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实探|上塘zui神秘新盘,对标金茂府,一梯一户南北向板式住宅,只有156套

深圳房地产网-房掌柜 2020-06-29 17:54:03来源:房掌柜 韦佩伶
[摘要]容积率低,户型大,车位足。

龙华上塘是个“地王”聚集地,不断刷新深圳楼面地价天花板。随着“地王”楼盘的相继入市,上塘的存在感越来越高。

而说起上塘的新盘,不少人都知道金茂府、龙光玖悦台、恒裕上塘府、中海汇德理,这些楼盘或“地王”,或由知名开发商打造,还没开盘就赚足了关注度。

而十三香接下来要说的上塘新盘估计不少人没听说过,开发商房地产经验尚浅,市面上也很少看到宣发内容。可它定位是高端豪宅,采用少见的板式结构,一梯一户设计,据说向金茂府看齐,但户型比金茂府小很多,很有可能成为今年上塘的黑马。

房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华,十三香特意去这个上塘最低调的豪宅——中城宴华府实地踩盘。项目已经出地面6层左右,地铁4、6号线经过,处于龙华实验学校小学部和初中部学区,周边是星河传奇、尚誉红山里、金地上塘道……

现状

出地面约6层,紧挨星河传奇、尚誉红山里

中城宴华府位于龙华民塘路与佳民路交汇处,所在上塘片区新盘众多,交通便利。

十三香踩盘的这天,深圳阳光明媚,万里无云。炎炎夏日,项目四周降尘的喷雾拂过面颊带来些许凉意。

现场1_副本.jpg

项目已经出地面大概6层了,门口摆放着“疫情防控非项目人员禁止入内”的大字招牌。招牌的东侧,楼盘的小区大门已显现雏形。

现场2_副本.jpg

从脱了绿网的外立面来看,采用的是港式玻璃幕墙+铝板,现代感十足,透着“低调的奢华”气质。

项目南侧,是星河传奇小区,一路之隔,隔壁就是龙塘居观城苑保障房项目;东南侧是金地上塘道;北侧是上芬小学;西侧是地铁6号线高架和尚誉红山里(钟氏电子工业区城市更新项目)。

拼图_副本.jpg

上左:尚誉红山里 上右:星河传奇和龙塘居保障房 下左:金地上塘道 下右:中城宴华府和6号线高架

恒裕上塘府、龙华金茂府、中海锦城都在项目的北侧稍远一点的地方。

规划总户数295套,156套今年入市,容积率仅3.8

据深圳市规划和自然资源局公布的《建设施工许可证》以及平面图,中城宴华府占地10524.27,计容积率建筑面积为40515.43,其中住宅(含消防控制室、人防报警网)32598、商业980、物业服务用房100,架空休闲、绿化、停车场、风雨连廊共计6837.43

规划户数.png

图源:深圳市规划和自然资源局

平面图.png

总平面图,图源:深圳市规划和自然资源局

项目整体由1栋4个单元高层住宅组成,28-30层高(地下2层),小区绿化率为41.8%,设置了363个机动车停车位,其中包括109个充电车位,另外规划了93个非机动车停车位。

值得注意的是,项目的容积率很低,规定容积率3.2,实际容积率也仅仅3.8,是个低密度豪宅。

整个项目共规划户数295户,其中户型套内建面小于90的有243户,占总量的82.37%。

此前有消息说项目对标龙华金茂府,金茂府容积率4.1,产品建面155-248,均价10.3万/

目前项目还不确定何时入市,不过根据深圳市住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房情况(住宅及商务公寓)》,中城宴华府有156套住宅预计今年入市。据网络消息,其余的139套住宅很有可能作为龙塘村的回迁房,具体以项目公布为准。

2020年入市.png

图源:深圳市住建局

户型

120-140,南北向板式住宅,一梯一户

项目由深圳市龙塘股份合作公司、深圳茂海置业有限公司共同开发,龙塘股份是地块单位,茂海置业是合作建设单位。茂海置业的实际控股方是中城新产业控股集团。

效果图.jpg

中城宴华府效果图,图源:中城新产业官网

中城新产业控股集团官网显示,项目定位为高端住宅,可售户型面积为120-140,“所有户型均为南北向板式住宅,一梯一户。并设有酒店式大堂及泰国皇家园林。”

官网截图.png

图源:中城新产业官网

板式住宅通常被认为是东西长、南北短的住宅建筑,特点是南向面宽大、进深短,因而可以做到南北通透,采光和通风条件相较于塔楼更好。

目前深圳的板式住宅非常少见,一般只有定位高端的豪宅才会如此建设。

今年3月份时,有媒体预计项目7月开盘。十三香致电项目官方,无人接听。按照目前的出地面6层左右的进度,至少建到14层才能拿到预售(项目有28-30层),7月开盘有点悬。

