伪豪宅，不香了。
没有悬念，这是一个买房为大的时代，可强大如深圳，现实有时候仍是如此荒诞不经。
一方面，我们看到的是当前深圳人的买房迷惑行为——排队两小时，选房两分钟！
并且，从下半年的深圳多个豪宅开盘结果上看，对于富豪们来说，一套平平无奇的深圳千万豪宅，四舍五入后应该就跟不用钱一样。
8月31日，福田天健天骄开盘，售出八成房源，销售金额超50亿；
10月30日，豪宅深业中城开盘，2794人抢192套，均价为13万/㎡，最低门槛价1508万元/套，开盘当天即售罄；
11月5日，合正置地大厦推61套住宅，均价约9.26万/㎡，开盘当天售罄；
11月14日，宝中项目云玺锦庭开盘，均价10.9万/㎡，去化八成；
11月28日，前海豪宅招商领玺456套房源开售，均价10.8万/㎡，前期认筹客户共1306位，同样是开盘当天即售罄；
11月30日上午，前海豪宅颐湾府开盘，推367套房，均价10.2万/㎡，开盘仅4个半小时就卖掉322套，去化近九成。
……
而另一方面，豪宅市场熙熙攘攘，不仅外界满心怀疑，开发商有时也会战战兢兢。
为何？
因为在浪潮褪去之后，谁在裸泳，一目了然。
一、
开盘涉嫌捂盘违规操作
实际销售数据成迷
10月12日，位于南山西丽的金众麒麟公馆项目开盘，获批预售房源共854套，均价8.85万/㎡（含精装修费用6500元/㎡）。
据市场监控数据显示，该项目10月9日启动认筹，认筹金100万，验资200万，前期共认筹500批，开盘于华侨城洲际大酒店进行，摇号选房，当天共去化307套。
然而，与开发商对外释放的“65%去化率”不同，实际上，若以预售的共854套房源来算，该项目的实际开盘去化率，仅有35%。
（图片来源：项目论坛）
以这样的一个开盘去化率，若将此项目列入上述在今年下半年开盘的“豪宅队伍”当中，则确实有些差强人意，也成为了深圳下半年开盘去化率垫底的一个豪宅项目，被其他开盘即售罄的深圳豪宅无情踩在地上摩擦。
有业内人士指出，从金众项目的公众号所发出的开盘通稿上看，“共预售854套住宅，主推1/2/4/6栋共508套”的表述，则有变相捂盘的违规操作嫌疑。
（图片来源：金众项目公号文章）
早在2016年，深圳便已发布并执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第七条明确指出，严厉查处房地产市场违法违规行为，包括要求开展房地产开发项目交易秩序整顿，对已取得预售许可的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
要知道，深圳早前曾对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查，期间便发现，有一手楼盘项目通过发布虚假售楼数据，试图人为制造销售紧张气氛，影响人心与预期，并且已是市场常见手段。
比如有楼盘预售许可证审批的可售房源为910套，开盘当天仅售出约140套，不足2成，而对外宣传却为“开盘当天，2小时劲销9成”，水分极大，存在虚假宣传、捂盘等违法违规行为。
如此操作，与此次金众项目的开盘推广口径极为相似。
不仅如此，据了解，有媒体通过深圳房地产信息系统查询到，开盘过去两个月后，金众项目推出的6栋共854套产品中，截至12月7日，备案的仅有92套房源，销售数据再次成迷。
（图片来源：市规土委官网）
二、
豪宅含金量受质疑
开盘价格涉嫌捆绑装修费用
实际上，吹嘘去化率并不可怕，“豪宅”被鉴伪才最尴尬。
说回项目。
金众西丽项目产品为100-177平米的纯大户型，开盘总价最低771万，复式户型总价将近4000万。9月25日晚间，项目开发商通过其公众号发布辟谣声明，声明内容称，项目收取喝茶费可提前选房等信息为不实言论和虚假信息。
换句话说，此次开盘“没有中间商赚差价（喝茶费）”。
但也有网友在看完房后直接表示：忽悠你的，何止是中介中间商。
（图片来源：项目论坛）
记者查询了解到，不少网友对金众项目所谓“豪宅”的质疑，主要包括以下几个方面：
第一，项目紧邻深圳野生动物园西侧，有网友戏称，项目东边单元的业主将来需要担心的是，动物园难免会产生特殊气味，会对周边生活环境造成一定程度上的影响。
同时，由于动物园及景点的因素，周末及节假日来往车辆和人员较多，也会给居住环境造成一定程度的不良影响，片区内容易堵车已是一大问题。
值得关注的是，早在2016年甚至更早，深圳就已传出该动物园可能搬离西丽的消息，但至今并未有正式文件出台，早年传闻也没有了下文不了了之。
