为合理有序开展深圳市城中村更新工作,11月5日,市规划国土委发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)(以下简称《规划》)。
根据《规划》,深圳约55平方公里城中村居住用地划入城中村综合整治分区,并明确划入综合整治分区范围的城中村居住用地,不得进行大拆大建,除规划公共利益和用地清退外,不得开展拆除重建工作。《规划》提出,应有效保障城中村低成本居住空间的供应,引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
约55平方公里划入城中村综合整治分区
《规划》在全面摸查全市城中村用地发展现状和空间范围的基础上,提出了保留城市发展弹性,在特定时间内保留一定比例城中村的工作思路,通过有序引导各区开展城中村综合整治,促进城中村有机更新,将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。
《规划》指出,目前,全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里,其中约55平方公里(占比56%)划入城中村综合整治分区。
在约55平方公里城中村居住用地中,福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%,其余各区不低于54%。
综合整治分区内用地不得大拆大建
《规划》提出了综合整治分区的管理要求,除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外,综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
《规划》指出,因城市发展需要,各区可在规划中期对综合整治分区空间范围进行调整。综合整治分区空间范围调整应遵循“总量指标不减少,功能布局更合理”的原则,在做好总量占补平衡,保障各区综合整治分区总规模不减少的前提下,由各区政府进行调整。区相关职能部门负责制定占补平衡方案;各主办部门将拟定的占补平衡方案在项目现场、 深圳特区报或深圳商报及部门网站上进行不少于10日的公示后报区政府审批;各区审批通过后在项目现场、深圳特区报或深圳商报及部门网站上进行公告,并抄送市规划国土部门,纳入规划“一张图”系统进行动态维护。
鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新
《规划》提出,要强化城中村更新统筹,重点关注城中村安全隐患消除、居住环境和配套服务改善以及历史文化特色保留;要统筹多种存量开发实施手段,梳理城市更新、土地整备、 棚户区改造之间的衔接关系,建立协调互促的城中村存量开发管理机制。以综合整治分区为抓手,通过协调多种存量开发手段的实施时序,控制城中村改造节奏,促进城中村可持续发展。
同时,完善市场主体参与机制。鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新,由政府制定相关规则规范市场行为,实施过程中加强政府监督和规划统筹。强化城中村综合整治质量把关。加强城中村城市设计和建筑风貌控制,强化城中村既有建筑、新建建筑以及周边景观环境、风貌、尺度、文化之间的协调。完善公共空间组织, 注重开敞空间的互联互通、开放共享。
有效保障城中村低成本居住空间供应
值得关注的是,《规划》强化了城中村租赁市场管理。《规划》提出,政府相关部门应加强城中村租赁管理,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。
改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治, 严厉打击城中村租赁市场违法违规行为,将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
《规划》提到,政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系,进行统筹管理。
(来源:深圳商报 江南鸾)
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