实探 | 距深圳第三个“万象城”1.7公里，天健前海住宅挖基坑中，限价9.9万/㎡

　　今年前海有没有住宅项目开盘？

　　这个暂无确定信息，目前前海有3个住宅项目在建。

　　才3个？有点少呀。

　　前海宅地稀缺，住宅项目少。

　　最近，有粉丝来问，前海今年有没有住宅项目开盘？

　　前海的住宅新盘真的是屈指可数，今年在建的只有3个——万科瑧山海（实探 | 前海住宅上新，万科瑧山海预计11月开盘，周边二手挂牌9万/㎡起）、龙光前海天境（实探 | 地铁口、看海景，龙光前海天境挖基坑中，限价10.71万/㎡）和天健前海项目，比去年2个稍稍强一点。

　　9月8日，@暴走深圳编辑部 实地探访前海，把这三个住宅新盘踏踏实实走了一圈。

　　其中，天健前海项目位于前海桂湾片区，距1号线前海湾站直线距离约854米（百度地图测距），目前正处于挖基坑的状态。

　　项目周边配套成熟，商业方面距万象前海1.7公里；医疗方面距南方医科大学深圳医院1.8公里；休闲方面距前海花卉公园1.4公里。

　　项目案名还未公布，坐等开发商官宣。

　　实探现场

　　正在打地基，还未出地面

　　项目位于南山区十一号路与创新9街交汇处，与中冶前海项目一路之隔，不远处便是前海公租房龙海家园。

　　距1号线前海湾站直线距离约854米，步行需绕路，约1.5公里路程，距鲤鱼门站约1.2公里。

图源：百度地图

　　@暴走深圳编辑部 在现场看到，项目还是一片热火朝天的打地基状态，工程车进进出出，挖掘机、塔吊正在施工。

　　当时，现场保安告诉@暴走深圳编辑部，“项目两个多月前开工，现在还在打地基。”

项目现场 拍摄于2020.9.8

　　@暴走深圳编辑部 在家在深圳论坛里找到了内场图片，确定是在挖基坑，尚未出地面。

图源：家在深圳

　　@暴走深圳编辑部 查询深圳市土地房产交易中心，得知项目占地面积9412.25㎡，容积率7.14，总建筑面积为67200㎡。

图源：深圳市土地房产交易中心

　　其中，住宅建筑面积为60000㎡，商业建筑面积为4000㎡，配建9班幼儿园3200㎡。

图源：深圳市土地房产交易中心

　　去年12月11日，项目所在地块出让。采用“双限双竞”的办法，要求配建初始面积6000㎡人才房。有中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发共10家开发商参与竞拍。

项目所在地块 图源：深圳市土地房产交易中心

　　地块起拍价27.11亿元，封顶价39.3亿元。经过119轮竞拍，天健以38.9亿元成交，可售楼面价约7.2万/㎡。

项目竞拍图 图源：网络

　　该地块为限价地，普通商品住房入市最高均价为9.9万/㎡（毛坯价），执行“70/90”政策（套内面积90㎡以下套数不得低于70%）。

　　开发商

　　天健知名国企

　　天健成立于1983年，系深圳市国资委控股上市公司，主营业务有城市建设、综合开发和城市服务。深圳莲花山公园邓小平铜像就是天健负责运上去的。

图源：天健集团官网

　　天健在深圳先后开发有天健名苑、天健阳光华苑、天然居、天健世纪花园、天健郡城、天健现代城、阳光天健城、天健公馆和天健天骄等项目。

　　区位

　　前海片区，深圳拥有最好规划片区之一

　　项目处于前海桂湾片区片区范围内。

　　前海被称为“特区中的特区”，是深圳拥有最好的规划的片区之一。

　　整个前海占地约15平方公里，由桂湾、前湾和妈湾三个片区组成，规划就业人口75万、居住人口15万，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务四大产业。

前海在粤港澳大湾区的位置 图源：深圳乐居

　　今年是前海合作区成立10周年。前海合作区成立10年来，开发开放稳步推进，实现了高速度、超常规、跨越式发展，再创新时代“深圳速度”和“深圳奇迹”。

　　十年间，前海合作区注册企业增加值增长44.9倍，年均增速高达89.2%。

　　截至今年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。

　　前海模拟全球营商环境排名，从第51名提升至第22名仅用了3年。

　　10月14日，深圳经济特区建立40周年庆祝大会就在前海国际会议中心举行。习近平总书记出席大会并发表重要讲话，其中就提到了要深化前海深港现代服务业合作区改革开放。

图源：央视新闻

　　从会议举办地点和讲话内容，足以看出前海的重要性。

　　户型

　　开发商暂未公布户型信息，@暴走深圳编辑部 在多个平台查找，尚未找到关于项目的户型信息。一般国企开发商都很低调，若有户型信息，@暴走深圳编辑部 将第一时间在社群里公布。

