羊城迟来的土拍 越秀79亿“翻倍”地价摘番禺CBD宅地

　　相比于北上深，开年之后显得有些沉寂的广州土地市场，终于在3月底迎来房企大手笔现身。

　　3月23日下午3时，广州成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，前者由越秀地产旗下广州城建开发南沙房地产有限公司以39.26亿元摘得，白云新城商用地块则由广州市白云城市开发投资集团有限公司以5.53亿元摘得，成交总价为44.8亿元。

　　单从成交总价看的话，这次的揽金规模似乎无法与动辄百亿的土拍相比。然而，值得注意的是，其中越秀拿下的这宗地，远不止39.26亿元的拿地成本。

　　据悉，该地块具体为番禺区汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块，出让面积16万平方米，容积率为4.3，最大计容建面31.76万平方米。

　　地块所处位置优越，位于番禺总部地带，紧邻万博CBD商圈及长隆度假区，交通上毗邻地铁3号线、7号线以及在建地铁18号线三条轨道交通，是万博商圈周边时隔2年后再入市的宅地。

　　虽地块起价为39.26亿元，但按照出让条件，拿地企业须按要求负责出资建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，项目建设面积42万平方米，总投资约39.37亿元，并建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门。

　　即是说，加上兴建学校的成本，这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元，按此折算地块楼面价约为2.48万元/平方米，比原先成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。

　　对此，业内则大多认为“这笔帐可以算得过来”。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬表示，本身2万多的楼面价确实十分便宜，但算上配建之后其实也是一个接近市场的合理价位，跟板块的拿地价和销售价相匹配。

　　观点地产新媒体了解，目前周边在售一手楼盘包括金地壹阅府、粤海广场、中铁诺德中心、珑翠等，除了单价接近6.5万/平方米的金地壹阅府外，其他在3.5-5万/平方米左右。

　　值得一提的是，金地壹阅府项目所在地块也曾是一宗地王。据悉，2017年初，在报价多达到64家企业参与，最终经过130轮激烈竞拍之后，金地以总价18.7亿元、配建22050平米拿下番禺万博商圈地块，折合楼面价3.37元/平方米，首破楼面价3字头。

　　“按照目前周边的价格以及2万多元的拿地楼面价推算，越秀这个项目未来售价有可能突破4.5万元/平方米。”有业内人士推测。

　　除了出让价格引人关注外，这宗地块还具有一定的“定制性”。

　　“早就猜到了，不是越秀就是广铁。”拍地结果一出，有网友在拍地网站下留言。据悉，该宗地指定须为广州市市属国有企业竞买，且不接受联合竞买。

　　按此框定的话，符合条件且有拿地开发经验的基本只有三家：广州地铁、越秀地产以及广州市城投。另悉，此前3月10日，广州越秀区越秀南AD013907地块入市出让，正是由广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得，折合楼面价6.46万/平方米，刷新了广州土拍史上最高楼面起价纪录。

　　“这宗地块不算完全定制，不过近年来广州拍地定向出让情况越来越多，也开始会限定由一些国企央企拿地，很重要的一个作用便是稳定市场，防止土地过多流拍等现象。”黄韬说道。

　　另据观点地产新媒体了解，近日番禺公布的一则片区规划，或将为越秀摘得的这宗地“镀上一层金”。

　　3月8日，广州公示了调整后的番禺区大石街汉溪长隆片区储备地块控制性详细规划，未来地块将打造成地标形象，建设大型TOD商业商务中心，并规划265米地标建筑，比去年12月市规委会审议的248米的方案又有所提高——该储备地块就正毗邻今天越秀摘得的地块。

　　而对于越秀而言，这次大手笔拿地也可以说是其自去年以来在广州频繁扩储的一个延续，只不过转为了公开市场。

　　去年应是越秀在广州土地丰收的一年，虽不像保利而言在公开市场斥上百亿拿地，但其通过国企合作、城市更新、利用产业来勾地等纳入了不少土储，如以总价230亿元从新战略股东广州地铁手中收购品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚三大轨交项目，增加土储315万平方米，约占越秀总土地储备的13.2%。

　　此外，其还以改造投资额210亿元拿下广州里仁洞旧改，是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目。

　　3月10日的年度业绩会上，林昭远称，越秀地产今年还将投300亿元拿地。不过，值得观察的是，近几年这家冲击千亿的房企全国化扩张的步伐似乎有些缓慢，截至2019年底，其仅在全国近20个城市有所布局，其中过半均位于大湾区。