开发商

万科集团原执行副总裁创立,深城投中城花园为深圳首个住宅

中城宴华府的开发商中城新产业,于2015年由万科集团原执行副总裁刘爱明先生创立,专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务。

目前的战略股东为万科、品颂投资、中城投资。

战略股东.png

图源:中城新产业官网

公司成立时间短,进入房地产行业的时间不算长但发展势头良好。目前在深圳、东莞、北京等多个城市都有项目布局。

坪山的深城投中城花园是其在深圳开发的首个住宅项目,现已开盘,均价4万/。此外还有龙岗坪地富坪项目、大运项目作储备。

区位

中轴新城龙华,宜业宜居

中城宴华府所处的上塘片区,往大了说,位于龙华新区,龙华地处深港中轴的核心位置,是深圳三大都市核心区之一,拟发展总部经济、产业金融服务及综合商业。

区位图2.png

图源:网络

往小了说,上塘临近深圳北站商务中心(是全市十七个重点开发建设区域、龙华重点发展六大片区之一,聚焦总部、金融、消费等核心功能),与红山一同承担着为其提供居住场所和生活配套服务的重任。

从目前的情况来看,目前上塘-红山片区已经聚集了金茂府、龙光玖悦台、中海汇德理、恒裕上塘府等多个住宅项目,居住氛围逐渐成熟,宜业宜居的片区慢慢成型。

配套

中城宴华府在上塘的地段算是优越的,2条地铁线经过且周边路网成熟,交通便利。所处学区不错,周边的商业也能够满足日常所需,唯一不足的就是地铁高架距离过近,造成噪音和景观影响。

交通:距4号线上塘站约720米、6号线上芬站

百度地图显示,项目距地铁4号线上塘站约720米,步行需12分钟左右,4号线已经通车;到6号线上芬站实际步行距离约1.3公里,步行约19分钟,预计2020年8月通车。

此外,项目周边分别是主干道布龙路、福龙路、新区大道等,还有多个公交站点,交通便利。

公交站点.png

红色标志为公交站,图源:百度地图

教育:大学区制,处于龙华区实验学校单校划片范围

目前龙华部分区域实行大学区制度,而中城宴华府大学区试点单校划片范围是龙华区实验学校(原上塘学校)的小学部和初中部。

学区.jpeg

龙华区实验学校2016年9月,九年一贯制公办学校。虽然学校新,但是发展很快。2019年第一次参加中考,平均分居龙华区前列。

中考成绩.jpeg

图源:龙华区实验学校官网

项目距学校约950米,步行需大概15分钟到达。不过龙华学位比较紧张,这是需要注意的一点。

商业:AT MALL上塘荟、天虹、莱蒙领尚在1公里直径范围内

项目自带800商业,1公里直径范围内有AT MALL上塘荟、天虹、莱蒙领尚可供购物。

按照实际步行距离,AT MALL上塘荟最近,880米,步行需14分钟;天虹和莱蒙领尚大约1.1公里,步行需17分钟。

周边的小区还有一些沿街商铺在运营中。

自身商业不多,周边商业距离有点距离但不是太远,刚好利于打造项目纯粹的居住环境,与高端住宅定位相符。

医疗:3公里范围内11家医院,龙华区人民医院610米
项目3公里范围内有大概11家医院,包括深圳仁合医院、深圳龙华区人民医院等,而龙华区人民医院是距离项目最近的公办医院,步行距离610米,需约10分钟。

此外,项目距深圳市第二儿童医院(在建)约5.5公里,开车需19分钟。

医院.png

红色标志为医院分布,图源:百度地图

休闲:1公里范围内5个公园

项目自带泰式风情皇家园林。项目南侧还有一块公用设施用地,很有可能用于建设绿地。

此外,周边1公里直径范围内有5个公园,包括龙塘东区公园、上芬社区公园、龙塘公园等,公园不大,但是数量很多。

公园.png

红色标志为公园分别,图源:百度地图

周边房价

一手6-10.3万/,二手片区挂牌均价8.1-8.2万/

虽然上塘-红山片区今年将会有多个新盘入市,但都处于待售状态。而龙华2020年开出的第一张预售证给了龙湖春江天玺,目前住宅部分已经接近售罄了。上塘-红山片区目前在售的项目有4个:龙华金茂府、金亨利瑜璟苑、同创华著、宝泰雅苑,均价6-10.3万/㎡。

新盘.png

二手房方面,项目所在的上塘-红山片区二手房挂牌均价为8.1-8.2万/。离项目最近的星河传奇二手房挂牌7.1-8.5万/,金地上塘道挂牌7.2-8.1万/

房价.png

周边二手房挂牌情况,图源:贝壳找房

优缺点.jpg

本文踩盘时间2020年6月19日,文中距离均来自百度地图,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

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责任编辑:韦佩伶

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