第二，在项目的学区配套方面，学区内小学为大磡小学和平山小学，中学为深圳市大学城丽湖实验学校。据了解，目前大磡小学已经被南二外集团所收购，接下来，南二外集团将正式全权管理大磡小学一切教学事务。尽管大磡小学将从一个“村校”升级为“名校”，但会否是换汤不换药，教学质量能否真正上去，大部分人依旧是持怀疑态度。
第三，项目户型大，而定价偏高，因此购房总价门槛也高出不少，相对于如深业中城、招商领玺等让人“买到即赚到”的豪宅产品来说，金众项目在价格上并不具有让深圳富豪们“扎堆抢房”的吸引力。
第四，也有意向购房者提出疑问，金众项目备案均价8.2万/㎡，另加6500元装修费，整体8.85万/㎡的均价，是否已涉嫌捆绑销售的严重违规行为。
实际上，近些年随着限价调控措施的出台，有关部门对新楼盘价格予以限制，价格过高则不予备案，限价市场上也有不少楼盘采取捆绑装修费等形式来弥补损失。
对此类现象，律师认为，购房者在购房后是否需要再次进行精装修是购房者自己的事情，与开发商无关，至于装修标准，更是购房者根据自身的经济负担能力和偏好由自己决定，开发商若硬性规定购房者必须支付所谓精装费，无疑是利用行业的优势地位所实施的捆绑销售行为。
这届深圳买房人实在“太南了”，不仅要买得起豪宅，还得学会辨别真假豪宅。
当然，金众项目自然也有受到一部分人的欢迎，也不是毫无道理。
根据项目官网公布信息显示，项目占地约3.4万平方米，总建面约14.9万平方米，由6栋高层住宅、2栋办公楼、底商以及一所六班幼儿园组成，项目容积率仅3.18，如此低密度在深圳新房项目中可以说是难得，非常适合养老。
三、
盘点开发商金众前期开发项目
高端住宅、豪宅均屡遭业主维权
麒麟公馆的开发商为金众地产，不算出名，至少不是聚光灯下的网红开发商。
公开资料显示，金众地产是深圳市建工集团旗下的子公司，建工集团诞生于1964年，1988年成立地产开发部；1995年完成股份制改造，组成深圳市金众股份有限公司，2009年更名为深圳市建工集团股份有限公司。
从开发商官网可以看到，金众地产近年来开发过的名片项目，主要包括有位于大鹏的金众云山栖项目，位于光明的光明大第项目，名气最大的，则应该是广州的金众西关海项目。
然而资料显示，2014年9月，中信地产以21亿元总价挂牌转让西关海项目，新买家为深圳建工集团，并且直到2015年11月才正式亮相，随后，西关海对外宣传的项目名也从“中信西关海”悄然变为“金众西关海”。换句话说，该豪宅属于金众直接收购买来的项目，而非开发商一手打造的“亲生”豪宅。
（图片来源：南都报道）
4年过后，该豪宅项目再生事端。
今年10月份，在入住了小区一年后，金众西关海小区的多名业主接到开发商发来的通知，称业主所购买的房产面积存在差异，房屋面积超出6-10平方米不等，且要求业主补交面积差价，按照业主购买时的价格，每户需要一次性补交房款30万-60万元不等。对此，有业主质疑开发商私自更改建设图纸，也有业主因为难以承受高额的差价，要求退房，但被开发商拒绝。
（图片来源：金众地产官网）
值得关注的，还有该开发商开发过的位于光明的光明大第项目，一期2013年开盘，由9栋高层和80套别墅组成，同样是一个“高端住宅”。
2016年据深圳新闻网报道，该项目别墅涉嫌虚假宣传，80户业主投诉1年仍无果。该项目别墅业主称，业主们到了收楼时才发现，开发商销售时宣传的、承诺的全部与实际不同。不仅承诺的地下两层赠送没有，就连最基本的生活配套楼梯都没有。为此，80户别墅业主多次找开发商协商，但开发商却置之不理，至媒体曝光后依旧没给出圆满的答复。
（图片来源：深圳新闻网报道）
（图片来源：南都报道）
而到了2018年5月，据南方都市报报道，光明大第高层区和别墅区两部分业主互相举报对方违建。有业主对南都记者表示，开发商在宣传期间做出了“赠送面积”的承诺，赠送额度达30%- 40%。具体说，高层赠送的是楼栋间的连接空间，别墅赠送的是架空层和到车库的直通电梯。然而，这一承诺最终并没完全兑现。
南都记者联系到光明大第的项目开发商—深圳市金城光明房地产有限公司，了解“赠送面积”属违建等情况。开发商方面择回复称，因项目已开发完毕、业主已入伙，对采访函所提问题并不知情。
“开发商甩起锅来，能有多拼命？”
“我不知道，我没有，别瞎说……”
（来源：网易房产）
粤公网安备 44010602005421号
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