解读多重困境约束下的房地产市场之十大展望

　　当前，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期，特别是房地产开发投资增长平稳，房价平均涨幅小幅上升，房地产调控政策继续升级。与此同时，房地产市场发展也面临五大困境的约束：一是稳增长要求稳房地产投资，但这是一个艰难的选择；二是防风险要求高度重视化解房地产市场结构性泡沫，房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要；三是去杠杆要求合理管控，加杠杆已不可持续，清算不可避免；四是降成本要求尽快解决房地产价格高企问题，以便从宏观上促进降成本；五是稳预期要求尽快平滑和稳定房地产市场、房地产业对社会心理面的扰动。在上述多重困境约束下的房地产市场，亦是“稳中有变”。概况起来，笔者对未来的房地产市场发展有如下十大展望：

　　第一，房地产投资逐步回落，中国经济终将摆脱对于房地产的过度依赖。中国经济对房地产的依赖已经太久、太深了。所谓转型，所谓高质量发展，其中重要的一个方面，就是要逐步摆脱对于房地产的过度依赖，寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。长远来看，人口集聚的上升和人口自然增长率的下降，这两大趋势将使国内大部分城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资，将逐步步入存量时代和过剩时代。预计从今年四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。

　　第二，土地市场流拍增多，溢价率下降，土地市场新变局开始出现。近几个月，土地市场流拍频现，流拍数量高达800多宗，全国土地市场加速降温。随着流标流拍或逐步成为常态，土地拍卖价格料将出现明显回落，“地王”不再出现。这一方面预示着市场对于未来房价走势预期的变化，另一方面也意味着未来依靠房地产来维持经济运行的模式很难持续。

　　第三，房价整体稳定，市场结构分化。考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位，以及打赢三大攻坚战的现实政治需要，未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是：整体平稳，但有结构性调整，市场分化在所难免。从调控政策的角度观察，密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响，但对不同类型城市影响有所分化。一线、二线城市商品房住宅库存较低、需求整体不弱，市场供不应求，住宅价格增速整体趋于稳定，部分二线城市有所上涨；三线及以下城市或受调控政策边际影响较大，地产销售或加速降温、拖累全国销售，三线城市二手住宅价格趋稳，上涨势头得到抑制。

　　第四，商品房与公租房的比例将进一步优化，公租房迎来快速发展良机。“租购并举”，核心在租，租赁房市场的不平衡不充分是房地产市场当前发展的明显短板。在未来新的住房制度中，租赁比购买更重要，先租后买也将成为受到鼓励的全新消费方式。住房租赁市场将会有更规范的引导，改善租赁市场发展滞后的局面。从政策支持角度看，无论是土地、财政、金融，还是法律，租赁市场将持续受益政策红利的释放。