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2018东莞楼市年中报告出炉 天知道我们经历了什么!

来源:房掌柜  叶慧贤 深圳房掌柜  2018-07-03 07:30:35
[摘要]回望过去的半年,从严的调控政策让东莞房价回归了理性,但在限价限签升级之下,开发商们如履薄冰,楼盘成交也平平淡淡。

  时光荏苒,恍惚间2018年已经过半。

  回望过去的半年,从严的调控政策让东莞房价回归了理性,但在限价限签升级之下,开发商们如履薄冰,楼盘成交也平平淡淡。

  上半年,东莞楼市究竟经历了怎样的刻骨铭心,又有着怎样的阵痛和欢愉?房掌柜特别策划《2018东莞楼市年中大考》专题,带你了解过去半年东莞楼市的那些事。

  供求:出现了新的变化

  在政策的干预之下,东莞楼市正在出现新的变化。

  据相关数据显示,在供应方面,2018年1月至6月,东莞商品房供应有38146套,其中住宅供应了20171套,同比略增6%,供应面积为224.31万㎡,同比增9%。

  就各片区来看,滨海片区和松湖片区受到规划利好等因素影响,供应较为积极,临深片区和东北片区供应总体呈萎缩态势,而城区因缺乏全新项目上市,供应缩水明显。

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  考虑到限购限贷及刚需升级因素,东莞开发商有意减少180㎡以上及90㎡以下户型的开发量,在上半年的新增供应中,90-100㎡首次刚需户型的供应量最大,达到6661套,占比33%,其次为100-115㎡户型,供应4455套,占比22%,即90-115㎡满足首次和首改刚需供应超过1万套,比重达55%。

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  在成交方面,上半年,东莞商品房签约了39920套,其中住宅签约20197套,同比微减4%,签约面积为229.36万㎡,同比下降1%。这主要是受到限签限价影响,部分开发商未能如愿赶在上半年入市捞金。

  据东莞合富研究院分析,2017-2018年是楼市集中调控年,购房需求受到抑制,较2015-2016楼市狂热年大幅回落,当前东莞楼市供求回归到2015年之前的理性常态,即半年供求长期保持在200-300万㎡之间。

  就整体来看,泛市区及水乡片区成交量表现突出;约一半的区域供应不足,直接导致成交量下滑;相对而言,市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

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  截至6月30日,东莞住宅的库存面积约496万㎡,较去年同期增加了41%,按照过去3个月的消化速度测算,去库存时间约11.6个月,相比去年增加3个月。不过鉴于目前东莞的调控政策,不少已成交货量未能网签,剔除这部分成交,预计东莞真实去库存时间为8个月,整体去化压力不大。

  房价:连续保持平稳

  供需关系之下,也决定了东莞的房价走向。

  据相关数据显示,今年上半年,东莞商品房签约金额约532亿元,其中,住宅共计签约389.74亿元,同比略增4%,网签均价约为16992元/㎡,同比微涨5%,涨幅较去年大幅回落25个百分点。

  虽然在全国各大城市硬性房价调控目标的大背景下,东莞均价锁定在16900元/㎡左右,并已连续22个月保持平稳,但由于今年东莞网签政策较为严格,间接导致部分购房者首付门槛上升,因而上半年东莞房企实际资金回笼总体比去年略有增长。

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  在32个镇街中,23个镇区住宅房价超过15000元/㎡,9个镇区进入2万元俱乐部,整体态势稳中略升。大部分区域均价同比去年同期全线上涨,涨幅最高的是松山湖、石排、企石和万江,由个别高价项目拉高所致。

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  东莞中原战略研究中心曾在5月总结报告中表示,扣除掉豪宅产品因素,当前适合刚需购房者的普通住宅成交均价约为16769元/㎡,从套均总价面积计算,购买一套普通住宅首付三成约需50万元,这对刚需购房者来说还是有些压力山大。

  市场:曲折中前进

  回顾上半年的东莞楼市,总有那么一些事牵动着所有人的神经,不管是好事,还是坏事。

  为期一年多的轮番楼市调控使得投资投机买房热度被有效的抑制,东莞楼市回归理性,加上春节假期、两会都集中在第一季度,开发商多持观望,暂缓推货,期待两会会带来好消息。

  然而,好消息却始终不见踪影。相反,银行贷款持续收紧,房贷利率继续走高,首套房房贷利率普遍上浮20%至25%,另一方面,各银行陆续执行“三价合一”,给二手房市场带来了冲击,期间,购房者观望情绪浓重,买卖双方纠纷频发,中介行业业绩堪忧,部分中介转投新房市场。

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  东莞开发商们审时度势,利用“三价合一”将购房者吸引到新房市场上,在3月下旬加快了推货进度,万科中天城市花园、新城市花园、东兴悦庭、天麟天瑞等多个项目开盘加推,到了4月约有18个项目开盘加推,加上之前顺卖的货量,4月住宅供应量共计3717套,同比增加了68%。

  5月,房地产的传统销售旺季,开发商为提前冲刺年中业绩,入市积极性大为提升,各楼盘不遗余力积极举办活动,将推货、宣传重点放在这个月,全市共计30多个项目开盘加推,成就上半年的供应小高潮。但诡异的是,5月的住宅网签量仅4149套,同比去年同期下降了18%,这主要是因为限签政策影响下,东莞网签数据失真。

  此外,粤港澳大湾区规划将在5月底出台的传闻甚嚣尘上,开发商们琢磨着后市涨价,奈何5月8日限价升级,要求新房首次备案价上浮不得高于前6个月同区竞品售价10%,价格一经备案不得上调。在政策调控下,东莞楼市如同一席湖水,偶尔泛起涟漪,但再也闹腾不起来。

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  为了吸引购房者入市,各楼盘使出浑身解数,如冠科泊樾湾请来辛晓琪、中泰峰境的媒体女神选拔,等等,但更多的是加大让利促销力度,如富盈旗下楼盘均限量85折、松湖公馆限时20套特惠房源、卓越蔚蓝岸推出周末一口价房源等。

  不难看出,在市场低迷的当下,“以价换量”成为了东莞开发商们尽快回笼资金的“救命稻草”,这也刺激着购房者趁早买房。

  然而,当大湾区详细规划出台之后,这种走货方式还会继续延续吗?一切还待后市解读。


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责任编辑:梁津

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