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李宇嘉:在深圳,炒房“忽悠链”是怎么形成的

深圳房地产网-房掌柜 2020-06-28 11:05:54来源:房掌柜综合 
[摘要]新房开盘,就是“惊险的一跳”。一旦开盘当周去化率不及60%,坊间就会传言,这个盘有这样那样的瑕疵。

  新房开盘,就是“惊险的一跳”。一旦开盘当周去化率不及60%,坊间就会传言,这个盘有这样那样的瑕疵,比如户型不好、公摊太大、定价偏高、配套不全等。

  从此,这个楼盘就陷入龟缩式去化。所以,老板给营销部门下达的是“非热销便成仁”的死命令。过去那些营销手段,比如以地铁、新区、CBD等描绘的片区蓝图,放在当下楼市,已激不起多少浪花了。

  创造楼市热销场面,当下最佳的工具,非一二手房“价格倒挂”莫属,这个最能激起大家买房的欲望。所以,很多开发商祭出了“非倒挂不开盘”的策略。

  头部的几家大开发商“抢规模”欲望很强,在拿地和融资成本低的加持下,一般会以低于周边二手房的价格给新推盘定价。近期,笔者到粤北某城市,当地某小开发商说,那几家巨头在哪开盘,哪里就得降价。

  但是,多数开发商没这么潇洒,怎么卖房呢?创造一二手房价格倒挂的“场景”。近期,凡热销楼盘,很多有这样的“场景”。比如不久前,杭州近6万人报名,抢900多套房。申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质;再比如,深圳光明某项目开盘前,数百人提前一天通宵排队认筹,因人数过多、场面太火爆而被叫停和清场。

  开发商朋友说,类似深圳、杭州等城市,新房还在限价,好不容易批出来的价格,怎么可能降价卖呢?要创造一二手房价格倒挂“场景”,就只能让周围二手房价格先上涨起来。

  于是,开盘前的“暖场”就很重要,营销团队要给市场传达“价格倒挂”“买到即赚到”的信号。所谓“暖场”,就是开发商联合自媒体、中介、二手房业主等,把二手房价格抬上去。

  任何一个片区,抛开自住不卖的、限售的,挂牌的房子是很少的,这就为控盘创造了条件。于是,就有了如下的忽悠链条:自媒体先写文章,把这个片区吹得天花乱坠,称实际价格会涨到多少;然后,中介频繁给所有挂牌业主打电话,说你的房子可以卖到500万(本来只能卖450万)。将信将疑的业主,在中介的鼓吹下,集体将挂牌价提至了500万,最后竟卖掉了。

  于是,片区这类房子就涨到500万。如此一来,整个片区的房价就被抬高了,从而创造出了价格倒挂的“场景”,新盘热销就在情理之中。

  最能创造一二手房价格倒挂“场景”的,就是“地王”抬轿子了。上面讲的深圳光明某项目通宵排队认筹,多半要拜周边地王项目所赐。

  微信有这个楼盘的“打新群”,群主说,这个项目周围二手楼盘已卖到“7万+”了,这个项目才卖“5万+”,买到一套立马就赚180万。笔者查了一下,那个地王项目在售二手房价确实到了“7万+”,着实给这个新盘抬了个“大轿子”。

  当然,“抬轿子”的也不吃亏,周围房价涨上去了,自身价值可以再上一个台阶。片区房价螺旋上涨,可谓一人得道,仙及鸡犬。

  如果周围二手房都是“老破小”,实在无法营造出价格倒挂的“场景”,那就释放棚改信息。对这些“老破小”来说,搭上棚改快车犹如一剂强心针,片区面貌迎来无限想象空间,也让这些小区房价一飞冲天,周围新房价格自然也扶摇直上。

  当下,深圳微观楼市遍布着一大票“大V”,背后跟着无数投资客,片区房价轻易就被操纵了。所以,政府“以其人之道,还治其人之身”,祭出二手房指导价,将操纵链斩断,以政府指导价锚定片区价格。每个片区都有一个指导价,挂牌价高于指导价一定幅度的,就限制网签,交投情绪自然降温。

  近期,“深房理骗局”、“跪求学位”者无一人申请学位、排队抢房屡屡上演等,都意味着,楼市炒作已深入骨髓,非重典无以治乱市,望主政者把脉这一点。

  来源:咚咚找房

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责任编辑:欧帅

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