5月份亮相,为阳光城在北京的第一个项目。

  阳光城·京兆府实景图(图片来源于网络)

  南派房企花样年

  起家于深圳的花样年,在2009年上市后加快扩张步伐,并从2012年开始,把战略发展重点放在一二线核心城市。

  2012年10月24日,花样年发布公告称,其全资附属公司深圳花样年于10月23日与花万里投资签订转股协议。深圳花样年购买花万里投资的全部股权,价格为7.792亿元。

  收购全部完成之后,深圳花样年将持有花万里投资的全部股权,而花万里投资持有北京朝阳区一土地的建设用地使用权。

  资料显示,上述地块总面积为17138.4平方米,位于北京市朝阳区,毗邻北京中心商业区,规划为商业、办公室及停车用途。其中,作商业用途的土地使用权将于2044年8月30日届满,而朝阳区土地作办公及地下车库用途的土地使用权则于2054年8月30日届满。

  这是继花样年2006年进入天津后,首次进入北京市场。

  据悉,花样年计划将该地块打造成北京CBD东创意商务综合体,为客户提供有趣、有味、有料的空间和体验。

  豫派房企鑫苑置业、正商地产

  创办于河南郑州,总部却位于北京的鑫苑集团,于2007年在海外上市,成为中国率先登陆美国纽交所的房地产开发企业,2012年开创了中国房企在美国独立开发的先河。目前,鑫苑国际开发业务已涉足美国纽约、洛杉矶、雷诺以及马来西亚等地。

  2012年9月29日,鑫苑置业击败万科、绿地等多家品牌房企,以10.3亿元、配建公租房10500平方米的条件,竞得大兴生物医药基地东配套区4号地住宅混合公建、机动车停车场库、邮政设施用地项目,溢价率为41.1%。

  而后在此地建设的项目为鑫苑·鑫都汇,于2014年8月开盘,为鑫苑进入北京的首个项目。

  鑫苑·鑫都汇效果图(图片来源于网络)

  直到2016年4月,鑫苑集团才在北京拿下第二个项目,根据其官网信息可知,该项目位于通州区梨园镇,总占地面积约为46769平方米,该土地价格为11.4亿。鑫苑置业计划在这块土地上开发住宅公寓,预计总建筑面积为102302平方米。

  同样是来自河南郑州的正商地产,在2017年4月27日分别以28.9亿元摘得丰台槐房村新宫村自住房地块、12.1亿元摘得顺义区仁和镇自住房地块,成功进驻北京。

  房掌柜从正商地产官网了解到,正商地产创立于1995年,是一家集房地产开发、工程建设、物业服务、酒店管理、医院管理、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。

  其主要经营业务为房地产开发,开发产品主要为住宅和高端商务写字楼,下属28家子公司,相继开发了60余个项目,目前在河南郑州、洛阳、信阳、新乡以及山东青岛、海南文昌等地设有分公司并运作项目,累计开发总建筑面积约2200万平方米。

  值得注意的是,房掌柜在正商地产官网并没有看到其关于北京两地块的规划信息。

  有人的地方,就有江湖,尽管进京举步维艰,但房企们进京赶考的脚步从未断过。异地房企或在土地市场一掷千金换得北京的一席之地,或通过收并购曲线进京。

  然而,即使在北京获得土地,也并非一劳永逸,如何形成持续开发,也是异地房企需要解决的一大难题。

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责任编辑:刘语涵

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