实探 | 南油独栋小户住宅新盘，一站地铁到前海，周边二手挂牌11.2万/㎡

前海的住宅有多抢手？

2014年，前海首个住宅项目前海时代入市，推出675套49-132㎡单位，售价3.9-4.5万元/㎡，当天几乎售罄。

2019年11月，招商领玺和颐湾府，单价均破10万/㎡，招商领玺一期4.5小时售罄，颐湾府当天卖了9成，去化均十分火热。

2019年12月11日，前海首宗拍卖宅地，被10余家企业争夺，最终被天健以38.9亿+配建6000㎡人才住房竞得，限售9.9万/㎡。

2020年5月15日，前海T102-0346宅地被10余家企业围猎，经过103轮举牌，最终龙光以115.971亿元+配建人才房40760㎡竞得，限售10.71万/㎡。

但是，前海的住宅多是100㎡以上的大户型，单价高，总价也高，让不少购房者望而却步。

今年，前海在建几个新房住宅，比如龙光前海天境、万科前海臻山海、天健前海住宅项目，也都是主打大户型。（实探 | 冒雨前海暴走2万步，你要的万科、龙光、天健最新动态来了）

令人意外的是，最近@暴走深圳编辑部 在南油发现一个住宅新盘——中泰印邸（曾用名：中泰臻府），主打建面60-90㎡小户型住宅。

项目虽不在前海，但因距离近，民间一般也叫大前海片区。，周边有4个地铁站，并且处于南二外学府中学学区，配套成熟。

现场实探

建了20多层，展示中心已开放

中泰印邸位于南山大道与登良路交汇处东南侧约200米，@暴走深圳编辑部从9号线荔林站步行至项目，大约花了7分钟左右。

在不远处的天桥看，项目已经建了20多层。

项目张贴的信息公示在一个比较偏僻的角落，显示2018年9月20日开始动工，计划2021年3月1日动工。

从项目施工图来看，项目只有1栋，是纯住宅。

从信息栏出来往前走两步，就看到项目的展示中心。门口的保安说，展示中心9月12日的时候已经对外开放，需要提前预约才可进去。由于@暴走深圳编辑部 是无意发现的楼盘，没有提前预约，所以没有进到展示中心。不过保安小哥继续说道：“现在样板间没有开，进去也只有一个沙盘和规划图，您可以等样板间开放再来。”

后来，@暴走深圳编辑部 在网上找到了展示中心的内部图，大家可以看一下。

沙盘图，独栋，图源：家在深圳

展示中心会客处，图源：家在深圳

项目与华联城市中心仅一路之隔，华联城市中心已经进入最后收尾阶段，部分楼栋在铺设外立面玻璃墙。

建面约60-90㎡住宅，仅238套

@暴走深圳编辑部 致电项目销售，销售表示项目主推建面约60-90㎡小户型住宅，只有238套。

“现在项目还没开放样板间，开放以后需要验资才能参观，什么时候开盘现在还不知道。”

@暴走深圳编辑部 追问需要验资多少，对方也说目前暂时不清楚。

此外，据公开资料显示，项目占地面积4589.92㎡，建筑面积26849.97㎡，容积率5.85，绿化率30%，项目共规划1栋高层，总户数238户，停车位202个，车位比约0.85，略显不足。

效果图

据媒体爆料，项目楼体地上38层，地下3层，户型层高3.15米，共1栋1个单元，4梯8户结构，户型建面共4种，分别为61㎡1房1卫、76㎡2房1卫、87㎡3房2卫、89㎡3房2卫，全部带装修交付。

具体信息要以开发商公布为准，@暴走深圳编辑部 收到最新消息后，将第一时间在买房社群和留言区公布。

区位

大前海片区，旧改体量巨大，片区前景好

项目所处的南油片区，可以说是南山区的中心，东西衔接前后海，南北贯穿蛇口自贸区与深圳高新科技园。

而且项目距离前海非常近，一个地铁站的距离，民间说法也叫大前海片区。前海作为目前最热的发展区域，主要重点发展金融业、信息服务业等，未来将成为作为核心引擎带动粤港澳大湾区发展。

