美联：一二手备案量齐降 近9成成交来自龙岗宝安

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳出“未建用地土地用途变更、容积率调整处置办法”意见稿

　　5月31日，深圳发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(征求意见稿)(以下简称《意见稿》)，公开征求社会公众意见。征求意见稿全文包括：一、以问题为导向，维持原政策的连续性，推动解决历史遗留问题;二、以共享发展为原则，适度提高土地使用权人积极性，促进低效用地盘活两大部分内容。(来源：深圳市房地产信息网)

　　美联评论：数据显示，深圳可供开发的土地面积为1023平方公里，截至2017年已建成区面积为925.2平方公里，可供开发面积所剩无几。为解决遗留问题、盘活存量用地、完善土地用途管理，深圳市于2015年出台相关文件，并在此基础上发布本次《意见稿》。主要变动包括：

　　完善用途变更处置——在用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据方面，《意见稿》进一步细化核定标准，商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。这一规定更能体现出用地价值的差异。在细分剩余用地的处置方面，《意见稿》明确剩余用地的判断标准和实施依据，并向保障房倾斜：对于剩余用地规划为居住用途，用地面积为3000平方米以下的，应折算为保障性住房建筑面积，并按照我市保障性住房管理相关规定执行。

　　调整规划提高容积率的贡献方式——将法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地纳入贡献，并根据用地面积提出不同的贡献要求。这条新规考虑到土地使用权人的已实现贡献，有助于提升其积极性。

　　优化土地使用年期的计算时点——《意见稿》规定土地用途变更后由土地使用权人继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，而不采取土地用途变更后的起始年期可以从重新签订土地出让合同或补充协议的时点重新计算这一规定，防止土地使用年限被变相延长。

　　官方发布：惠州对一次性购房3套及以上，采取暂缓网签!

　　29日，大亚湾房管公众号发布信息：近年以来，粤港澳大湾区的发展有效吸引大量群众前来我区就业安居，推动我区房地产市场的有效发展。但也出现部分单位和个人购买多套房源的投机炒房行为，为规范房地产市场交易环境，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，我区一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。下步，不排除我局将联合其它部门对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。(来源：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局)

　　美联评论：随着粤港澳大湾区正式规划出台在即，各地政府陆续出台楼市调控政策。惠州方面，因紧邻深圳地段良好，而楼市政策环境在湾区内地九城中也属比较宽松，吸收到大量本土和外地需求，其中大亚湾区域因新房供应量大，成交表现更具热度。政策动向、成交热度造成惠州楼市将正式执行限购政策的传言出现，今日，惠州大亚湾区房产管理局回应，“我区一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签”。

　　需要明确，这是大亚湾区一直以来采取的限制性购房措施。而文件中的“暂缓网签”，并不是指全部限制网签，而是对于一次性购买3套以上(含3套)的行为严格审核，明确其是否属于恶意炒房行为。

　　文件同时表示，“下步，不排除我局将联合其它部门对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查”。可见，随着粤港澳大湾区规划出台临近，为保证楼市的平稳发展，大亚湾、甚至惠州全市，对购房行为的审核将更为严格，不排除有新的应对措施出台，不过，切记一切须以官方为准。

　　深圳棚户区改造新政：业主每套房可增购不超10平方米

　　30日从最新一期《市政府公报》获悉，市政府近日出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，明确了棚户区改造政策使用范围、搬迁安置补偿和奖励标准等。

　　《实施意见》明确了搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)的规定确定。各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。(来源：深圳商报)

　　美联评论：根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，棚户区改造政策适用于使用年限20年以上，且配套设施不完善、使用功能不齐全、存在安全隐患的老旧住宅小区。同时，鉴定危房等级为D级的年限不足20年的老旧住宅小区，也可纳入棚户区改造政策使用范围。

　　《关于加强棚户区改造工作的实施意见》除了明确棚户区改造政策适用范围、搬迁安置补偿及奖励标准以外，更要求棚户区改造项目应提供适量的人才住房和保障性住房，并由政府回购，有利于加大保障性住房的供应量。

　　深圳2/3常住人口需租房 城中村和工厂宿舍提供超八成房源

　　5月29日，深圳市住房建设局联合深圳市规划国土委、深圳市房屋租赁办举行深圳市租赁发展研讨会，会议就深圳租赁市场现阶段发展存在问题、解决策略及未来发展趋势进行探讨。

　　据市规土委相关负责人介绍，深圳常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，据初步统计，深圳共有各类出租住房(公寓、宿舍)约783万套(间)，面积约3.48亿平方米，约占住房存量套数的73.5%，其中，城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的83%。(来源：深圳新闻网)

　　美联评论：由于深圳房价高居不下，住房压力极大，大部分“深漂族”都是通过租房解决居住问题，尤其房租较便宜的城中村和工厂宿舍更受青睐。所以，改善城中村和工厂宿舍的居住环境，以保障居民安全显得非常重要。

　　自去年全国号召大力发展租赁市场以来，全国热点城市陆续出现自持租赁用地，深圳已经成功出让4宗及深汕特别合作区出让1宗70年自持用地，未来租赁住房房源供应量有望增加。此外，深圳市住建局与相关企业合作推出住房租赁管理服务平台，以保障房东和租客的双方利益及租赁房源的真实性。

　　二. 土地市场