龙华上塘是个“地王”聚集地，不断刷新深圳楼面地价天花板。随着“地王”楼盘的相继入市，上塘的存在感越来越高。
而说起上塘的新盘，不少人都知道金茂府、龙光玖悦台、恒裕上塘府、中海汇德理，这些楼盘或“地王”，或由知名开发商打造，还没开盘就赚足了关注度。
而十三香接下来要说的上塘新盘估计不少人没听说过，开发商房地产经验尚浅，市面上也很少看到宣发内容。可它定位是高端豪宅，采用少见的板式结构，一梯一户设计，据说向金茂府看齐，但户型比金茂府小很多，很有可能成为今年上塘的黑马。
房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华，十三香特意去这个上塘最低调的豪宅——中城宴华府实地踩盘。项目已经出地面6层左右，地铁4、6号线经过，处于龙华实验学校小学部和初中部学区，周边是星河传奇、尚誉红山里、金地上塘道……
现状
出地面约6层，紧挨星河传奇、尚誉红山里
中城宴华府位于龙华民塘路与佳民路交汇处，所在上塘片区新盘众多，交通便利。
十三香踩盘的这天，深圳阳光明媚，万里无云。炎炎夏日，项目四周降尘的喷雾拂过面颊带来些许凉意。
项目已经出地面大概6层了，门口摆放着“疫情防控非项目人员禁止入内”的大字招牌。招牌的东侧，楼盘的小区大门已显现雏形。
从脱了绿网的外立面来看，采用的是港式玻璃幕墙+铝板，现代感十足，透着“低调的奢华”气质。
项目南侧，是星河传奇小区，一路之隔，隔壁就是龙塘居观城苑保障房项目；东南侧是金地上塘道；北侧是上芬小学；西侧是地铁6号线高架和尚誉红山里（钟氏电子工业区城市更新项目）。
上左：尚誉红山里 上右：星河传奇和龙塘居保障房 下左：金地上塘道 下右：中城宴华府和6号线高架
恒裕上塘府、龙华金茂府、中海锦城都在项目的北侧稍远一点的地方。
规划总户数295套，156套今年入市，容积率仅3.8
据深圳市规划和自然资源局公布的《建设施工许可证》以及平面图，中城宴华府占地10524.27㎡，计容积率建筑面积为40515.43㎡，其中住宅（含消防控制室、人防报警网）32598㎡、商业980㎡、物业服务用房100㎡，架空休闲、绿化、停车场、风雨连廊共计6837.43㎡。
图源：深圳市规划和自然资源局
总平面图，图源：深圳市规划和自然资源局
项目整体由1栋4个单元高层住宅组成，28-30层高（地下2层），小区绿化率为41.8%，设置了363个机动车停车位，其中包括109个充电车位，另外规划了93个非机动车停车位。
值得注意的是，项目的容积率很低，规定容积率3.2，实际容积率也仅仅3.8，是个低密度豪宅。
整个项目共规划户数295户，其中户型套内建面小于90㎡的有243户，占总量的82.37%。
此前有消息说项目对标龙华金茂府，金茂府容积率4.1，产品建面155-248㎡，均价10.3万/㎡。
目前项目还不确定何时入市，不过根据深圳市住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房情况（住宅及商务公寓）》，中城宴华府有156套住宅预计今年入市。据网络消息，其余的139套住宅很有可能作为龙塘村的回迁房，具体以项目公布为准。
图源：深圳市住建局
户型
120-140㎡，南北向板式住宅，一梯一户
项目由深圳市龙塘股份合作公司、深圳茂海置业有限公司共同开发，龙塘股份是地块单位，茂海置业是合作建设单位。茂海置业的实际控股方是中城新产业控股集团。
中城宴华府效果图，图源：中城新产业官网
中城新产业控股集团官网显示，项目定位为高端住宅，可售户型面积为120-140㎡，“所有户型均为南北向板式住宅，一梯一户。并设有酒店式大堂及泰国皇家园林。”
图源：中城新产业官网
板式住宅通常被认为是东西长、南北短的住宅建筑，特点是南向面宽大、进深短，因而可以做到南北通透，采光和通风条件相较于塔楼更好。
目前深圳的板式住宅非常少见，一般只有定位高端的豪宅才会如此建设。
今年3月份时，有媒体预计项目7月开盘。十三香致电项目官方，无人接听。按照目前的出地面6层左右的进度，至少建到14层才能拿到预售（项目有28-30层），7月开盘有点悬。
开发商
万科集团原执行副总裁创立，深城投中城花园为深圳首个住宅