　　配套

　　项目距离地铁站步行稍远，附近仅有一所小学，不过商业、医疗、休闲资源都比较成熟。

　　交通

　　距1号线鲤鱼门站约1.2公里，周边公交站较少

　　项目距1号线前海湾站直线距离约854米，不过目前需绕路，约1.5公里路程，步行约22分钟。

前海湾地铁站E口 拍摄于2020.9.8

　　@暴走深圳编辑部 那天是从鲤鱼门站过去的，距离约1.2公里，走了大概17分钟到达项目工地。

鲤鱼门地铁站A口 拍摄于2020.9.8

　　公交方面，项目1公里范围内仅有4座公交站，距离最近的前海湾地铁站公交站距离有527米，公交出行并不方便。

　　此外，项目邻近十一号路，可通达宝安大道、梦海大道、怡海大道，自驾出行还算便利。

　　商业1.7公里到深圳第三个万象城

　　前海最值得期待的商业是深圳第三个万象城——万象前海。

万象前海效果图 图源：网络

　　华润前海中心是华润置地为前海量身打造的金融综合体项目，总建筑面积50.3万㎡，由写字楼、购物中心、公寓、酒店四部分组成。

　　华润前海中心地处前海金融核心商务区的桂湾片区，距离1号线鲤鱼门站100米，未来桂湾地铁站A出口将与之无缝衔接。

　　华润前海中心规划有建面约8万㎡的商业——万象前海。据华润置地透露，万象前海将于2021年第四季度开业。

　　项目距华润前海中心约1.7公里，自驾约6分钟即可到达。

　　项目周边尚处于待开发状态，社区商业较少。距项目最近的社区商业位于公租房龙海家园内，距离约820米，步行约13分钟。

图源：百度地图

　　项目周边还有南山华润欢乐颂购物中心、海岸城购物中心、海雅缤纷广场（南山店）、振业星海商业广场、壹方城购物中心、海雅缤纷城（宝安店）等多家大型商场。

　　此外，项目自带4000㎡商业，体量中等水平，足够满足社区商业需求。

　　教育

　　500米范围内有前海港湾小学

　　@暴走深圳编辑部 查询南山区学区地图，项目暂未划分中小学。

　　项目周边有一所小学——前海港湾小学，距离约330米，步行约6分钟。目前是公租房龙海家园的教育配套。

　　前海港湾小学创办于2015年9月，是桂湾片区第一所公办学校。现有学生约1300人， 31个班。

前海港湾小学 拍摄于2020.9.8

　　医疗

距离南方医科大学深圳医院1.8公里

　　项目周边医院较多，就医方便。

　　距南方医科大学深圳医院（三级医院）1.8公里，自驾约7分钟。距南山区人民医院（三甲医院）3.3公里，自驾约14分钟。距宝安区人民医院（三甲医院）3.8公里，自驾约15分钟。

图源：南方医科大学深圳医院

　　休闲

距前海花卉公园1.4公里

　　项目周边公园众多，有前海花卉公园、中山公园、前海海边公园，滨海文化公园。东侧有荷兰花卉小镇、南头古城，休闲资源丰富。

　　项目距前海花卉公园约1.4公里，步行约20分钟。自驾过去的话约2.4公里，7分钟即可到达。

　　前海花卉公园和荷兰花园小镇是连在一起的，闲暇时间过去赏花逛公园，非常惬意。

图源：马蜂窝

　　周边房价

　　一手住宅挂牌11万/㎡，二手住宅挂牌8.8万/㎡起

　　项目周边在售的一手住宅仅有新锦安壹号公馆，位于1号线新安站附近，挂牌价11万/㎡。

图源：贝壳找房

　　离项目最近的二手住宅位于宝安大道和月亮湾大道交汇处，有星海名城、东方新地、嘉南美地等二手住宅在售，挂牌价8.8-10.8万/㎡。

图源：贝壳找房

　　距离项目较近的二手住宅星海名城五期，均价10.8万/㎡，近几个月的成交单价为9-11.4万/㎡。

图源：贝壳找房

本文踩盘时间2020年9月8日，文中距离来自百度地图或高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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