罗湖莲塘文化用地拟改建保障房 楼高百米被指突破限高

　　●合正锦园小区居民：涉事地块拟更改土地用途未征求周边居民意见，设计方案中百米高楼突破限高要求

　　●市规土委罗湖管理局称，目前该地块用地性质调整事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批

　　近日，罗湖区莲塘东片区合正锦园的小区居民向记者反映称，小区附近的莲塘村仓库地块本属于莲塘片区唯一的文化活动用地，但有消息称该地块将变更土地用途为居住用地，并盖两栋高达百米的保障房。小区居民质疑该地块变更土地用途不合规，盖在山脚下的百米高保障房突破限高要求、触碰生态红线。

　　对此，罗湖区住建局和市规土委罗湖管理局回复称，目前该地块用地性质由文化活动用地调整为文体设施用地+二类居住用地(保障性住房)事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批。

　　建于2005年的合正锦园小区，位于深圳罗湖区莲塘东片区。一条10米宽的晴柔路将小区分隔为南北两区，其中南区与梧桐山风景区相接。过去10余年间，700余户小区居民推开门就能见山，这成为他们生活中的一大享受。但随着一则消息的发布，让这里的居民们心里不踏实起来。

　　合正锦园南区东侧紧邻着一片空地。据附近居民何先生介绍，这块空地上原先建有一个小型仓库，因地处莲塘片区故一直被称为“莲塘仓库”。几个月前，莲塘仓库被全部清空、拆除，变回空地。

　　依照深圳市规土委2014年4月发布的《深圳市罗湖06-01号片区[莲塘地区]法定图则》(下简称《法定图则》)，这一编号为05- 20的地块，总面积共5347平方米，是占地436 .49公顷的莲塘地区唯一的文化活动用地，其配套设施项目为居住区级文化中心、老年人活动站。然而，直到今年6月，这一规划中的文化中心和老年人活动站也没开工建设。在6月1日，小区居民收到莲塘街道办通知，称05-20地块的土地用途将改为居住用地。而根据小区居民拿到的该地块设计方案，05-20地块上设计建设有两栋人才住房和保障性住房，东侧33层、西侧32层。

　　而此前公布的《法定图则》对此片区限高有要求，“梧桐山体沿线片区宜以多层、中高层建筑为主，建筑高度宜控制在40米以内，以避免对山脊线形成遮挡。”

　　对此，设计方案给出的解释说明中首先重新界定了项目位置，称由于仙桐体育公园处于05-20地块和梧桐山主体游览区之间，所以从生态效应上05- 20地块已经不属于梧桐山沿线片区，故无需遵守限高要求。该方案称，“该法图该项目东南侧规划为仙桐体育公园(占地约75公顷)，且现状建设已经将紧邻该项目的小山体与梧桐山主体游览区形成部分割裂，该项目从实际生态效应上已不属于沿线片区”。

　　同时，该方案还表达了百米高度的可行性，称从具体方位上看，该项目距离梧桐山主体的山脊线较远(1.2公里- 1.8公里)，对其的遮挡在可接受范围内;且如按照100米高度，建成后不会突破现有天际线，对紧邻该项目的小山体影响也在可接受范围内。综上，项目虽会对邻近山体产生一定遮挡，但基于项目本身为公共利益项目，规划建议统筹考虑建筑高度暂定为100米。

　　记者注意到，在这版设计方案提供的西立面城市天际线示意图中，设计建在05-20地块的百米项目旁唯一可与其比肩的，是另一个百米高楼———莲馨家园，而其正是莲塘片区另一保障房项目。

　　追问

　　1、拟变更土地用途，为何未征求周边居民意见?

　　该小区居民认为，根据法律规定，如需要变更土地用途应组织有关部门和专家进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见等一系列法定程序后方可改变土地用途及规划。

　　但截至通知当天，该地块用地性质并未变更和对外公示，设计方案是在模糊概念“打擦边球”，违反了该地块土地规划用途。

　　2、项目设计方案为何突破层高限制?

　　南都记者走访发现，在已经变回空地的05-20南侧，梧桐山界碑并不难找，界碑南面即是梧桐山风景区南麓的山体。在附近居民眼里，与梧桐山界碑相邻的这一地块，没有理由不是梧桐山体沿线片区。况且一旁建于10多年前的合正锦园、仙桐御景等小区正是由于这一限高要求的规定，小区所有建筑均控制在了20层以下，“为什么它们(05-20地块拟建建筑)就在山脚下，还能不遵守限高要求?”

　　3、项目建设是否会影响周边小区居民正当权益?

　　有小区居民质疑称，“这样超高的建筑死死挡住合正锦园，严重损害了居民的采光、通风等权益，并带来了噪音、尘土、水压等问题，严重损害了合正锦园业主的合法居住权益。”

　　此外，由于紧靠梧桐山基本生态控制线，05-20地块在开发建设上也受到了附近居民的质疑。设计方案显示，该地块总建筑面积为40180平方米，将提供440户-572户人才住房和保障性住房，容积率达7.5，已属行业较高水平。在设计方案中，紧邻05-20地块北侧的晴柔路也将借助此次开发，由现状10米拓宽至20米。居民代表何先生向南都记者表示，这一拓宽道路的方案，要么需将合正锦园小区北区现有的围墙拆除，将小区的内部道路“充公”重建;要么需要将05-20地块的北侧边界内收，留出空间用以扩宽道路，“容积率已经到了7.5，还要再把地拿出来修路，它们(05-20地块)能承受吗?若保持该路段现有的宽度，除人行道外宽度仅有6米的车道甚至无法满足消防车转弯的需求。对于保障房落成后人数飙增的片区来说，将构成新的消防安全隐患。”