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实探 | 南山大新mini新盘,只有 14.5个篮球场大,搁置24年终于动工

深圳房地产网-房掌柜 2020-10-22 17:26:04来源:房掌柜 韦佩伶
[摘要]位置贼好,可惜只有公寓和商业产品。

林荫小道,阳光在地面婆娑;书声琅琅,学生家长坐在路边,织着毛衣,等待孩子下课。这是@暴走深圳编辑部近期踩盘看到的场景,我这在都市奔波的“打工人”,顿时对生活在此处的居民表示羡慕。

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林荫小道旁,就是今天的主角——御成府(大陆庄园三期),一个占地6112㎡、建面4万㎡的迷你新盘,在深圳虽不算独有,但也少见。

现场

挖基坑,周边生活氛围浓厚

御成府位于南山区学府路以南、南新路以西,是由大陆庄园分出来的T202-0215宗地。T202-0233和T202-0207是大陆庄园的一、二期,已经建成入市多年。

位置图.jpg

项目位置图

目前项目在挖基坑,有挖掘机在作业。

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项目占地仅6112㎡,今年9月14日动工,如今也才施工一个多月,计划2021年6月1日竣工。

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周边小区很多,随处可见在路边闲谈的老年人,生活氛围浓厚。在项目一百多米处有个桥边街市,因南头大板桥而得名,约18:00左右已有不少人前去购置晚餐食材。

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大板桥介绍

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桥边街市

菜市场对面有个华府小学,时而传来学生们整齐的朗读声,家长们在学校门口等待放学,有的妈妈还把针线带来,边织毛衣边等,难得美好的画面。

只有商业和公寓产品,没有住宅

由于地块年代久远,很多文件材料无从查证。@暴走深圳编辑部好不容易才在深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)找到项目的规划详情。

项目用地面积6112㎡,容积率6.34,用地性质为居住用地+商业用地,建筑面积38721.69㎡,其中单身公寓29030.18㎡,商业8811.51㎡,物业服务用房100㎡。

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可以看到,项目只有公寓和商业两种产品,没有规划住宅。总建面不到4万㎡,体量确实很小。

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历史

搁置24年,曾陷多个纠纷

根据公开资料,大陆庄园自1996年开始建设,当时就规划有三期,总建筑面积7.86万㎡,其中一期、二期分别于1997年、2002年落成,但三期因为各种原因,搁浅了近24年。

大陆庄园效果图.png

大陆庄园效果图,图源网络

而且宗地曾经陷入多个纠纷当中,导致开发一度停滞。

1996年9月28日,深圳市华昌贸易有限公司取得了宗地号为T202-66(整个大陆庄园地块)的上述建筑用地的开发使用权。与深圳市天龙开发公司(更名前的奥康德公司)合作开发。一期于1997年完工交付,后续由于奥康德公司资金不足,引进深圳市大陆投资有限公司。

此后,由于资金以及国土局修改红线图原因,原本应该在1998年竣工交付的二期工程,延迟到了2002年交付。

随后开发者之间又因某些原因打起了官司,三期地块开发工作便停滞不前。2015年,华昌公司开始重新着手开发地块三期,但因为地块的绿化带拆除问题,遭到了一二期业主的强烈反对,又陷入了纠纷。之后又经过了多次举办听证会,华昌官司终于在2019年4月再度获得建设施工许可证。

施工许可证.png

可是由于施工带侵占到了绿化带,部分居民对此表示抗议,动工当天还爆发了小范围冲突,最后由住建局等部门进行调解,开发商承诺完工后再恢复绿化广场,并由所有业主共享,愿意给予业主一些赔偿款。这才得以顺利动工。

视频、_副本.png

区位

南山中心区,毗邻前海自贸区,旧改项目扎堆

御成府所在是南山的中心区,往西可以去到前海自贸区,往东则是后海超级总部基地,往南是蛇口自贸区。

区位图_副本.jpg

片区内建筑密度很大,大多是自建的民房,多个城中村亟待旧改。目前被纳入旧改计划的项目有:恒大大新村旧改、卓越大新村旧改、恒大向南村旧改、万科南苑新村旧改、大族北头村旧改、田厦巷头新村旧改。旧改储备体量丰富,但目前进展缓慢,还处于旧改早期阶段。

