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谢逸枫:买房唯一风险是观望 错过2020年必后悔十年

来源:房掌柜  整理 深圳房掌柜  2020-04-02 17:11:30阅读量:3125
[摘要]购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发,现在唯有房子抗通货膨胀。

  当下购房者非常纠结的一件事,现在该不该出手买房、是不是好时机、会不会有什么陷阱? 前3月的疫情冲击楼市数据大面积下降,调控未见全面放松,房贷利率下调幅度小,是否等等房价下跌,再出手。等救市后,才是好时机,这是普通人的想法。之前,好多人听一些经济学家股评家的话,结果错过了7次买房好时机

  相反,现在就出手,全球货币泛滥,人民币贬值,房价性价比高,产品选择多,救市在指日可待时,绝对是一个好时机。相信,聪明的人已经前往售楼部了。纵观中国楼市过去20年历史,每轮经济下行过快,房地产下行过快,房价即将预期下跌时,最危险最关键时刻,总会有相关的刺激政策,来扶持房市与给市场信心。

  当下是时候扶持房地产了,没必要考虑,稳定经济关键是房地产。建议:一是降息降准,实行宽松货币政策。二是补贴中小房企,防止破产。三是全面取消住房限购、限贷、限售、限价措施,刺激购房需求。四是实行宽松的房贷政策,降低首套、二套房贷利率。五是购房免税和财政补贴,提高棚改货币化比例。

  购房者强烈的避险情绪已经逐渐爆发,现在唯有房子抗通货膨胀。高速增长已经过去,城市化在下半年开始,进入城市群和大都市圈时代。房地产自然不会缺席,这是一个新的增长点,随着农村人口缓慢流入城市,城市之间的人口将进一步集中,城市住房将面临需求的释放。毫无疑问,之前二次降准一次降息,就是信号。

  其一是放水,货币宽松信号。年内已降准2次,预计还有2次到3次降准,配合前2月的信贷新增4.24万亿元,预计全年18万亿元信贷。加上1月20日的一次降息,预计年内还会有2次到3次的降息。因此,新一轮货币宽松正式启动。其二是大救市,拯救经济,稳定经济大局信号,况且3.1万亿金融刺激已经开始,而新一轮基建投资刺激正式启动。

  此前50万亿元投资计划总额的公布,其中今年10万亿元左右投资与基建,缺乏资金启动。降准之后,依然解决不了大量的资金缺口。最关键是土地审批权在8省市(北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆)试点下放到地方,也是大救市。解决了城市部分的土地指标审批难的问题,也解决了基建的部分资金来源,即卖地。

  究竟有什么作用?其一是缓解中小企业资金链紧,现金流告急的压力。最关键是可以起到降成本,拯救中小企业,降低企业融资成本的效果。这当前中国经济最需要解决的,中小企业的贷款难,成本贵的问题。3000亿+5500亿+3500亿的流动性,显然满足不了这么的企业资金需要。但是银行决定着贷款谁,贷款给什么企业,贷款给什么行业。

  可想而知,还贷都困难的企业与亏损严重的行业,估计是没多大希望可以获得银行贷款的。其二是缓解银行资金紧张的压力,增加市场流动性。这主要是解决银行资金流动的紧张趋势,避免银行资金使用成本上升,增加资金信贷的指标。这样银行就能够使用更多的资金贷款给企业。

  这些资金会流动到什么地方?其一是基建业,建筑业,这是之前就讲到的,稳定中国经济的关键是基建业,其中各类的基建企业与建筑业是重点,靠地方发债,解决不了庞大的资金需求。解决了土地问题,关键是资金的落实。其二是制造业,譬如汽车业等,起到稳定经济的次要作用。

  其三是房地产业,这是最重要的稳定经济引擎器。其四是部分资金会进入股市、债市等资本市场,这是无法避免的。其五是部分优质的中小企业,可以部分的银行贷款,这是没问题。因此,不要以为降准与房地产没关系,实际上银行都是最喜欢给房地产业贷款的,因为信用好,利率高、房价稳定,房地产业是支柱产业。

  我们应该有理由与根据的相信,此次是板上钉钉的不例外。回顾之前的七次抄底购房的时机判断来看,非常符合笔者所房价规律与市场运行逻辑,即短期看政策,中期看政策,长期看政策。想毕,大家应该有所记忆。一次是97年金融危机,98年房改,买房是最好时机。这是财富第一次大分配。

  之后是危与机的买房时机节点。二次是03年的非典,救市。三次是08年的次贷危机,“4万亿”的刺激。四次是2011年,银行收紧,性价比高。五次是2014年寒冬,2015年救市。六次是2016年,涨价前夕,救市。第七次是2018年上半年,下半年放松。可惜,有部分人还是等到现在还没买房。

