马光远：房地产金融政策“保持连续性”是什么信号

　　这周我在潜心写一篇关于疫情冲击下，中国房地产的现状、趋势，房地产政策的走向以及房价走势的文章。大体会在下周我的公号上首发。但是，因为央行和财政部、银保监会3月3日召开了金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。谈及房地产进入政策，会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企日前强调，房地产金融政策目前没有调整，对房地产金融的情况会动态监测。房地产金融政策仍是“一城一策”，地方根据当地情况，在不违反大的政策框架下可以自行安排。

　　对于央行以及银保监会的表态，是不是意味着房地产政策会重新收紧，央行重申“房住不炒”究竟透露出什么信号。鉴于这个表态引发了市场的很多解读，很多人也给我发信息，问我对央行表态的看法。为避免误导，我先简单谈点自己的看法，在我的下一篇文章中，关于疫情下房地产政策的走向我会有更加具体的分析和预判。

　　第一、我想告诉诸位，千万不要按照字面意思理解中国的宏观政策，不结合宏观背景，仅仅从字面去理解政策，都会错得离谱。

　　我给很多人讲过，中国的老百姓一定要学会正确的理解政策。注意，“正确”两个字非常重要。“正确”意味着，不是按照你的意愿去理解，而是按照事实和经济形势去理解。比如，“确保房价稳定”，稳定这个词，在房价的不同周期，意义是完全不一样的。在房地产低迷时，稳定的意思就是不能跌;在房价暴涨时，稳定的意思就是不能涨得太快。

　　不结合宏观背景，只就字面意思理解，你是永远无法理解中国经济政策的微言大义的。不识庐山真面目，只缘身在此山中!正确理解中国的政策意图，是一种能力，可惜很多人不具备这样的能力。

　　第二、强调“房住不炒”不等于房地产政策收紧。我不止一次的告诉诸位，“房住不炒”是对中国房地产行业的长期定位。这点至少在五年之内不会有任何改变。

　　但强调“房住不炒”，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，不代表要继续打压房地产。这是两个概念!为什么要不断强调“房住不炒”，因为高层担心房地产泡沫成为中国经济未来的最大风险。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这不过是跟在“房住不炒”后面的一句套话，绝不意味着还要继续打压房地产。这是基本常识啊，你怎么能一厢情愿的认为这是要继续打压房地产呢?打压房地产对疫情下的中国经济有好处?稍微脑子正常，这个问题不应该成为问题。

　　第三、中国的很多政策表述都有“滞后性”。你们还记得在“房住不炒”之前，中国房地产政策的主旋律是什么吗?是“去库存”。

　　为什么“去库存”，因为2014年房价调整，房地产投资下滑，到2015年，房地产投资增速下滑至1%的历史低点，很多地方的房子卖不出去，所以“去库存”，但是，你如果认真研究政策，你发现“去库存”之前一线城市的限购等政策从来没有放松过;你也会发现，在2016年，一些城市开始对房价快速上涨进行调控的情况下，官方文件对房地产政策的定位仍然是“去库存”，在2017年北京出台了极其严厉的“3.17”新政之后，房地产政策的描述仍然是“去库存”。

　　这次“房住不炒”也是一样，在高层对房地产提出新的政策前，不管实际怎么做，“房住不炒”这个政策在官方文件里是不会改变的。但这不意味着房地产政策真的不会改变!

　　第四、根本不用担心房地产政策放开，还有很多人去炒房子。可以看看我去年关于今年房地产政策的一些文章。即使没有当下的疫情，我也告诉大家，房子作为最好投资品的时代已经结束!

　　很多城市的房价处在阶段性的高位，需求已经基本释放完毕，老百姓手里的钱基本都花在房子上了，怎么可能还有很多人会去炒房子。一些老是臆想一旦调控政策放开很多人都会去炒房的纯粹是想当然。这样想的很多人基本属于没有房子的，根本不知道买房怎么回事。炒房的很多人都不傻，他知道价格究竟如何，收益究竟如何。只有那些从来没有投资过房子的人才会认为炒房很简单。被套住的多着呢。

　　第五、对今年房地产政策走向的判断，即使没有疫情，我之前的判断也是会放松，我提醒过大家把政策重点放到“因城施策”四个字上，这四个字也是微言大义，也是内涵丰富。

　　疫情对整个房地产短期的冲击很大，很多城市交易量在2月份跌去了80%。根据相关机构的统计，已经有60多个城市调整房地产政策。这是对的，这是实事求是，因为房地产一旦出问题，那将是大问题。

　　我对政策的基本判断是：二三线会明显放松限购限售等政策;四五六线基本取消相应的限制，而一线也会玩点曲线救国，在这轮房地产政策调整中，每个城市只会迟到，只会有方式的不同，但不会缺席。

　　第六、房地产金融政策保持“连续性、一致性、稳定性”不代表不会微调。注意，对房地产金融政策进行微调，主要不违背“房住不炒”的大原则，都是可以调整的。

　　比如，支持居民自主购房，就可以调整，因为现在的金融政策连居民自住购房都不支持了;再比如，支持居民改善性购房，则二套也就跟着可以调整。这次，我没想到的是河南驻马店市打了头炮，以前都要么是深圳，要么是佛山，要么是东莞。

　　第七、“窃书不算偷”，孔乙己的这句话其实是指导大家理解中国的很多政策的。这在很多政策领域都是适用的。

　　第八、疫情下，中国房地产会何去何从，房价走势会如何，要不要出手买房子，下一篇文章会交代的清清楚楚。请大家务必放心，我对房价的判断一定会保持“连续性、一致性、稳定性”。

　　来源：WE言堂