配套

御成府自身配套寥寥无几,主要依靠外部配套。好在周边小区众多,生活配套齐全,生活很方便。

交通:距11号线南山站600米,周边有3条地铁

御成府距11号线南山站约600米,步行需10分钟左右。

地铁距离.png

图源:百度地图

周边还有1号线、12号线(规划)经过,踩盘当天@暴走深圳编辑部从项目走到1号线大新站耗时约13分钟。

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大新地铁站

项目约100米处还有一公交站——学府路中,并且临近前海路、南山大道等主干道,自驾出行也便利。

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学府路中公交站

教育:对口阳光小学和前海学校初中部

根据南山教育局学位地图,项目小学处于阳光小学学区,初中处于前海学校初中部学区。

小学学区.png

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图源:南山区教育局

阳光小学创办于2002年,学校占地面积10648㎡,建筑面积9205㎡。前海学校是一所公办九年一贯制学校, 2004年8月由前海二小和前海中学合并为“深圳市南山区前海学校”。两所学校教学成绩在深圳并不算突出。

商业:自带8811.51㎡商业,1公里范围内多家购物中心

项目自带商业8811.53㎡。

此外,周边商业配套完善,1公里范围内有星宇时代·前海购物中心、大新前海商业中心、天虹商场、华润欢乐颂购物中心等多家购物中心,日常购物方便。

购物中心地图.png

红点及红色数字为购物中心分布,图源:百度地图

天虹商场.jpg

天虹商场

医疗:距南山区人民医院约800米,距深圳大学医院约3公里

项目周边的医疗资源很丰富。

离项目最近的医院是南山区人民医院,约800米,步行约10分钟。这是一所三甲综合性医院,别名是深圳市第六人民医院、华中科技大学协和深圳医院。目前正在进行改扩建,扩建后的医院将可以提供更多床位支持。

南山人民医院改扩建工程.jpg

南山人民医院改扩建工程

此外,项目距三甲医院深圳大学医院约3公里,驾车约10分钟就能到达。

休闲:周边多所公园,近南头古城遗址

项目周边有多所社区公园,包括大板桥小公园、学府社区公园、星海社区公园等。还有荔香公园这样的大型公园。

周边公园.png

红点及红色数字为公园分布,图源:百度地图

并且项目距南头古城遗址景点仅3.6公里,驾车需15分钟左右,闲来无事可以去逛逛,参观的人不多,很安静。

此外,还可以乘坐3、4站地铁去前海、或者深圳湾,看海,吹海风,也是不错的选择。

周边房价

无一手住宅在售,二手住宅挂牌6.5万/㎡起

据@暴走深圳编辑部所知,项目所在片区目前无一手住宅在售,近几年也少有住宅新盘入市。临近的前海片区在售一手房主要以写字楼、公寓、底商产品为主。

周边一手房分布.png

周边一手房分布,图源:贝壳找房

二手住宅方面,项目周边二手小区众多,二手住宅挂牌价6.5万/㎡起,最高有挂牌10.1万/㎡,为阳光棕榈园三期。项目的一、二期二手住宅挂牌为7.3万/㎡。

周边二手房.png

周边二手房分布,图源:百度地图

关于开发商

项目的开发商是深圳市华昌贸易有限公司,企查查信息显示,该公司成立于1990年,以国内贸易、自有物业租赁为主,后续增加了房地产开发业务。

开发商.png

图源:企查查

华昌贸易公司由奥康德集团股份100%控股。其开发的楼盘,@暴走深圳编辑部知道的只有大陆庄园和御成府(大陆庄园三期)。

优缺点.jpg

本文踩盘时间2020年10月16日,文中距离来自百度地图,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

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责任编辑:韦佩伶

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