  这第八次是2020年,疫情+经济与房市下行,之后肯定是救市。2020年的楼市是未来10年买房难得的一次上车机会。美国2万亿经济刺激计划法案已经通过,各国都启动了经济刺激计划。而中国正在准备一揽子的经济稳定计划。股市是美国的经济晴雨表,房市才是中国经济的晴雨表,现下,保增长关键是房地产。

  必须明白的是疫情之下,房企必须选择活下去,必须选择让资金链稳定,手上握有足够还债或覆盖债务的现金存款。关键是能够坚持多长时间。当然不是每家房企都是上市企业,可以坚持到6个月以上。其实就是上市公司,债务到期与销售回款缓慢及运营成本高,土地储备,规模扩张的压力日益加大。

  眼下全球经济大衰退,股市集体暴跌。各国宽松的货币重启救市,央妈放水,印钞机器日夜疯狂不休。CPI咔咔的涨,富人们为抗资产贬值,紧急寻避风港。中国成为全球热钱的最好去处,相信投资市场已经开始注意到了。最大的资产泡沫不是房地产,是股市,是金市,是期货,是理财市。

  房价暂停不涨了,房子还在,一回涨,好几倍。股份跌了,票子就没了,连本带利都赔了。如存款,负利率。别的资产、产品,又跑不过M2这小子速度,也难敌通胀这家伙。唯有房子,土地,最可靠了,但得注意杠杆,负债率,现金流的指标,这就是房子,土地的金融属性强大的原因。

  上市公司都砸钱投资房地产。据数据宝的数据来看,截至2018年6月22日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。而在2017年同期,持有投资性房地产的上市公司数量为1479家,合计持有市值8299.13亿元。

  据数据宝的数据来看,2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司,2018年三季度报有1696家A股上市公司拥有投资性房地产资产,占据A股上市公司一半以上。截至2019年6月,上市公司投资性房产已超万亿。长江商报记者梳理发现排名前10的上市公司持有投资性房产近4000亿,去年“炒房”赚超100亿元。

  自2006年以来,A股市场首次出现上市公司持有投资性房地产, 彼时,500多家公司合计持有投资性房地产金额731多亿元。此后的十多年,A股公司持有投资性房地产持续扩张。截至2019年一季度末,A股3600多家上市公司中,共有1726家上市公司持有投资性房地产,占比近一半,合计持有市值1.26万亿元。

  据Wind数据统计,截至到2019年三季度末, A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达13340亿元,投资性房地产均值也是不断攀升。2018年,A股上市公司持有投资性房地产总额首次突破10000亿元大关。2019年仍未停下增长的脚步,截止到三季度末,该数值已高达13340亿元,较年初增长超1150亿,增幅为9.43%。

  房企都花样卖房,让购房者疯狂不已,为了稳定现金流与应对到期债务及活下去。譬如无理由退房,过去十年,市场低迷时期,一些大房企都会实施这招,今年超过20家大房企运用这个营销法宝。譬如是线上卖房,今年是最多房企采取的措施,超过200家房企。譬如是房企75折、85折卖房。

  譬如买房送房,送宝马奔驰的房企,金茂府在四川成都推出“买一送一”、“买房送宝马”活动,这可是非常罕见的。应该讲75折、85折买房、买房送房、送宝马奔驰,其房子的性价比非常高,买房了的,肯定是赚了。譬如赠送面积,这是三四线城市房企的大招。譬如零首付、低首付买房等。如此多的花样卖房,该怎么避免陷阱。

  其一是无理由退房,实质上是有理由的。其选择的城市、楼盘、户型、套数都是房企限制好了,价格与签合同时间及无理由退房的限制条件都规定好了。购房者一旦签了合同,意味着在基本上认同。因此,买房者一定要仔细阅读无理由退房协议与合同及补充条款等。

  其二是线上卖房。这是一个新的买房渠道与挑战,相对于线下买房的相对公开、透明的场。线上买房,不可能看见实物与配套及规划设计等物体,同时五证是否全,具备卖房的条件等。最关键是楼盘的户型、朝向等都有可能存在不真实等。最好的办法就是让房企提供上面的全部材料,先下诚意金等。

  其三是买房送房,送宝马奔驰。开创了新的营销策略,金茂府是首创的,虽然只是异地送房,房子与总价、面积大小、户型及城市差别大,一定程度上吸引了市场的强烈关注。不过,一个在成都,一个在昆明(送的房),购房者未实地考察的情况下,依然是存在一定的风险。最好办法是实地考察后决定。

  其四赠送面积,零首付、低首付买房。这是暗藏风险的,赠送面积一般是计算一半的面积。如果在不动产权证,是没有计入在里面的。因此,买了,就是意味着多付钱,相反可以获得一半的免费的面积。而零首付、低首付,其实是分期付款或者是房企代替你缴纳首付,之后购房者在什么期间必须缴纳首付。

  来源:深圳房地产信息网


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责任编辑:欧帅

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