疫情下的救市攻略：派购房大礼包、发债借新还旧、线上营销卖房

　　一场突如其来的疫情，使得很多营销中心歇业，也让房地产市场处于停摆状态，市场成交近乎冰点。

　　疫情仍在持续，楼市该何去何从?近半月来，全国各地救市动作频频，降低首付比例，发购房补贴，提升公积金贷款额度，稳楼市政策接连出台。

　　据不完全统计，2月全国已有超过40个城市发布楼市相关政策。此外，金融机构也调整公积金贷款额度。

　　购房大礼包

　　降首付，发补贴，提公积金贷款额度

　　受疫情影响，线下看房、开盘被取消，多地楼市按下暂停键，成交接近冰点，多地出台陆续出台救市政策。

　　最早发布政策的是湖南省衡阳市，2月14日当地出台楼市政策，对购房者给予包括契税、车位款等购房补贴。此外，非“双一流”大学全日制本科生购房一次性补贴5万元。

　　一周后(2月21日)，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》规定，明确公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%。

　　之后，银行方面也下发通知，降低首付比例。

　　2月24日，浙商银行下发通知，对非“限购”城市，各分支机构可将居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%，即日起实施。

　　这意味着，在浙江省所有非“限购”城市，凡是和浙商银行合作的楼盘，首套首付比例可以从最低30%降至20%。

　　假设有人首次购房，购买一套总价100万的房子，最低首付从30万下降到了20万，减轻部分首付压力。

　　一天后，工商银行将二套房的首付从60%调低至30%，工行绍兴分行回应称，近期该行个人住房信贷政策没有调整和改变，该行坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民合理住房贷款需求，维护房地产市场平稳健康发展。

　　深圳是否也有相应调整呢?房掌柜致电中国工商银行深圳分行，该行称目前暂未收到调整二套房首付比例的通知，个人住房贷款利率执行人民银行贷款利率政策。此外，还会综合考察贷款者的资信状况、购置住房特点、首付款比例高低、贷款期限长短等多种因素。

　　有网友对降首付比例的行为表示不解，其实在2016年央行曾发文，针对非“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低30%。

　　2月26日，广东省东莞市住房公积金管理中心发布关于实施《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知，通知显示公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元。

　　在此之前，只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房(含商转公)方可申请最长贷款30年。

　　借新还旧

　　多家房企发行公司债

　　2020年是房企债券到期的高峰年。据光大证券研究报告指出，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元(2019年为6485亿元)，其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。房企将面临巨大的现金流压力，头部房企也难以幸免。

　　不少房企在上演借新还旧的策略，发行新债还旧债。

　　Wind统计数据显示，截至2月20日共有16家房企发行公司债，规模为196.26亿元;11家房企发行中期票据，规模为83.20亿元;19家房企发行短期融资券，规模为148亿元。

　　以滨江集团为例，进入2020年以来，该公司已多次发行短期融资券。

　　1月10日，滨江集团表示，在2020年1月7日完成发行公司2020年度第一期短期融资券，实际发行总额9亿元，发行利率4%，期限为366天。

　　1月15日，滨江集团宣布，公司已于1月9日发行了公司2019年度第一期短期融资券，实际发行总额约9亿元，发行利率为5.3%。

　　2月14日，滨江集团发行12亿元中期票据，期限3年，票面利率4% 。

　　截至募集说明书签署日，滨江集团待偿还债务融资工具余额为124.56亿元。

　　在滨江集团多次发债的背后，是公司面临着较大的偿债压力。

　　不只是滨江集团，招商蛇口、金科地产、富力地产、金地集团等也发行了金额在8-10亿元的超短期融资券，以偿还短期债务。

　　另辟蹊径

　　从线下销售到线上销售

　　疫情导致春节期间楼市成交断崖式下跌，回款也面临不小的压力。据中原地产提供的统计数据显示，1月24日至2月3日期间，北上广深四个一线城市新房网签总计96套。

　　线下销售遭受阻力，不少房企像电商学习另辟蹊径，转向线上销售。

　　据CRIC统计，目前有约143家房企重启或新推出线上售楼处，其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处，百强房企发起线上售楼处的超过9成。

　　2月16日上午，恒大集团召开线上新闻发布会，副总裁刘雪飞在发布会上表示，在2月13日全面实施网上销售、网上认购后，恒大在三天时间内通过旗下恒房通平台，实现认购房屋4.75万套，认购房屋总价值约580亿元。

　　据刘雪飞介绍，恒大全面推行网上销售后，恒房通几天内新发展用户达300多万人。

　　“5000元锁定580亿元”，此举在业内受到追捧，之后多家房企纷纷效仿恒大这一营销策略。

　　一位不愿具名的某房企营销经理表示，因金额高、交易频次低，过往房产交易的场景绝大部分在线下进行。尽管短期内线上看房活跃，成交率并不高，但可以起到蓄客作用，加强和客户的联系，提高成交的可能性，也为日后线下开盘做好准备。