此外，南油片区旧改有很多旧改项目已经立项或动工，包括大族南山村旧改、恒裕福华工业区旧改等，未来等旧改完成，片区配套将会更上一个台阶。

图源：咚咚找房

配套

项目是纯住宅小区，自有配套接近于无，主要依靠周边配套。最大的亮点是交通、教育配套。

交通：临近4个地铁站，一站地铁到前海

项目周边已通车的有3个地铁站，分别是9号线荔林站（500米）、南油西站（800米）、南油站（1.3公里）。从荔林站乘坐地铁，只需一站就能抵达前海怡海站。此外，项目距建设中的12号线创业路站约1.1公里。

此外，项目还临近深南大道、月亮湾大道、南山大道、北环大道等城市交通主干道，自驾出行也很方便。

南山大道

教育：小学对口南海小学，中学对口南二外学府中学

根据教育局学区地图，中泰印邸小学和中学分别处于南海小学和南山第二外国语学校学府中学学区。

南海小学学区，图源：深圳教育局

南山第二外国语学校学府中学学区，图源：深圳教育局

南海小学建于2005年秋季，占地面积13000㎡，建筑面积9600㎡。目前学校有38个教学班，近110位专任教师，学校位于南山中心城区，与来福士商业区融为一体。

南二外学区是项目的亮点之一。学府中学创建于2003年，2017年，南山区第二外国语学校（集团）成立，学府中学成为南山二外集团的成员学校之一。学府中学在南山的排名比较靠前，教育资源不错。

数据来源：小升初网

据说，项目紧挨着的华联A区有规划36班的9年一贯制学校和12班制幼儿园，建成后具体招生政策还得以教育局公布为准。

商业：临近来福士广场，13分钟车程抵达海岸城、深圳湾万象城

项目周边商业配套丰富。

距来福士广场约1.1公里，步行需16分钟；距海岸城、保利文化广场约3.4公里，开车需13分钟；距深圳湾万象城约4公里，开车约11分钟。

来福士广场

医疗：距南山区蛇口人民医院2.7公里，医疗资源优质

项目周边医疗资源丰富且优质，分布着多家三级医院。

最近的是南山区人民医院（华中科技大学协和深圳医院），距项目约2.7公里，开车需11分钟左右。这是南山区人民政府建立的一所三级甲等综合医院，承担着全区医疗、教学、科研、急救、康复和社区全科医疗服务等工作。

南山区人民医院，图源：百度百科

南山区蛇口人民医院（暨中南大学湘雅二医院深圳医院）距项目2.9公里，开车需14分钟。这是深圳前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院，是华南地区第一家通过美国JCI质量认证并获得JCI复审金牌的综合性公立医院。

蛇口人民医院，图源：网络

此外，项目距南方医科大学深圳医院（三甲）约6.2公里，开车需20分钟。

休闲：距荔林公园1公里，周边景观资源丰富

项目周边景观资源丰富，荔林公园、南山公园、深圳人才公园等环绕。

其中，最近的荔林公园距项目1公里，步行需16分钟；距南山公园约4.6公里，开车需17分钟；距深圳人才公园约5.2公里，开车需13分钟左右。

图源：百度地图

周边房价

无一手住宅在售，二手房均价9.3万/㎡

项目所在片区目前无一手住宅在售，仅有对面的华联城市中心在售公寓和写字楼产品，均价约6.5-6.6万/㎡；以及远洋滨海大厦在售公寓、商业、办公产品，公寓均价约8.4万/㎡。

二手房方面，南山中心区二手房挂牌均价为9.3万/㎡。距离项目较近的南荔苑，二手住宅挂牌11.2万/㎡；荔雅居二手住宅挂牌价8.7万/㎡。

周边二手房分布，图源：贝壳找房

关于开发商

项目的建设单位是深圳市众联业贸易有限公司，背后的大股东是中泰天成集团。

图源：企查查

中泰天成集团自1994年成立以来，专注地产业务，在深圳开发过10余个项目，像早年的新洲苑、梅林苑、福源花园，2000年之后开发重心转移至南山，开发的项目有中泰燕南名庭、中泰·南山一品、中泰·南山主角等。

本文踩盘时间2020年10月16日，文中距离来自百度地图或高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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