中城宴华府的开发商中城新产业，于2015年由万科集团原执行副总裁刘爱明先生创立，专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务。
目前的战略股东为万科、品颂投资、中城投资。
图源：中城新产业官网
公司成立时间短，进入房地产行业的时间不算长但发展势头良好。目前在深圳、东莞、北京等多个城市都有项目布局。
坪山的深城投中城花园是其在深圳开发的首个住宅项目，现已开盘，均价4万/㎡。此外还有龙岗坪地富坪项目、大运项目作储备。
区位
中轴新城龙华，宜业宜居
中城宴华府所处的上塘片区，往大了说，位于龙华新区，龙华地处深港中轴的核心位置，是深圳三大都市核心区之一，拟发展总部经济、产业金融服务及综合商业。
图源：网络
往小了说，上塘临近深圳北站商务中心（是全市十七个重点开发建设区域、龙华重点发展六大片区之一，聚焦总部、金融、消费等核心功能），与红山一同承担着为其提供居住场所和生活配套服务的重任。
从目前的情况来看，目前上塘-红山片区已经聚集了金茂府、龙光玖悦台、中海汇德理、恒裕上塘府等多个住宅项目，居住氛围逐渐成熟，宜业宜居的片区慢慢成型。
配套
中城宴华府在上塘的地段算是优越的，2条地铁线经过且周边路网成熟，交通便利。所处学区不错，周边的商业也能够满足日常所需，唯一不足的就是地铁高架距离过近，造成噪音和景观影响。
交通：距4号线上塘站约720米、6号线上芬站
百度地图显示，项目距地铁4号线上塘站约720米，步行需12分钟左右，4号线已经通车；到6号线上芬站实际步行距离约1.3公里，步行约19分钟，预计2020年8月通车。
此外，项目周边分别是主干道布龙路、福龙路、新区大道等，还有多个公交站点，交通便利。
红色标志为公交站，图源：百度地图
教育：大学区制，处于龙华区实验学校单校划片范围
目前龙华部分区域实行大学区制度，而中城宴华府大学区试点单校划片范围是龙华区实验学校（原上塘学校）的小学部和初中部。
龙华区实验学校2016年9月，九年一贯制公办学校。虽然学校新，但是发展很快。2019年第一次参加中考，平均分居龙华区前列。
图源：龙华区实验学校官网
项目距学校约950米，步行需大概15分钟到达。不过龙华学位比较紧张，这是需要注意的一点。
商业：AT MALL上塘荟、天虹、莱蒙领尚在1公里直径范围内
项目自带800㎡商业，1公里直径范围内有AT MALL上塘荟、天虹、莱蒙领尚可供购物。
按照实际步行距离，AT MALL上塘荟最近，880米，步行需14分钟；天虹和莱蒙领尚大约1.1公里，步行需17分钟。
周边的小区还有一些沿街商铺在运营中。
自身商业不多，周边商业距离有点距离但不是太远，刚好利于打造项目纯粹的居住环境，与高端住宅定位相符。
医疗：3公里范围内11家医院，龙华区人民医院610米
项目3公里范围内有大概11家医院，包括深圳仁合医院、深圳龙华区人民医院等，而龙华区人民医院是距离项目最近的公办医院，步行距离610米，需约10分钟。
此外，项目距深圳市第二儿童医院（在建）约5.5公里，开车需19分钟。
红色标志为医院分布，图源：百度地图
休闲：1公里范围内5个公园
项目自带泰式风情皇家园林。项目南侧还有一块公用设施用地，很有可能用于建设绿地。
此外，周边1公里直径范围内有5个公园，包括龙塘东区公园、上芬社区公园、龙塘公园等，公园不大，但是数量很多。
红色标志为公园分别，图源：百度地图
周边房价
一手6-10.3万/㎡，二手片区挂牌均价8.1-8.2万/㎡
虽然上塘-红山片区今年将会有多个新盘入市，但都处于待售状态。而龙华2020年开出的第一张预售证给了龙湖春江天玺，目前住宅部分已经接近售罄了。上塘-红山片区目前在售的项目有4个：龙华金茂府、金亨利瑜璟苑、同创华著、宝泰雅苑，均价6-10.3万/㎡。
二手房方面，项目所在的上塘-红山片区二手房挂牌均价为8.1-8.2万/㎡。离项目最近的星河传奇二手房挂牌7.1-8.5万/㎡，金地上塘道挂牌7.2-8.1万/㎡。
周边二手房挂牌情况，图源：贝壳找房
本文踩盘时间2020年6月19日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。
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