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实探 | 华润湖贝旧改实在太太太大了,本想花2小时绕一圈,结果被啪啪打脸

来源:房掌柜  欧帅 深圳房掌柜  2020-10-21 17:45:07
[摘要]4月钻探,6月平整土地,如今······

  这两天,深圳楼市有一个“爆炸性”消息——华润城润玺一期今年可能不卖了。

  有网友爆料,此前一直传闻将于四季度入市的华润城润玺一期,因为回迁房问题,今年可能不开盘。

  也有网传消息说,华润城已经拿到预售,不过该消息开发商已经否认,表示开盘时间待定。

  华润城入市时间扑朔迷离,关注度却丝毫不减,一是因为地段好,位于南山科技园内,行业巨头云集;二是因为学位好,对口南外科华学校;三是因为价格倒挂,华润城1、2、3期均价分别为16.2万/㎡、15.5万/㎡、16.6万/㎡。

  备受瞩目的华润城之后,华润另一个比肩大冲旧改的项目也在紧锣密鼓的施工中,就是位于罗湖的华润湖贝中心。

  项目体量达205万㎡,目前部分地块已动工,周边有5条地铁环绕,自带49万㎡商业,网传规划螺岭实验学校······

  现场实探

  地块范围全部围挡住,部分地块已动工

  项目位于罗湖“金三角”金融商业圈,项目南至深南东路,北至中兴路,东至文锦中路,西至东门中路,地块不规则。

项目地块范围

  搭乘地铁3号线,到湖贝站B口,刚出站就看到红色的围挡,上面印着“湖贝待建用地”字样和宣传语,还印着华润置地的logo。

湖贝站B口,摄于2020.9.11

  未出发之前,@暴走深圳编辑部 就听说项目体量十分庞大,原本雄赳赳气昂昂想要花2小时绕着项目走完一圈,后来才发现这言语有多天真,从10点走到11点半都没走完,由于时间原因只得放弃。

湖贝路,摄于2020.9.11

  沿着湖贝路,绕着项目走,发现被围挡遮住的建筑类型非常多,有低矮的民房,也有高大的写字楼和商场;有的楼体上已经覆盖了绿网,有的楼体被拆了一半,还有待拆的楼体;有的建筑已经搬空,也有商铺还在营业。

  横幅上写着“本楼已于2017年完成签约,现进入收楼拆除阶段”。

  可以看到,部分老旧建筑已经被拆除。

  街道窄窄,行人往来如织,道路两旁布满各种小商铺,商铺门口大多停着店主的小货车。

  今年4月,有网友爆料,项目开始动工,工地在钻探;6月,有网友爆料项目部分地块已平整好;如今,工期应该有不小的进展。

4月进展.jpg


图源:网络

  历史

  28年旧改路,将建205万㎡国际范综合体

  项目系湖贝村旧改而来,湖贝村旧改从立项到审批,用时28年,最早可以追溯到1992年,那时政府就已开始规划湖贝村拆迁事宜。但因为难度太大,先后有10多家开发商进驻均无法实施。

  40公顷范围内,共有93宗地,34处零星用地,土地权属复杂;30公顷拆除范围内,有77万㎡待拆除建筑,包括1600户旧住宅、2000户村民、42家业主、11家区属单位以及19家市属单位,一度高达2.5亿的过渡安置费劝退一波开发商。

  直到近20年后华润置地加入,旧改工作才柳暗花明。

  资料显示,项目用地面积400701.8㎡,拆除用地面积249360.2㎡,开发建设用地173138.2㎡,计容总建面2058370㎡。其中,住宅575240㎡(包含保障房61700㎡及文锦中学拆迁安置用房);商业、办公及酒店1057000㎡;商务公寓205600㎡;产业研发用房140700㎡;公共配套设施79830㎡等。

  项目分四期建设,整体预计2030年建设完成。总投资预计高达700亿,是华润城的两倍多。项目将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

  规划图显示,项目由14栋150m-220m超高层住宅楼、2栋220m-250m人才保障房、7栋100m-300m商务写字楼、5栋商务公寓、1栋300m创新研发写字楼、1栋天际湖贝塔以及大量商业配套和学校资源组成。

  地标湖贝塔,高度由最初草案的830米被削到700米,再降到666米,最终调整为500米,预计2028年落成。

  从效果图来看,项目建成后整个片区高楼林立,极具现代感和国际范,视觉感受十分震撼。

项目效果图

  区位

  深圳商业名片——罗湖“老东门”

