【房企换帅之路】绿城中国：张亚东尴尬应对最差成绩单

　　编者按：

　　铁打的营盘，流水的高管。

　　你方唱罢我登场，总有后浪推前浪。在资本、政策等多重因素的干预下，2019年中国房地产市场负重前行，头部房企纷纷调兵遣将寻出路。队伍大了确实不好带，地产圈的人事大换血常常集中在年报或半年报出炉的年初和年中。

　　2019，楼市依旧“躁动”难安，购房者一冷静，卖房人就慌了。在此局势下，哪家房企都不能稳坐钓鱼台，行业洗牌加剧的同时，高管换血力度也开始加快。

　　在这一年里，61岁的宋卫平终于得偿所愿，完成了他在2014年就想做的事——退出他一手创办的绿城中国董事会，正式退休，只做一名股东。其接班人是原董事会执行董事张亚东，于7月11日开始生效，绿城中国正式“脱宋入张”。那么，在张亚东治下的绿城中国，又将走向何方、能否重回一线?

　　人物

　　绿城正式进入“张亚东时代”

　　7月11日，绿城中国发布公告，宣布宋卫平、刘文生双双辞去董事会联席主席职务，原董事会执行董事张亚东任董事会主席，代表全体股东利益。绿城中国正式进入“张亚东时代”。

　　翻开这位新掌门人的履历，51岁的张亚东起点很高，有着多年的从政经历，曾担任大连市副市长，大连市委常委、统战部部长，在城乡建设和房地产管理方面有丰富经验。曾就读于辽宁大学、大连轻工业学院、厦门大学，拥有博士学位。

　　2018年5月，进入中交刚半年的张亚东被安排进入了绿城经营班子，排名仅次于曹舟南。然后，短短三个月之后，曾被老宋钦定为接班人的曹舟南就辞任了行政总裁及董事会提名委员会委员职务。同一时间，张亚东以绿城新掌门人的身份首次面对媒体。

　　彼时，在创始人宋卫平面前，张亚东表态了三个方面的规划，第一，未来三年的业绩目标2018年预计超过1600亿以上，2019年估计能到2000亿，2020年估计能够达到2600亿。第二，延续原来确定的绿城发展思路，落实11大重资产、5大轻资产的组织架构战略。第三，更加关注可持续增长，更关心结构的增强，保持传统业务的健康发展，保证新兴业务的不断创新。

　　如今短短不到一年的时间，张亚东再次升职，担任了董事会主席一职，职业生涯的发展速度堪比坐火箭。

　　成绩

　　踌躇满志却遇上下行行情

　　不过，从这一年的成绩单上来看，虽然张亚东踌躇满志，但绿城中国在其带领下，发展并不算亮眼。

　　从业绩来看，绿城中国2018年流量销售额为1564亿，较2017年仅增长6.9%，是近三年的最低值。其流量排名也从2017年的第11名下降到了第17名。

　　如果说，2018年的张亚东才刚刚接手，成绩并不能说明什么。那么，2019年上半年的业绩则更能体现他的成绩，而从绿城中国2019上半年的年中业绩报告上来看，成绩也不理想。

　　(2019年中业绩)

　　上半年，绿城中国录得收入186.58亿元，由于物业销售收入的确认于上半年减少，较2018年同期下降44.4%;股东应占利润为人民币20.58亿元，较2018年下降11.9%;销售方面，报告期内，2019绿城中国的业绩仅完成不到四成。绿城集团累计取得总合同销售面积约403万平方米，总合同销售金额约人民币743亿元，同比减少1.46%。

　　这是绿城中国近年来最差的一份成绩单，跑输大部分同行。

　　痛点

　　高溢价优势被限价耽误

　　究其原因，绿城表示：营收下滑主要是因为物业销售下滑较大，而物业销售下滑则主要是因为限价难题。张亚东坦承，“由于限价，绿城的溢价能力体现不出来，这也是我们目前面临的一个巨大压力。”

　　众所周知，由于宋卫平先生的执着和理想主义，绿城一度成为中国房地产行业品质的代表。王石曾评价：“在生活品质上，在建筑品质上，在综合规划上，我们最强有力的竞争对手在杭州”指的便是绿城。

　　高品质常常能给绿城带来高溢价，可以说，取得利润是绿城最拿手的看家本领，而今这个本领在“限价政策”里被耽误掉了，这一优势正在逐渐丧失。

　　除了在营销市场上失利之外，绿城中国近日还发布了另一则利空消息——入股百年人寿的计划折戟。早在2018年12月17日，绿城中国公告称绿城房产拟以现金代价27.18亿元收购百年人寿11.55%的股份，成为第一大股东。公告还称， 保险牌照具有独特的资本投资价值，收购百年人寿符合绿城的商业理念，其主要客户群与百年人寿的保险顾客群具有一定重叠，预期将会有交叉销售的潜力，产生协同效应，并能扩宽集团的收入基础，增强财务状况。

　　然而，这一计划在经过长达8个月的发酵之后，未能如愿。对于绿城中国想要构建的金融板块，银保监会并未批准，高管耿静眼中“最值钱”金融牌照，未能收入囊中。

　　未来

　　三年时间成为行业优等生

　　对于这大半年来的种种失利，张亚军坦言，“绿城是一个‘特长生’，我们的产品线非常强。同时，我们也是一个‘偏科生’，我们有短板，原来运营就是我们的短板，经过这半年的进一步优化，我们现在的运营能力也在持续提升。”

　　他的另一个解决方式是，提高周转，此前追求品质而忽视周转，如今也开始重视起来。目前来看，自张亚东掌舵绿城以来，多项变革制度相继祭出，确实加快了绿城的项目周转速度。

　　据张亚东介绍，绿城的运营能力逐渐提升，以前理想的目标和周期是“5912”，现在已达到“4914”，即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月，拿地至现金流回正14个月。虽然与同行相比，周转率仍需提升，但已经在进步了。

　　不过，从绿城的业绩来看，要重回一线仍需时间。2000亿元的销售目标，意味着今年下半年绿城平均每月要完成132.5万平方米的销售面积，或单月超过209.5亿元的销售额。事实上，绿城中国成立至今，公司仅2018年12月的单月销售金额超过209.5亿元，可见这个目标极难达成。

　　此外，绿城中国虽然是消费市场中的宠儿，但在资本市场一直未能体现自己的价值。与相似规模的民企富力和国企金茂比，绿城中国的市值仅129.17亿，而前两者分别为480亿和563亿。

　　如何成为行业的优等生，重回高光时刻，张亚东曾公开对媒体表示：给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生。接下来，就让我们拭目以待吧!