  项目位于罗湖东门街道,深圳人习惯称之为“老东门”,东门老街形成于明代中期,又叫“深圳墟”。

  东门最著名的东门商业步行街区,北至立新路,南至深南路,东到东门中路,西至新园路,28栋现代化大型商厦分布在15条主要街道上,日均人流量50万,是集旅游观光、饮食休闲、购物消费为一体的标志性商业街区,是深圳乃至广东的一张商业名片、旅游名片。

  不过,由于发展较早,缺乏系统规划,开发强度过大,东门老街目前存在道路狭窄、交通拥堵、场地环境差等问题。

  配套

  项目位于罗湖核心区,紧邻东门商圈,商业氛围浓厚;交通便捷,地铁2号线湖贝站及地铁3号线晒布站可直达。

  不过,由于区域发展较早,面貌较老旧,亟待更新;项目更新体量较大,配套需要时间兑换。

  交通:5条地铁+3大口岸,打造交通泛枢纽

  项目体量庞大,有地铁2号线湖贝站及地铁3号线晒布站2个地铁站可直达。

湖贝站,摄于2020.9.11

晒布站,摄于2020.9.11

  此外,项目周边共有5条地铁线,除2号线和3号线外,还有5号线西延线(在建)和25号线(规划)以及1条规划线路,每条线路都有站点分布在项目附近。未来从项目出发,可快速通达深圳各区。

  此外,项目距文锦渡口岸约1.2公里、距罗湖口岸约2.5公里、莲塘口岸约4.1公里。

  根据规划,项目将整合周边地铁线路,利用立体车道、公交枢纽、空中连廊,打造公共交通为导向的泛枢纽。

  商业:规划49万㎡商业,联合东门商圈

  项目规划49万㎡商业,分西、中、东区三个区。西区与东门紧密相连,将建深圳首个最高的垂直MALL;中区将建深圳首个生态商业垂直购物中心,包涵潮流商业区和传统街区,打造万象奇迹;东区以城市代表品牌旗舰店为主。建成后将与东门商圈、万象城商圈、国贸商圈连成一片,构成深圳罕见的大商圈。

  项目周边有东门市场,可满足日常购物需求,不过街道面貌较旧。

东门市场,摄于2020.9.11

  此外,项目所在地块周边有九龙城广场、旺角购物广场、茂业百货等大型购物中心,商业氛围成熟。


九龙城广场.jpg

九龙城广场,摄于2020.9.11

旺角购物广场,摄于2020.9.11

茂业百货,摄于2020.9.11

  教育:小学对口湖贝小学,中学对口罗湖中学+文锦中学

  从目前的学区划分看,项目小学对口湖贝小学,由于体量较大,西侧区域对口罗湖中学,东侧区域对口文锦中学。

湖贝小学,摄于2020.9.11

中学对口学校,椭圆处为项目示意位置

  此外,项目规划有1所九年一贯制学校以及2所幼儿园。网传是规划学校是螺岭实验学校,共63班,将采用螺岭小学+深圳中学初中部结合模式教学。(具体以开发商公示为准)

医疗:2公里内3所医院

  项目周边医疗资源丰富,2公里内有深圳远东妇产科医院、深圳市人民医院、深圳市中医院共3所医院。

远东妇产科医院,摄于2020.9.11

  休闲:规划4万㎡大型文化设施

  项目规划建面约4万㎡大型文化设施,包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等文化设施集群。其中歌剧院1500座,比深圳大剧院多300座;音乐厅1200座,是深圳音乐厅的2倍;美术馆与何香凝美术馆(6000㎡)体量相近;还有冰上运动中心、影视文化中心等。

  房价

  二手房均价2.4-10.1万/㎡

  项目周边暂无在售新房,二手房数量非常多,地块范围附近二手房价两极分化,均价最高的是物资宿舍大院,10.2万/㎡;最便宜的是外贸集团大厦,2.4万/㎡;除此之外,均价大多在8、9万/㎡左右。

蓝框内为项目大概位置及周边

  开发商

  扎根深圳的华润置地

  华润置地,隶属世界500 强华润集团,1994年改组成立,负责城市建设与运营。

  1996年港交所上市,是内地有名的头部房企。业务范围涵盖住宅开发、商业地产、城市更新、长租公寓等。

  华润目前在深圳有不少在售楼盘:

  此前,华润置地宣布 2020年准备推出13盘,除项目外,还有华润城润玺、公园九里、玺云著、华润城万象府、深圳湾文化广场、华润前海中心、笋岗中心、湖贝中心、深润大厦、润启科技大厦、润樾山、万樾府、玺悦台,分布在光明、南山、罗湖及坪山4个区内。

  本文踩盘时间2020年9月11日,文中距离来自百度地图或高德地图,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

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责任编辑:欧帅

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